Die Miete soll steigen — und im Bundestag wird über eine Reform gestritten: Was Ihr Vermieter jetzt schon darf (und was nicht)

Erst die Schlagzeilen, dann der Brief. Seit Wochen wird über Mieten gestritten: Ende April hat das Bundeskabinett eine Mietrechtsreform auf den Weg gebracht (Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026), die gerade Bundesrat und Bundestag beschäftigt. Geplant ist unter anderem, Indexmieten stärker zu deckeln. Doch während in Berlin noch verhandelt wird, liegt bei vielen längst das eigene Schreiben im Briefkasten: „Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete“.

Das Frühjahr ist die klassische Zeit dafür. Und der Moment, in dem man den Umschlag öffnet, fühlt sich oft gleich an: erst ein Schreck, dann das Gefühl, keine Wahl zu haben. Zahlen, sonst gibt es Ärger — vielleicht sogar die Kündigung. Dieses Gefühl ist verständlich. Es stimmt nur nicht.

Ein Erhöhungsschreiben ist eine Bitte, kein Vollzug

Der wichtigste Satz zuerst: Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt nicht automatisch. Ihr Vermieter verlangt Ihre Zustimmung — er setzt die neue Miete nicht einfach fest (§ 558 BGB). Solange Sie nicht zustimmen, bleibt es bei der alten Miete. Und Sie haben Zeit zum Prüfen: bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang des Schreibens (§ 558b BGB). Kommt der Brief im Mai an, läuft die Frist bis Ende Juli. Erst danach könnte der Vermieter überhaupt auf Zustimmung klagen — nicht früher.

Und er darf nicht beliebig viel verlangen. Drei Grenzen muss er einhalten:

• Zeit: Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und seit der letzten Erhöhung muss ein Jahr vergangen sein (§ 558 Abs. 1 BGB).
• Höhe: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen — in vielen angespannten Städten sogar nur um 15 Prozent (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB).
• Begründung: Das Schreiben muss in Textform kommen und belegen, warum die neue Miete ortsüblich ist — meist über den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen (§ 558a BGB).

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist das Verlangen oft unwirksam — und Sie schulden die Erhöhung nicht. Gerade an der Begründung scheitern viele Schreiben.

Ein wichtiger Vorbehalt: Das gilt für die normale Erhöhung auf die Vergleichsmiete. Haben Sie im Vertrag eine Index- oder Staffelmiete vereinbart, gelten andere Regeln — dann steigt die Miete nach der Vereinbarung, ohne dass Sie extra zustimmen müssen. Und eine Erhöhung nach einer Modernisierung folgt wieder eigenen Regeln. Welcher Fall bei Ihnen vorliegt, steht in Ihrem Mietvertrag — das prüfen wir mit Ihnen.

Was Sie jetzt tun — und was besser nicht

Unterschreiben Sie nichts sofort, nur damit Ruhe ist. Eine Unterschrift ist Ihre Zustimmung — und die bekommen Sie danach kaum wieder aus der Welt. Sagen Sie auch nebenbei nichts zu; ein „ja, ist in Ordnung“ kann schon reichen. Heben Sie den Umschlag auf und notieren Sie, wann der Brief kam — von diesem Tag an läuft Ihre Frist.

Und lassen Sie sich vom Ton nicht treiben. Manche Schreiben klingen wie eine Rechnung, mit Betrag und Zahlungsdatum. Das ist Druck, kein Gesetz. Zahlen Sie die erhöhte Miete nicht ungeprüft — wer über Monate widerspruchslos mehr überweist, macht sich das Leben später schwerer.

„Der erste Impuls ist, schnell zu unterschreiben, damit Ruhe ist. Genau das ist der teure Moment“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Ein Brief, der Geld will, hat es selten so eilig, wie er tut.“

Bei einer Erhöhung geht es schnell um mehrere hundert Euro im Jahr — und das oft über Jahre. Das ist genau die Art Fall, bei der sich ein nüchterner Blick lohnt, bevor Sie zustimmen. In unserer kostenlosen Ersteinschätzung sagen wir Ihnen, ob Ihr Schreiben die Grenzen einhält — und was wir noch brauchen, um abschließend zu antworten. Dafür müssen Sie nie in eine Kanzlei kommen.

Immer mehr Kündigungen wegen Eigenbedarf: Was der Brief vom Vermieter darf — und warum Sie nicht sofort ausziehen müssen

In diesen Frühjahrswochen 2026 melden Mietervereine wieder mehr Kündigungen wegen Eigenbedarf — also Kündigungen, mit denen der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familie beansprucht. In Städten wie Berlin, München und Köln ist das Thema seit Wochen in den Schlagzeilen, und die Politik streitet darüber, solche Kündigungen stärker einzuschränken. Der Frühling ist außerdem klassische Umzugszeit. Wer jetzt so einen Brief im Kasten hat, gerät leicht in Panik.

