Zwierzęta w mieszkaniu w Niemczech: ogólny zakaz w umowie najmu jest nieważny

Jak postępować: pięć zasad

„Zakaz trzymania zwierząt w umowie brzmi groźnie, ale w niemieckim prawie najmu bardzo często nic nie znaczy — zwłaszcza dla małych zwierząt”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Małe zwierzęta to nie temat. Są zawsze dozwolone i nie wymagają zgody (§ 535 BGB).
• 2. Nie ufaj całkowitemu zakazowi. Pauschalny zakaz psów i kotów jest zwykle nieważny (§ 307 BGB).
• 3. Przy psie lub kocie proś o zgodę na piśmie. Z opisem zwierzęcia i z góry.
• 4. Żądaj rzeczowego uzasadnienia. Samo „nie” wynajmującego nie wystarcza.
• 5. Na upomnienie reaguj spokojnie i pisemnie. Dokumentuj bezkonfliktowe trzymanie.

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• „Zakaz trzymania zwierząt” w umowie. Dla chomika czy rybek bez znaczenia, a dla psa lub kota jako pauschalny zakaz jest według orzecznictwa BGH zwykle nieważny.
• Wynajmujący odmawia zgody bez powodu. Samo „nie” nie wystarcza — potrzebne jest wyważenie interesów i rzeczowy powód (§ 535 BGB).
• Upomnienie z powodu kota. Jeśli klauzula jest nieważna, a zwierzę nikomu nie przeszkadza, wypowiedzenie zwykle się nie utrzyma.

Zwierzęta w mieszkaniu w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Małe zwierzęta: zawsze dozwolone (§ 535 BGB)

Chomiki, ptaki ozdobne, rybki akwariowe i inne drobne zwierzęta trzymane w klatce lub akwarium należą do zgodnego z umową używania mieszkania (§ 535 BGB). Praktycznie nie obciążają lokalu ani sąsiadów, dlatego ich trzymanie jest zawsze dozwolone i nie wymaga zgody wynajmującego — a klauzula, która chciałaby ich zakazać, jest w tym zakresie bezskuteczna.

Psy i koty: brak ogólnego zakazu (§ 307 BGB)

Inaczej niż małe zwierzęta, psy i koty mogą realnie wpływać na mieszkanie i sąsiadów, dlatego umowy próbują je regulować. Ogólny, pauschalny zakaz psów i kotów w umowie formularzowej jest jednak według orzecznictwa BGH nieważny: nadmiernie obciąża najemcę, bo nie dopuszcza żadnego wyjątku ani oceny konkretnej sytuacji (§ 307 Abs. 1 BGB). Nieważna bywa też klauzula uzależniająca trzymanie „od zgody wynajmującego”, jeśli nie podaje żadnych sprawdzalnych kryteriów.

Wyważenie interesów w konkretnym przypadku

Gdy zakaz jest nieważny, w jego miejsce wchodzi wyważenie interesów obu stron. Liczą się: rodzaj, wielkość i liczba zwierząt, wielkość i stan mieszkania, dotychczasowe zachowanie zwierzęcia oraz interesy sąsiadów. Zgody wynajmującego nie można odmówić arbitralnie — musi istnieć rzeczowy powód. Przy jednym spokojnym psie lub kocie wyważenie zwykle wypada na korzyść najemcy.

Granice: to nie jest prawo do każdego zwierzęcia

Nieważność zakazu nie daje jednak wolnej ręki. Przy kilku zwierzętach, bardzo dużych lub potencjalnie groźnych zwierzętach albo przy realnych, poważnych zakłóceniach (hałas, zagrożenie, zanieczyszczenie) wyważenie może wypaść na niekorzyść najemcy, a wynajmujący może wtedy trzymania zakazać. W skrajnych sytuacjach w grę wchodzi upomnienie, a nawet wypowiedzenie — dlatego spokojne, bezkonfliktowe trzymanie i dobra dokumentacja są tak ważne.

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, czy klauzula w Twojej umowie jest ważna, czy możesz trzymać zwierzę i jak zareagować na zakaz lub upomnienie. W grze jest sporo — możliwość życia ze zwierzęciem albo niepotrzebna rezygnacja z niego. Często wystarcza pismo wskazujące na nieważność klauzuli. Wielu najemców ma ubezpieczenie kosztów prawnych z zakresu najmu (Rechtsschutzversicherung). Określonego wyniku nie da się zagwarantować — o dopuszczalności decyduje wyważenie w konkretnym przypadku. O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.