Najem na czas określony w Niemczech: kiedy ograniczenie czasowe obowiązuje, a kiedy możesz zostać

Jak postępować: pięć zasad

„Przy najmie na czas określony w Niemczech najczęstszy błąd to wyprowadzka na sam widok daty końcowej — a bardzo wiele ograniczeń czasu jest nieskutecznych”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Poszukaj powodu w umowie. Bez podanego powodu ograniczenie jest nieskuteczne (§ 575 Abs. 1 BGB).
• 2. Zakwalifikuj powód. Liczą się tylko własna potrzeba, rozbiórka/przebudowa albo mieszkanie służbowe.
• 3. Zapytaj w porę. Na cztery miesiące przed końcem o istnienie powodu (§ 575 Abs. 2 BGB).
• 4. Żądaj przedłużenia. Przy odpadnięciu lub późniejszym powstaniu powodu (§ 575 Abs. 3 BGB).
• 5. Nie wyprowadzaj się pochopnie. Przy nieskutecznym ograniczeniu jesteś najemcą na czas nieokreślony.

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• Ograniczenie bez powodu. Umowa „na dwa lata” nie podaje żadnego powodu — wtedy obowiązuje jak na czas nieokreślony (§ 575 Abs. 1 BGB).
• Odpadła własna potrzeba. Wynajmujący jednak nie wprowadza się do lokalu — możesz żądać przedłużenia na czas nieokreślony (§ 575 Abs. 3 BGB).
• Późna informacja. Wynajmujący odzywa się dopiero tuż przed końcem — masz prawo do przedłużenia o czas zwłoki (§ 575 Abs. 2 BGB).

Najem na czas określony w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Kiedy ograniczenie czasu jest dopuszczalne (§ 575 Abs. 1 BGB)

Ograniczenie umowy do czasu określonego jest skuteczne tylko, gdy wynajmujący przy zawarciu umowy poda na piśmie jeden z trzech ustawowych powodów: własna potrzeba (Eigenbedarf — dla siebie, rodziny lub domowników), rozbiórka, istotna przebudowa lub remont, który najem by poważnie utrudnił, albo wynajem osobie zobowiązanej do świadczenia usług (mieszkanie służbowe) — § 575 Abs. 1 BGB. Jeśli powodu brak albo jest inny, umowa obowiązuje jak na czas nieokreślony, z pełną ochroną przed wypowiedzeniem.

Twoje prawo do informacji (§ 575 Abs. 2 BGB)

Najwcześniej na cztery miesiące przed upływem terminu możesz zażądać od wynajmującego informacji, czy powód ograniczenia wciąż istnieje; wynajmujący ma odpowiedzieć w ciągu miesiąca (§ 575 Abs. 2 BGB). Jeśli udzieli informacji z opóźnieniem, możesz żądać przedłużenia najmu o czas tej zwłoki. To pozwala Ci w porę zaplanować dalsze kroki.

Twoje prawo do przedłużenia (§ 575 Abs. 3, 4 BGB)

Jeśli powód ograniczenia nastąpi później, niż zakładano, możesz żądać przedłużenia najmu o odpowiedni okres; jeśli powód całkiem odpadnie, możesz żądać przedłużenia na czas nieokreślony (§ 575 Abs. 3 BGB). Ciężar udowodnienia powodu i długości zwłoki spoczywa na wynajmującym. Postanowienia umowne odbiegające na Twoją niekorzyść są nieważne (§ 575 Abs. 4).

Wypowiedzenie w trakcie umowy (§ 542, § 575a BGB)

Skutecznie zawarta umowa na czas określony kończy się z upływem terminu, bez potrzeby wypowiedzenia (§ 542 Abs. 2 BGB); w tym czasie zwykłe wypowiedzenie z okresem jest co do zasady wyłączone. Pozostaje jednak wypowiedzenie nadzwyczajne z ustawowym terminem w ustawowych przypadkach (§ 575a BGB). Jeśli natomiast ograniczenie było nieskuteczne, od początku obowiązują ogólne reguły wypowiedzenia jak przy umowie na czas nieokreślony.

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, czy ograniczenie czasu jest skuteczne i czy możesz zostać w mieszkaniu. Warto, bo nieskuteczne ograniczenie oznacza umowę na czas nieokreślony i pełną ochronę przed wypowiedzeniem — a często wystarcza jedno wyjaśniające pismo. Wielu najemców ma ubezpieczenie kosztów prawnych z zakresu najmu (Rechtsschutzversicherung). Czy ograniczenie w konkretnym przypadku się utrzyma, zależy od dokładnego brzmienia umowy; określonego wyniku nie da się zagwarantować. O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.