Das ist verständlich. Es geht nicht um irgendeinen Vertrag, es geht um Ihr Zuhause — die Straße, in der Ihre Kinder zur Schule gehen, die Nachbarn, der vertraute Weg zur Arbeit. Der erste Impuls ist oft: „Ich muss hier raus.“ Genau dieser Impuls ist der teuerste. Denn ein Kündigungsschreiben ist zunächst eine Behauptung, kein Räumungsbefehl. Bis etwas anderes feststeht, entscheidet die Rechtslage — nicht der Druck im Brief.

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Ein Vermieter kann eine Wohnung nicht einfach so kündigen. Er braucht ein „berechtigtes Interesse“ (§ 573 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf ist ein solcher Grund: Der Vermieter darf kündigen, wenn er die Räume für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Entscheidend ist das Wort benötigt — es muss eine konkrete Person geben, die dort wirklich einziehen will, aus nachvollziehbaren Gründen.

Und dieser Grund muss schwarz auf weiß im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Wer einzieht, warum diese Wohnung: Das gehört konkret in den Brief. Ein pauschaler Satz wie „wegen Eigenbedarfs“ reicht dafür nicht. Fehlt die konkrete Begründung, ist die Kündigung angreifbar.

Wie groß der Wohnbedarf sein darf, entscheidet grundsätzlich der Vermieter. Die Gerichte prüfen nur, ob er die Wohnung rechtsmissbräuchlich beansprucht — und rechtsmissbräuchlich ist nicht schon ein etwas großzügiger, sondern erst ein weit überhöhter Bedarf (BGH, Urteil vom 04.03.2015 — VIII ZR 166/14). Die Hürde liegt also hoch. Sie liegt aber nicht bei null: Manche Kündigungen scheitern in der Praxis genau an dieser schwammigen Begründung — geprüft gehört deshalb jeder Brief.

Sie haben Zeit — und oft ein Widerspruchsrecht

Selbst eine wirksame Kündigung wirft Sie nicht über Nacht auf die Straße. Die Fristen richten sich nach Ihrer Wohndauer (§ 573c Abs. 1 BGB): drei Monate, wenn Sie noch keine fünf Jahre dort wohnen, sechs Monate ab fünf Jahren und neun Monate ab acht Jahren. Bei langer Wohndauer bleibt Ihnen also fast ein Jahr.

Und es gibt die Sozialklausel, den Härte-Widerspruch (§ 574 BGB). Würde der Auszug für Sie oder Ihren Haushalt eine Härte bedeuten — etwa hohes Alter, schwere Krankheit, eine Schwangerschaft oder kein zumutbarer Ersatzwohnraum in der Nähe —, können Sie der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574a BGB). Diesen Widerspruch müssen Sie in Textform erklären, spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses (§ 574b BGB). Die Frist ist wichtig: Wer sie verpasst, verschenkt dieses Recht.

Ein Sonderfall betrifft Wohnungen, die erst nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wurden. Dann darf sich der neue Eigentümer frühestens nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen — in Gebieten mit knappem Wohnraum sogar deutlich länger (§ 577a BGB). Wenn Ihre Wohnung vor Kurzem den Eigentümer gewechselt hat, kann das Ihre Kündigung aushebeln.

Und wenn der Bedarf nur vorgeschoben ist?

Es kommt vor, dass Eigenbedarf nur behauptet wird, um lästige Mieter loszuwerden oder um teurer neu zu vermieten. Fliegt das auf — zieht also niemand ein und wird die Wohnung stattdessen wieder vermietet oder verkauft —, kann der ausgezogene Mieter Schadensersatz verlangen: für Umzugskosten, höhere Miete am neuen Ort, Maklerkosten (BGH, Urteil vom 10.06.2015 — VIII ZR 99/14). Der Vermieter muss dann plausibel erklären, warum aus dem angeblichen Bedarf nichts wurde. Das ist kein Freibrief, aber ein echter Hebel.

Was Sie jetzt konkret tun sollten

Bewahren Sie den Brief auf und notieren Sie, wann er gekommen ist — das Datum steuert alle Fristen. Sagen Sie nichts zu, weder mündlich noch schriftlich, und unterschreiben Sie nichts, was Ihnen der Vermieter vorlegt. Lesen Sie die Kündigung in Ruhe: Wird eine konkrete Person genannt, die einziehen soll? Steht ein nachvollziehbarer Grund da? Tragen Sie die Widerspruchsfrist — zwei Monate vor dem genannten Auszugstermin — sofort in den Kalender ein. Und vor allem: Wohnen Sie normal weiter, bis die Sache geklärt ist. Niemand muss ausziehen, nur weil ein Brief das verlangt.

„Der teuerste Fehler ist der Umzugswagen aus schlechtem Gewissen“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Ein Kündigungsschreiben ist eine Behauptung. Erst prüfen, dann packen — in dieser Reihenfolge verliert man selten den Kopf und die Wohnung gleich mit.“

Wie eine Eigenbedarfskündigung im Detail aussehen muss, welche Begründungen vor Gericht halten und wie der Härte-Widerspruch Schritt für Schritt läuft, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung. Wenn Sie einen solchen Brief bekommen haben, schildern Sie uns Ihre Lage — die wichtigsten Fragen dafür können Sie hier gleich beantworten.