Hamulec czynszowy w Niemczech: kiedy Twój czynsz jest za wysoki i jak odzyskać nadpłatę

Jak postępować: pięć zasad

„Przy hamulcu czynszowym w Niemczech najważniejsze są dwie rzeczy: sprawdzić, czy w ogóle obowiązuje w Twoim mieście, i zareklamować w porę — bez zgłoszenia nie odzyskasz nadpłaty”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Sprawdź obszar. Hamulec działa tylko przy rozporządzeniu kraju związkowego (§ 556d Abs. 2 BGB).
• 2. Ustal granicę. Czynsz porównawczy + 10 %, zwykle według Mietspiegel (§ 556d Abs. 1 BGB).
• 3. Wyklucz wyjątki. Nowy budynek, modernizacja, wyższy Vormiete — do udowodnienia przez wynajmującego (§§ 556e, 556f BGB).
• 4. Reklamuj wcześnie. Rüge w ciągu 30 miesięcy chroni zwrot od początku (§ 556g Abs. 2 BGB).
• 5. Żądaj informacji i zwrotu. Prawo do informacji i zwrotu nadpłaty (§ 556g Abs. 1, 3 BGB).

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• Zawyżony nowy najem. Czynsz znacznie powyżej lokalnego Mietspiegel — powyżej granicy 10 % jest nieskuteczny (§ 556d BGB), a nadpłatę można odzyskać.
• Rzekomy „nowy budynek”. Wynajmujący powołuje się na wyjątek, choć mieszkanie jest stare — wyjątki są wąskie i to on musi je udowodnić (§ 556f BGB).
• Zapomniana reklamacja. Czynsz latami za wysoki, ale nikt nie zgłosił zastrzeżenia — wstecz odzyskasz tylko przy Rüge w ciągu 30 miesięcy (§ 556g Abs. 2 BGB).

Hamulec czynszowy w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Zasada podstawowa: czynsz porównawczy + 10 procent (§ 556d BGB)

W obszarach objętych hamulcem czynsz przy nowym najmie nie może przekraczać lokalnej stawki porównawczej o więcej niż 10 procent (§ 556d Abs. 1 BGB). Stawka porównawcza (ortsübliche Vergleichsmiete) to typowe czynsze za podobne mieszkania w danej gminie z ostatnich lat, ustalane najczęściej na podstawie lokalnego wykazu czynszów Mietspiegel (§ 558 Abs. 2 BGB). Hamulec obowiązuje jednak tylko tam, gdzie kraj związkowy wyznaczył obszar napiętego rynku najmu rozporządzeniem (§ 556d Abs. 2 BGB) — nie w całych Niemczech.

Wyjątki: nowe budownictwo, modernizacja, Vormiete (§§ 556e, 556f BGB)

Hamulec nie obejmuje mieszkań po raz pierwszy używanych i wynajętych po 1 października 2014 (nowe budownictwo) ani pierwszego najmu po gruntownej modernizacji (§ 556f BGB). Poza tym, jeśli poprzedni najemca płacił czynsz wyższy niż dopuszczalny (Vormiete), wynajmujący może go kontynuować (§ 556e Abs. 1 BGB); osobno dolicza się dozwolony dodatek za modernizację (§ 556e Abs. 2 BGB). To wynajmujący musi wykazać, że wyjątek rzeczywiście zachodzi.

Reklamacja i zwrot nadpłaty (§ 556g BGB)

Uzgodnienie czynszu ponad dopuszczalną granicę jest w tej części nieskuteczne, a zapłaconą nadwyżkę wynajmujący musi zwrócić według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (§ 556g Abs. 1 BGB). Warunkiem zwrotu jest jednak zgłoszenie zastrzeżenia (Rüge). Kto zareklamuje w ciągu 30 miesięcy od początku najmu, odzyska nadpłatę od początku; kto zgłosi później — tylko nadpłatę powstałą po zgłoszeniu (§ 556g Abs. 2 BGB).

Prawo do informacji (§ 556g Abs. 1a i 3 BGB)

Masz prawo żądać od wynajmującego informacji o okolicznościach decydujących o dopuszczalnej wysokości czynszu, o ile nie są one ogólnie dostępne, a wynajmujący może je bez trudu podać (§ 556g Abs. 3 BGB). Jeśli wynajmujący opiera wyższy czynsz na wyjątku (Vormiete, modernizacja, nowe budownictwo), musi tę informację podać z własnej inicjatywy już przed zawarciem umowy (§ 556g Abs. 1a BGB). To pomaga sprawdzić, czy czynsz jest zgodny z prawem.

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, czy hamulec obowiązuje w Twoim mieście, gdzie leży granica i jak zareklamować zawyżony czynsz. Oszczędność liczy się co miesiąc — obniżony czynsz działa przez cały pozostały najem. Często wystarcza uzasadnione pismo z zastrzeżeniem (Rüge) i żądaniem informacji. Wielu najemców ma ubezpieczenie kosztów prawnych z zakresu najmu (Rechtsschutzversicherung). Określonego wyniku nie da się zagwarantować — zależy od lokalnej stawki porównawczej. O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.