Wypowiedzenie najmu za zaległości czynszowe w Niemczech: jak często można uratować mieszkanie

Jak postępować: pięć zasad

„Przy wypowiedzeniu za zaległości w Niemczech liczy się każdy dzień — a najlepszym kołem ratunkowym jest szybka spłata w terminie i włączenie urzędu”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Działaj natychmiast. Termin ochronny biegnie od doręczenia pozwu o eksmisję (§ 569 Abs. 3 BGB).
• 2. Włącz Jobcenter lub Sozialamt. Zobowiązanie urzędu do przejęcia długu ratuje mieszkanie.
• 3. Sprawdź wysokość zaległości. Musi osiągnąć próg ustawowy (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
• 4. Sprawdź formę. Powód musi być podany w piśmie wypowiadającym (§ 569 Abs. 4 BGB).
• 5. Pamiętaj o wypowiedzeniu zwykłym. Może pozostać mimo spłaty — to zależy od przypadku (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• Zaległość po chorobie lub utracie pracy. Dług narósł, przyszło wypowiedzenie bez okresu — spłata ochronna w ciągu dwóch miesięcy od pozwu ratuje mieszkanie (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
• Błędnie policzona zaległość. Wynajmujący nie uwzględnił obniżek czynszu ani wpłat — wtedy próg może nie być osiągnięty, a wypowiedzenie bezskuteczne (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
• Przejęcie długu przez urząd. Jobcenter zobowiązuje się do spłaty — mieszkanie uratowane, jeśli termin dotrzymany (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Wypowiedzenie za zaległości w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Kiedy można wypowiedzieć bez okresu? (§ 543 BGB)

Wypowiedzenie bez okresu za zaległości jest możliwe dopiero przy istotnym długu: gdy najemca zalega za dwa kolejne terminy z nieznaczną częścią czynszu, albo gdy przez dłuższy czas narósł dług osiągający wysokość dwóch miesięcznych czynszów (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). „Nieznaczna” część oznacza więcej niż jeden miesięczny czynsz (§ 569 Abs. 3 Nr. 1). Przy takiej zaległości wynajmujący nie musi wcześniej upominać (§ 543 Abs. 3 BGB), ale powód wypowiedzenia musi podać w piśmie (§ 569 Abs. 4 BGB).

Koło ratunkowe: spłata ochronna (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)

Wypowiedzenie bez okresu staje się nieskuteczne, jeśli pełna zaległość (wraz z bieżącym odszkodowaniem za korzystanie) zostanie spłacona najpóźniej w ciągu dwóch miesięcy od doręczenia pozwu o eksmisję — albo jeśli do spłaty zobowiąże się instytucja publiczna, np. Jobcenter lub Sozialamt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 zd. 1 BGB). To realne wyjście, ale działa tylko raz na dwa lata: nie zadziała, jeśli w ostatnich dwóch latach już raz uratowało Cię przed takim wypowiedzeniem (zd. 2).

Forma i uczciwe zastrzeżenie (§ 569 Abs. 4, § 573 BGB)

Wypowiedzenie musi wskazywać powód w piśmie (§ 569 Abs. 4 BGB) — brak powodu może je unieważnić. Uczciwie trzeba jednak dodać: spłata ochronna usuwa wypowiedzenie bez okresu, ale wynajmujący często składa jednocześnie zwykłe wypowiedzenie z okresem, oparte na naruszeniu obowiązków (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Czy spłata usuwa także to zwykłe wypowiedzenie, bywa w orzecznictwie sporne i zależy od okoliczności — dlatego warto sprawdzić całość, a nie liczyć na pauschalne uspokojenie.

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, czy wypowiedzenie jest skuteczne, ile masz czasu i jak uruchomić spłatę ochronną oraz pomoc urzędu. Liczy się każdy dzień, bo termin biegnie od doręczenia pozwu. Uczciwie: utrzymania mieszkania nie da się zagwarantować — zależy od konkretnego przypadku, zwłaszcza gdy w grze jest także zwykłe wypowiedzenie. Wielu najemców ma ubezpieczenie kosztów prawnych z zakresu najmu (Rechtsschutzversicherung). O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.