Remont kosmetyczny przy wyprowadzce w Niemczech: wiele klauzul jest nieważnych

Jak się teraz zachować: pięć zasad

„Bardzo wielu najemców w Niemczech maluje przy wyprowadzce zupełnie niepotrzebnie — bo klauzula w ich umowie jest nieważna”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Najpierw sprawdź, czy w ogóle musisz. Remont to zasadniczo sprawa wynajmującego (§ 535 BGB).
• 2. Pamiętaj o stanie przy wprowadzeniu. Nieodnowione bez wyrównania → zwykle brak obowiązku.
• 3. Bądź nieufny wobec sztywnych terminów. „Najpóźniej co 3/5 lat” jest zwykle nieważne.
• 4. Nie przejmuj normalnego zużycia. Dziury po gwoździach, przyciemnione ściany (§ 538 BGB).
• 5. Chroń kaucję i pilnuj 6 miesięcy. Roszczenia się przedawniają (§ 548 BGB).

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• Mieszkanie przejęte nieodnowione. Przy wyprowadzce żądają świeżego malowania — według orzecznictwa BGH klauzula jest wtedy z reguły nieważna, a obowiązek odpada.
• Sztywny plan terminów. „Malowanie najpóźniej co pięć lat” niezależnie od stanu — taki sztywny plan zwykle obala cały obowiązek remontu (§ 307 BGB).
• Potrącenie z kaucji. Wynajmujący rozlicza „koszty remontu” mimo nieważnej klauzuli albo za samo normalne zużycie — masz prawo do pełnej kaucji.

Remont kosmetyczny w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Zasada podstawowa: remont to sprawa wynajmującego (§ 535 BGB)

Niemiecki Kodeks cywilny (BGB) nakłada na wynajmującego obowiązek oddania mieszkania w stanie zdatnym do użytku i utrzymywania go w tym stanie przez cały czas najmu (§ 535 Abs. 1 zd. 2 BGB). Remont kosmetyczny — malowanie, tapetowanie, odświeżanie — należy więc z ustawy do wynajmującego. Przeniesienie go na najemcę jest możliwe, ale wymaga skutecznej klauzuli w umowie; bez niej po prostu nie masz takiego obowiązku.

Przejęte nieodnowione — klauzula zwykle nieważna (§ 307 BGB)

Jeśli wprowadziłeś się do mieszkania nieodnowionego lub z widocznymi śladami użytkowania, a klauzula mimo to każe Ci oddać je odnowione bez żadnego wyrównania, według orzecznictwa BGH taka klauzula jest z reguły nieważna: obciąża najemcę pracą, która częściowo dotyczy zużycia poprzedników, i tym samym nadmiernie go obciąża (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Skutek jest daleko idący — nieważność nie „redukuje” obowiązku, lecz obala go w całości.

Sztywne terminy nie obowiązują (§ 307 BGB)

Klauzule z tzw. sztywnym planem terminów — „malowanie najpóźniej co trzy/pięć lat” niezależnie od faktycznego stanu — są według orzecznictwa BGH nieważne, bo zmuszałyby do remontu także tam, gdzie nic nie wymaga odświeżenia. Nieważność sztywnego planu z reguły pociąga za sobą upadek całego obowiązku remontowego. Dopuszczalne pozostają jedynie elastyczne wartości orientacyjne (np. „z reguły”, „co do zasady”), które uwzględniają rzeczywiste zużycie.

Normalnego zużycia nigdy nie naprawiasz (§ 538 BGB)

Zmian i pogorszeń wynikających ze zgodnego z umową używania mieszkania najemca nie musi naprawiać (§ 538 BGB). To obejmuje normalne zużycie: dziury po kołkach i gwoździach w rozsądnej liczbie, lekko przyciemnione ściany, ślady mebli. Za takie rzeczy nie odpowiadasz — są objęte czynszem. Naprawie podlegają tylko rzeczywiste szkody wykraczające poza zwykłe używanie (np. zniszczenia z rażącego niedbalstwa).

Kaucja i termin sześciu miesięcy (§ 548 BGB)

Jeśli klauzula jest nieważna albo chodzi tylko o normalne zużycie, wynajmujący nie ma podstawy, by potrącać „koszty remontu” z kaucji — masz prawo do jej pełnego zwrotu. Działaj jednak w czasie: ewentualne roszczenia wynajmującego z tytułu stanu mieszkania przedawniają się już po sześciu miesiącach od zwrotu mieszkania (§ 548 Abs. 1 BGB). Ten krótki termin działa na Twoją korzyść — pilnuj go przy rozliczeniu kaucji.

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, czy Twoja klauzula w ogóle jest skuteczna i czy musisz malować. Uczciwa uwaga: pełny remont kosmetyczny to często kilkaset, a nawet ponad tysiąc euro — a wielu najemców maluje albo płaci zupełnie niepotrzebnie. Pismo powołujące się na nieważność klauzuli często wystarcza. Wielu najemców ma ubezpieczenie kosztów prawnych z zakresu najmu (Rechtsschutzversicherung). Określonego wyniku nie da się zagwarantować. O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.