Eigenbedarf w Niemczech: wypowiedzenie na własne potrzeby właściciela

Jak postępować: pięć zasad

„Eigenbedarf w Niemczech nie jest wolną furtką — najwięcej spraw rozstrzyga się na braku konkretności i na sytuacji szczególnej trudności najemcy”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Żądaj konkretów. Osoba i powód potrzeby muszą być w piśmie (§ 573 Abs. 3 BGB).
• 2. Zbadaj powagę potrzeby. Pozorny Eigenbedarf rodzi odszkodowanie (orzecznictwo BGH).
• 3. Policz termin. 3, 6 albo 9 miesięcy według stażu (§ 573c BGB).
• 4. Rozważ sprzeciw. Przy trudnej sytuacji, na piśmie i w terminie (§§ 574, 574b BGB).
• 5. Nie wyprowadzaj się pochopnie. Wyprowadzenie zarządza dopiero sąd (§ 721 ZPO).

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• „Potrzebuję dla rodziny”. W piśmie brakuje konkretnej osoby i powodu — a to warunek skuteczności (§ 573 Abs. 3 BGB).
• Szybko znów do wynajęcia. Po wyprowadzce mieszkanie trafia na portal ogłoszeń — sygnał pozornej potrzeby i możliwego odszkodowania.
• Ciężka przeprowadzka. Podeszły wiek albo choroba i brak mieszkania zastępczego mogą uzasadnić sprzeciw (§ 574 BGB).

Eigenbedarf w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Kiedy Eigenbedarf jest skuteczny (§ 573 BGB)

Zwykłe wypowiedzenie wymaga uzasadnionego interesu; Eigenbedarf jest jednym z nich, gdy właściciel potrzebuje mieszkania jako lokum dla siebie, członków rodziny albo osób ze swojego gospodarstwa domowego (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Potrzeba musi być prawdziwa i opisana konkretnie w piśmie wypowiadającym: która osoba i z jakiego powodu ma zająć mieszkanie (§ 573 Abs. 3 BGB). Wypowiedzenie tylko w celu podwyżki czynszu jest zakazane.

Pozorny Eigenbedarf i odszkodowanie

Jeśli podany powód okaże się nieprawdziwy — bo wskazana osoba nigdy się nie wprowadza, mieszkanie zostaje szybko ponownie wynajęte drożej albo sprzedane — mówi się o pozornym Eigenbedarf. Według utrwalonego orzecznictwa niemieckiego Trybunału Federalnego (BGH) najemca może wtedy żądać odszkodowania: kosztów przeprowadzki, różnicy czynszu w nowym mieszkaniu czy wynagrodzenia pośrednika. Dlatego warto obserwować, co dzieje się z mieszkaniem po wyprowadzce, i zachować dowody.

Terminy i sprzeciw (§§ 573c, 574, 574b BGB)

Okres wypowiedzenia dla wynajmującego to zasadniczo trzy miesiące i rośnie ze stażem: po pięciu latach do sześciu, po ośmiu do dziewięciu miesięcy (§ 573c BGB). Gdy przeprowadzka oznaczałaby dla Ciebie szczególną trudność, możesz żądać dalszego najmu (§ 574 BGB) — sprzeciw składasz w formie tekstowej najpóźniej dwa miesiące przed zakończeniem (§ 574b BGB). Bez wcześniejszego pouczenia właściciela o prawie sprzeciwu możesz go zgłosić jeszcze na pierwszej rozprawie o eksmisję.

Sprzedaż i okres ochronny (§ 577a BGB)

Szczególne reguły obowiązują, gdy wynajęte mieszkanie zostało przekształcone w odrębną własność i sprzedane: nowy właściciel może powołać się na Eigenbedarf dopiero po okresie ochronnym — z reguły trzy lata od nabycia, a w regionach o napiętym rynku mieszkaniowym nawet do dziesięciu lat (§ 577a BGB). To ważny punkt, jeśli Twoje mieszkanie niedawno zmieniło właściciela.

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, czy Eigenbedarf jest konkretny i skuteczny, jaki masz termin, czy warto złożyć sprzeciw i czy w grze jest odszkodowanie za pozorną potrzebę. Uczciwa uwaga: prawdziwy, dobrze uzasadniony Eigenbedarf bywa skuteczny — wtedy rozsądne może być wynegocjowanie dłuższego terminu lub odprawy za wyprowadzkę. Wielu najemców ma ubezpieczenie kosztów prawnych (Rechtsschutzversicherung). Określonego wyniku nie da się zagwarantować. O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.