Lichwa czynszowa: gdy czynsz jest zawyżony w Niemczech

Jak postępować: pięć zasad

„Przy zawyżonym czynszu w Niemczech decyduje nie tylko sama nadwyżka, ale też wykorzystanie niedoboru mieszkań — i to trzeba udowodnić”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Przelicz nadwyżkę. Czy ponad 20 procent powyżej stawki miejscowej (§ 5 Abs. 2 WiStG).
• 2. Udokumentuj brak mieszkań. Dowody nieudanych poszukiwań (mała podaż).
• 3. Żądaj zwrotu nadpłaty. Zawyżona część jest bezskuteczna (§§ 134, 812 BGB).
• 4. Sprawdź hamulec czynszowy. Często łatwiejsza droga (§ 556d BGB).
• 5. Pilnuj przedawnienia. Trzy lata na zwrot (§ 195 BGB).

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• Rozwiązanie z konieczności. Napięty rynek, wszystko zajęte — wziąłeś przepłacone mieszkanie; wykorzystanie niedoboru jest ujęte w § 5 WiStG.
• Cichy narzut. Czynsz wyraźnie ponad Mietspiegel, bez uzasadnienia w standardzie czy lokalizacji — sygnał zawyżenia (§ 5 Abs. 2 WiStG).
• Długa nadpłata. Latami płacisz za dużo — część nadwyżki można odzyskać (§ 812 BGB) w granicach przedawnienia.

Lichwa czynszowa w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Zawyżenie czynszu jako wykroczenie (§ 5 WiStG)

Czynsz jest niedozwolony, gdy spełnione są łącznie dwa warunki: przekracza typowe stawki za porównywalne mieszkania w gminie (z ostatnich lat) o więcej niż 20 procent ORAZ wynajmujący wykorzystuje przy tym małą podaż porównywalnych mieszkań (§ 5 Abs. 2 WiStG). Nie jest zawyżony czynsz, który jedynie pokrywa bieżące, konieczne wydatki wynajmującego. Za zawyżenie grozi kara pieniężna do 50 000 euro (§ 5 Abs. 3 WiStG). Sama nadwyżka procentowa nie wystarcza — konieczne jest też wykazanie wykorzystania niedoboru.

Zawyżona część bezskuteczna — zwrot nadpłaty (§ 134, § 812 BGB)

Uzgodnienie czynszu w części przekraczającej dozwoloną granicę jest nieważne (§ 134 BGB), więc ta część nie jest należna. Zapłaconą nadwyżkę możesz żądać z powrotem jako świadczenie spełnione bez podstawy prawnej — bezpodstawne wzbogacenie (§ 812 BGB). Roszczenie o zwrot przedawnia się co do zasady po trzech latach (§ 195 BGB), dlatego nie zwlekaj ze zgłoszeniem żądania. Zachowaj umowę, dowody wpłat i dane o stawkach porównawczych.

Sedno: wykorzystanie małej podaży

Najtrudniejszym, ale kluczowym elementem jest wykazanie, że przez małą podaż porównywalnych mieszkań nie miałeś realnej alternatywy — że wynajmujący wykorzystał tę sytuację (§ 5 Abs. 2 WiStG). Dlatego zbieraj dowody: ogłoszenia, na które odpowiadałeś, odmowy, korespondencję, terminy poszukiwań. Im lepiej udokumentujesz brak dostępnych mieszkań, tym silniejsza jest Twoja pozycja.

Lichwa jako przestępstwo i różnica wobec hamulca (§ 291 StGB, § 556d BGB)

Surowszy stopień to lichwa jako przestępstwo (§ 291 StGB): wymaga rażącej dysproporcji między czynszem a świadczeniem oraz wykorzystania przymusowego położenia, niedoświadczenia lub słabości najemcy; próg jest wyraźnie wyższy niż przy zwykłym zawyżeniu. Od tego wszystkiego odróżnia się hamulec czynszowy (§ 556d BGB), który przy nowym najmie ogranicza czynsz do stawki porównawczej + 10 procent, bez potrzeby udowadniania niedoboru — to inny, łagodniejszy i często prostszy miernik. Szczegóły opisujemy w osobnym poradniku o hamulcu czynszowym.

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, czy Twój czynsz przekracza granicę, jak wykazać wykorzystanie niedoboru i jak odzyskać nadpłatę. Uczciwie: wykazanie „małej podaży” bywa wymagające, dlatego często prostszą drogą jest hamulec czynszowy — sprawdzamy oba tory. Wielu najemców ma ubezpieczenie kosztów prawnych z zakresu najmu (Rechtsschutzversicherung). Czy w Twoim przypadku przesłanki są spełnione, zależy od okoliczności; określonego wyniku nie da się zagwarantować. O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.