Wypowiedzenie najmu w domu dwurodzinnym w Niemczech: kiedy wynajmujący może wypowiedzieć bez podania przyczyny

Jak postępować: pięć zasad

„Przy uproszczonej wypowiedzi w domu dwurodzinnym w Niemczech często wygrywa się na liczbie mieszkań, na braku wskazania podstawy albo na terminie — dlatego warto sprawdzić każdy szczegół”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Policz mieszkania. Więcej niż dwa albo wynajmujący nie mieszka w budynku → potrzebny ważny powód (§ 573 BGB).
• 2. Szukaj wskazania podstawy. Brak powołania na § 573a to częsty błąd formalny (§ 573a Abs. 3 BGB).
• 3. Przelicz termin. Zwykły termin + 3 miesiące, ze stopniowaniem po 5 i 8 latach (§§ 573a, 573c BGB).
• 4. Sprawdź powody twardości. Sprzeciw z klauzuli socjalnej pozostaje (§ 574 BGB).
• 5. Działaj szybko. Do końca terminu zostaje niewiele czasu.

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• Wynajmujący na górze, najemca na dole. Właściciel mieszka w tym samym domu z dwoma mieszkaniami i wypowiada bez uzasadnienia — to może być dopuszczalne (§ 573a Abs. 1 BGB).
• Trzecie mieszkanie. Rozbudowa piwnicy tworzy trzecią jednostkę — wtedy uproszczony tryb już nie działa, potrzebny jest ważny powód (§ 573 BGB).
• Brak wskazania podstawy. Wypowiedzenie nie powołuje się na § 573a — to częsty błąd formalny (§ 573a Abs. 3 BGB).

Wypowiedzenie w domu dwurodzinnym w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Wyjątek od ochrony przed wypowiedzeniem (§ 573a Abs. 1 i 2 BGB)

Jeśli budynek ma najwyżej dwa mieszkania i wynajmujący sam w nim mieszka, może wypowiedzieć najem bez uzasadnionego interesu wymaganego zwykle przez § 573 (§ 573a Abs. 1 BGB). Ta sama reguła obejmuje pokój lub mieszkanie w obrębie lokalu zajmowanego przez wynajmującego (Abs. 2). Obie przesłanki — najwyżej dwa mieszkania oraz zamieszkiwanie przez wynajmującego — muszą wystąpić łącznie; inaczej wyjątek nie działa.

Dłuższy termin i obowiązek wskazania podstawy (§ 573a Abs. 1 i 3, § 573c BGB)

Ceną wyjątku jest dłuższy termin: do zwykłego terminu wypowiedzenia dolicza się trzy miesiące (§ 573a Abs. 1). Zwykły termin wynajmującego to co do zasady trzy miesiące i wydłuża się po pięciu oraz ośmiu latach najmu o kolejne trzy miesiące (§ 573c Abs. 1) — w najprostszym przypadku daje to sześć miesięcy. Wypowiedzenie musi ponadto wyraźnie wskazywać, że opiera się na uproszczonym trybie z § 573a (Abs. 3); brak takiego wskazania czyni je podatnym na zakwestionowanie.

Jak się bronić: granice wyjątku i sprzeciw (§ 573, § 574 BGB)

Najlepsze punkty obrony to same przesłanki: policz mieszkania (więcej niż dwa → wyjątek odpada) i sprawdź, czy wynajmujący faktycznie mieszka w budynku oraz czy pismo powołuje się na § 573a. Jeśli którakolwiek przesłanka nie jest spełniona, potrzebny jest zwykły ważny powód (§ 573 BGB). Niezależnie od tego uproszczenie nie odbiera Ci prawa do sprzeciwu: przy szczególnej twardości możesz żądać dalszego trwania najmu, np. gdy nie da się znaleźć odpowiedniego mieszkania zastępczego (klauzula socjalna, § 574 BGB).

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, czy uproszczony tryb w ogóle obowiązuje, czy dotrzymano terminu i formy oraz czy warto złożyć sprzeciw. Często decyduje jeden szczegół — liczba mieszkań, brak wskazania podstawy albo źle policzony termin. Wielu najemców ma ubezpieczenie kosztów prawnych z zakresu najmu (Rechtsschutzversicherung). Określonego wyniku nie da się zagwarantować. O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.