Überteuerte „Steuersparimmobilie“: Wie Sie aus einer Schrottimmobilie wieder herauskommen

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Bei der Schrottimmobilie entscheidet ein einziges Papier über fast alles: das Wertgutachten“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

• 1. Lassen Sie den Wert ermitteln. Nur ein Sachverständigengutachten zeigt, ob der Preis sittenwidrig überhöht war (§ 138 BGB) — die Grundlage jedes Angriffs.
• 2. Prüfen Sie die Zusagen. Überhöhte Mietprognosen, versprochene Wertsteigerung, verschwiegener Leerstand: Solche falschen Angaben berechtigen zur Anfechtung (§ 123 BGB).
• 3. Nehmen Sie die Bank in den Blick. Bei institutionalisiertem Zusammenwirken mit dem Verkäufer und arglistiger Täuschung trifft die Bank nach der Rechtsprechung eine eigene Aufklärungspflicht.
• 4. Wählen Sie das Ziel. Rückabwicklung (Immobilie zurück, Geld zurück) oder Schadensersatz (§ 280 BGB) — je nach Konstellation und Beweislage.
• 5. Handeln Sie schnell. Die Anfechtung wegen Täuschung gilt nur ein Jahr ab Entdeckung (§ 124 BGB), Schadensersatz verjährt in drei Jahren (§ 199 BGB).

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Der Preis, der nie stimmte. Ein Gutachten zeigt, dass die Wohnung nur gut die Hälfte des Kaufpreises wert war. Ein solches grobes Missverhältnis kann den Kauf sittenwidrig und nichtig machen (§ 138 BGB).
• Die geschönte Mietprognose. Versprochen wurde eine Miete, die nie erzielbar war. Diese Täuschung über die Rentierlichkeit berechtigt zur Anfechtung (§ 123 BGB) und zum Schadensersatz.
• Die eingebundene Bank. Vermittler und Bank arbeiteten Hand in Hand, das Darlehen war Teil des Pakets. Dann kann die Bank nach der Rechtsprechung mithaften.

Schrottimmobilie: die Rechtslage in einfacher Sprache

Die sittenwidrige Überteuerung

Der schärfste Hebel ist die Sittenwidrigkeit. Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig (§ 138 Abs. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung ist bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung — wenn der Kaufpreis den tatsächlichen Verkehrswert um etwa das Doppelte übersteigt — von einem sittenwidrigen Geschäft auszugehen. Ist der Kaufvertrag nichtig, ist er rückabzuwickeln: Sie geben die Immobilie zurück, der Verkäufer den Kaufpreis. Alles steht und fällt mit dem nachgewiesenen Wert — deshalb ist das Sachverständigengutachten der Kern eines solchen Falls.

Die arglistige Täuschung

Häufig wurde beim Verkauf getäuscht: über die tatsächlich erzielbare Miete, über eine angebliche Wertsteigerung, über den Zustand oder den Leerstand. Wer durch arglistige Täuschung zum Vertrag bestimmt wurde, kann ihn anfechten (§ 123 BGB) — allerdings nur binnen eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung (§ 124 BGB). Daneben kommt ein Schadensersatzanspruch gegen Verkäufer und Vermittler in Betracht (§ 280 BGB): Sie sind so zu stellen, als hätten Sie nicht gekauft. Sichern Sie die Prospekte, Musterberechnungen und schriftlichen Zusagen — sie belegen, was Ihnen versprochen wurde.

Die Haftung der finanzierenden Bank

Weil Schrottimmobilien fast immer finanziert werden, ist die Rolle der Bank entscheidend. Ein „verbundenes Geschäft“, bei dem der Widerruf oder die Nichtigkeit des Kaufs auch das Darlehen erfasst, liegt beim finanzierten Erwerb eines Grundstücks allerdings nur unter engen Voraussetzungen vor (§ 358 Abs. 3 BGB) — nämlich dann, wenn die Bank über die bloße Kreditvergabe hinaus mit dem Verkäufer zusammenwirkt. Wichtiger ist in der Praxis meist die eigene Aufklärungspflicht der Bank: Nach der Rechtsprechung muss die finanzierende Bank den Käufer aufklären, wenn sie mit dem Verkäufer oder Vertrieb institutionalisiert zusammenwirkt und der Käufer über den Wert der Immobilie arglistig getäuscht wurde. Verletzt sie diese Pflicht, haftet sie auf Schadensersatz — und Sie können sich auch von der Finanzierung lösen.

Rückabwicklung oder Schadensersatz — und die Fristen

Je nach Fall führt der Weg über die Rückabwicklung eines nichtigen oder angefochtenen Vertrags oder über Schadensersatz gegen Verkäufer, Vermittler und Bank. In beiden Fällen ist das Ziel, dass Sie wirtschaftlich so stehen, als hätten Sie die Immobilie nie erworben. Entscheidend sind die Fristen: Die Anfechtung wegen Täuschung gilt nur ein Jahr ab Entdeckung (§ 124 BGB), Schadensersatzansprüche verjähren in drei Jahren ab Kenntnis und spätestens zehn Jahre nach dem Erwerb (§§ 195, 199 BGB). Weil die rechtliche Konstruktion anspruchsvoll ist und mehrere Beteiligte betrifft, sollte ein solcher Fall früh und sorgfältig aufgesetzt werden.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob der Preis sittenwidrig überhöht war, ob eine Täuschung vorliegt, ob die Bank mithaftet und ob die Fristen noch offen sind. Der Einsatz lohnt sich, weil bei der Schrottimmobilie der volle Kaufpreis auf dem Spiel steht — oft hohe fünf- bis sechsstellige Beträge, dazu die laufende Kreditbelastung. Wir veranlassen das Wertgutachten, prüfen die Täuschung und die Rolle der Bank und setzen Rückabwicklung oder Schadensersatz durch. Ein ehrlicher Hinweis: Diese Fälle sind anspruchsvoll und leben vom Gutachten und von der Beweislage — eine Garantie gibt es nicht, aber angesichts der Beträge lohnt die Prüfung. Eine Rechtsschutzversicherung mit Kapitalanlage-Schutz übernimmt solche Verfahren teils; wir prüfen Ihre Deckung vorab.