14. Juni 2026 · Fundstellen geprüft am 13. Juli 2026

Die Zinswende ist da — und Ihre Baufinanzierung wackelt: Was zählt, wenn die Bank plötzlich abspringt

Diese Woche hat die Europäische Zentralbank die Leitzinsen angehoben — die erste Erhöhung seit 2023. In vielen Nachrichten war es das große Thema: der Abschied vom günstigen Zins. Wer gerade ein Haus oder eine Wohnung kauft, spürt das sofort. Die Bank rechnet neu. Und die Finanzierung, die letzte Woche noch sicher schien, steht plötzlich auf der Kippe.

Das ist ein Moment, in dem einem der Boden unter den Füßen wegsackt. Sie haben die Wohnung gefunden, vielleicht schon beim Notar gesessen. Und jetzt zieht die Bank die Zusage zurück. Oder sie bietet nur noch einen Zins an, den Sie nicht stemmen können. Die Angst, gleichzeitig die Traumwohnung und viel Geld zu verlieren, ist völlig normal. Wichtig ist jetzt nur eines: zu wissen, woran Sie wirklich gebunden sind — und woran nicht.

Ab wann Sie wirklich gebunden sind

Die entscheidende Grenze ist der Notartermin. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist erst gültig, wenn ein Notar ihn beurkundet hat (§ 311b Abs. 1 BGB). Vorher — solange Sie nur besichtigt, verhandelt oder eine Reservierung unterschrieben haben — sind Sie in aller Regel nicht zum Kauf verpflichtet. Springt in dieser Phase die Finanzierung ab, können Sie meist ohne Kaufpreis-Risiko aussteigen.

Nach der Beurkundung ist es anders. Dann bindet der Vertrag Sie voll. Dass die Bank teurer wird oder ganz abspringt, ist rechtlich Ihr Problem, nicht das des Verkäufers. Zahlen Sie den Kaufpreis nicht, kann der Verkäufer Ihnen eine Frist setzen und danach vom Vertrag zurücktreten (§ 323 BGB). Er kann zusätzlich Schadensersatz statt der Leistung verlangen (§§ 280, 281 BGB) — zum Beispiel den Verlust, wenn er später billiger verkauft, dazu Zinsen und Maklerkosten. Aus dem geplatzten Traum kann so eine Forderung über viele tausend Euro werden.

Viele hoffen dann auf den „Finanzierungsvorbehalt“ — die Klausel, mit der man zurücktreten darf, wenn die Bank nicht mitspielt. Der hilft Ihnen aber nur, wenn er ausdrücklich mit in den notariellen Vertrag geschrieben wurde. Stand er nur im Exposé des Maklers oder wurde er nur mündlich besprochen, gilt er in der Regel nicht. Denn alles, was zum Kauf gehören soll, muss der Notar mit beurkunden (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein Blick in Ihren Vertrag zeigt in wenigen Minuten, ob Sie diese Tür haben.

Und noch etwas Konkretes, falls es um eine „Reservierungsgebühr“ geht: Hat ein Makler Geld dafür verlangt, dass er die Immobilie für Sie zurücklegt, ist eine solche Vereinbarung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig unwirksam — die Gebühr können Sie zurückfordern (BGH, Urteil vom 20.04.2023 — I ZR 113/22). Der Kauf platzt, das Geld muss deshalb nicht verloren sein.

Was Sie in dieser Situation tun können

Zuerst: nichts überstürzen und nichts unterschreiben, was Verkäufer oder Makler Ihnen „schnell noch“ vorlegen. Sammeln Sie stattdessen Ihre Unterlagen — den Kaufvertrag, die Reservierung, jede Zu- und Absage der Bank per Mail. Notieren Sie jede Frist, die man Ihnen setzt, mit Datum. Und antworten Sie schriftlich, nicht am Telefon: Was am Telefon zugesagt wird, lässt sich später kaum beweisen.

Wenn Sie noch nicht beim Notar waren, atmen Sie durch — Sie haben Spielraum. Waren Sie schon dort, zählt jetzt jeder Tag. Solange keine Frist verstrichen ist, lässt sich oft noch etwas retten: eine andere Bank, ein Zahlungsaufschub, ein Ersatzkäufer, den Sie dem Verkäufer bringen. Das nimmt dem Verkäufer den Schaden und Ihnen die Forderung.

„Der teuerste Fehler ist nicht die geplatzte Finanzierung, sondern der Notartermin, bevor die Bank fest zugesagt hat“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Erst das Geld sichern, dann unterschreiben — in dieser Reihenfolge wird es selten teuer.“

Ob Sie in Ihrem Fall noch aus dem Vertrag herauskommen oder wie sich die Forderung des Verkäufers begrenzen lässt, hängt am genauen Wortlaut Ihres Vertrags. Das lässt sich in einer kostenfreien Ersteinschätzung klären, bevor eine Frist verstreicht.

Ihre Angaben — direkt als Anfrage an uns

Optional: Was auf Sie zutrifft — mit einem Klick geht Ihre Schilderung an den Anwalt.

1. Wie weit ist der Kauf?

   Nur besichtigt oder verhandelt Reservierung unterschrieben oder Gebühr gezahlt Kaufvertrag beim Notar unterschrieben Weiß nicht
2. Steht ein Finanzierungsvorbehalt im notariellen Vertrag?

   Ja Nein Weiß nicht
3. Hat Ihnen schon jemand eine Frist gesetzt?

   Ja Nein Unsicher
4. Bis wann sollen Sie zahlen oder reagieren?
5. Wer verlangt etwas von Ihnen (Verkäufer, Makler oder Bank)?
6. Worum geht es aus Ihrer Sicht?

Drucken/PDF
Ausgefüllt an den Anwalt schicken

Gesetze und Urteile zum Nachlesen

• § 311b BGB — der Immobilien-Kaufvertrag wird erst durch die notarielle Beurkundung gültig
• § 323 BGB — Rücktritt vom Vertrag, wenn nach Fristsetzung nicht gezahlt wird
• § 280 BGB — Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
• § 281 BGB — Schadensersatz statt der Leistung nach erfolgloser Frist
• BGH, Urteil vom 20.04.2023 — I ZR 113/22 (Reservierungsgebühr des Maklers regelmäßig unwirksam)

Was bedeutet das für Ihren Fall?

Schildern Sie kurz Ihre Lage — Sie erhalten eine kostenfreie Ersteinschätzung von Rechtsanwalt Müller. Schriftlich, zum Nachlesen.

Kostenfreie Ersteinschätzung anfordern

Kostenfrei · 5–8 kurze Fragen · vertraulich, auch wenn kein Mandat entsteht