Pozew o eksmisję w Niemczech: wynajmujący nie może wyrzucić Cię sam — i wciąż masz sposoby

Jak postępować: pięć zasad

„Przy pozwie o eksmisję w Niemczech dwie rzeczy są najważniejsze: nigdy nie ustępować samowoli i reagować na każde pismo z sądu — bo bierność kosztuje najwięcej”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Reaguj na każde doręczenie. Brak reakcji grozi wyrokiem zaocznym.
• 2. Przy długu — od razu do urzędu. Jobcenter/Sozialamt i spłata ochronna (§ 569 Abs. 3 BGB).
• 3. Sprawdź ważność wypowiedzenia. Forma, powód i termin decydują.
• 4. Zyskaj czas i ochronę. Räumungsfrist (§ 721 ZPO) i ochrona w trudnych przypadkach (§ 765a ZPO).
• 5. Nie ustępuj samowoli. Eksmisję prowadzi tylko komornik z wyrokiem (§ 885 ZPO).

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• Narosłe zaległości. Dług sięga dwóch czynszów, przyszło wypowiedzenie bez okresu — spłata w terminie (często przez Jobcenter) czyni je nieskutecznym (§ 569 Abs. 3 BGB).
• Wymieniony zamek. Wynajmujący zamyka mieszkanie pod nieobecność najemcy — to samowola (§ 858 BGB); możesz żądać przywrócenia posiadania, w razie potrzeby w trybie pilnym.
• Termin komornika. Jest wyrok i wyznaczony termin — nadal można wnioskować o Räumungsfrist (§ 721 ZPO) i ochronę w trudnych przypadkach (§ 765a ZPO), ale trzeba to uzasadnić.

Pozew o eksmisję w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Bez wyroku nie ma eksmisji — i nigdy przez samego wynajmującego (§ 858 BGB, § 885 ZPO)

Wynajmujący nie może odzyskać mieszkania na własną rękę. Odebranie posiadania wbrew woli najemcy — wymiana zamka, wyniesienie rzeczy, zamknięcie mieszkania — jest samowolą i działaniem bezprawnym (§ 858 BGB), a najemca może żądać natychmiastowego przywrócenia posiadania. Eksmisję przeprowadza wyłącznie komornik sądowy i tylko na podstawie tytułu (wyroku), wprowadzając wierzyciela w posiadanie (§ 885 ZPO). Eksmisja w trybie zabezpieczenia jest dopuszczalna tylko wyjątkowo — przy samowoli albo konkretnym zagrożeniu życia lub zdrowia (§ 940a ZPO).

Spłata ochronna przy wypowiedzeniu za dług (§ 569 Abs. 3 BGB)

Jeśli powodem jest zaległość czynszowa, wypowiedzenie bez okresu (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) można jeszcze odwrócić: pełna spłata zaległości wraz z bieżącym odszkodowaniem za korzystanie (§ 546a Abs. 1) najpóźniej w ciągu dwóch miesięcy od doręczenia pozwu — także zobowiązanie Jobcenter lub Sozialamt — czyni je nieskutecznym (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). To koło ratunkowe działa jednak tylko raz na dwa lata. Szczegóły opisujemy w osobnym poradniku o wypowiedzeniu za zaległości.

Czy wypowiedzenie w ogóle jest ważne? (§ 573, § 574 BGB)

Zawsze warto sprawdzić, czy samo wypowiedzenie jest skuteczne: czy zachowano formę, czy powód jest nośny (np. własne potrzeby wynajmującego — Eigenbedarf, § 573 BGB) i czy dotrzymano terminu. Przy wypowiedzeniu zwykłym z okresem najemca może złożyć sprzeciw ze względu na szczególną twardość i żądać dalszego trwania najmu, np. gdy nie da się znaleźć odpowiedniego mieszkania zastępczego (Sozialklausel, § 574 BGB). Uwaga: ten sprzeciw NIE działa przeciwko wypowiedzeniu bez okresu — tam ratunkiem jest spłata ochronna, a nie klauzula socjalna.

Termin na wyprowadzkę i ochrona egzekucyjna (§ 721, § 765a ZPO)

Nawet po wyroku można zyskać czas. Sąd może przyznać najemcy odpowiedni termin na wyprowadzkę (Räumungsfrist), aby znalazł nowe mieszkanie; wniosek składa się najpóźniej przed zamknięciem rozprawy, a łączny termin nie może przekroczyć jednego roku (§ 721 ZPO); podobnie przy ugodzie (§ 794a ZPO). W szczególnie trudnych sytuacjach — ciężka choroba, zagrożenie życia — sąd egzekucyjny może eksmisję wstrzymać, jeśli byłaby nie do pogodzenia z dobrymi obyczajami (§ 765a ZPO); taki wniosek z reguły składa się najpóźniej dwa tygodnie przed terminem eksmisji.

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, czy wypowiedzenie jest ważne, jak zyskać czas i jak zatrzymać samowolę. Uczciwie: eksmisji nie zawsze da się zapobiec — czasem chodzi o wywalczenie sprawiedliwego terminu wyprowadzki albo ochrony w trudnej sytuacji; nie obiecujemy niczego, czego nie da się dotrzymać. Przy niskich dochodach możliwa jest pomoc państwa w kosztach procesu (Prozesskostenhilfe/Beratungshilfe). Wielu najemców ma też ubezpieczenie kosztów prawnych z zakresu najmu (Rechtsschutzversicherung). O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.