Pleśń w mieszkaniu w Niemczech: obniżenie czynszu i Twoje prawa

Jak postępować: pięć zasad

„Przy pleśni w Niemczech decyduje kolejność: najpierw zgłoszenie i dokumentacja, potem ostrożne obniżenie z zastrzeżeniem — a nie odwrotnie”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Zgłoś natychmiast. Na piśmie, z terminem — to obowiązek (§ 536c BGB).
• 2. Dokumentuj. Zdjęcia z datą i rozmiar — dowód przy sporze o przyczynę.
• 3. Pamiętaj o podziale dowodu. Najpierw budynek (wynajmujący), potem wietrzenie (Ty).
• 4. Płać z zastrzeżeniem. Zbyt duże cięcie grozi wypowiedzeniem (§ 543 BGB).
• 5. Przy zagrożeniu zdrowia — reaguj mocniej. Możliwe wypowiedzenie bez okresu (§§ 543, 569 BGB).

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• „To wina wietrzenia”. Wynajmujący zrzuca winę na najemcę — a najpierw to on musi wykluczyć wadę budynku (mostek termiczny, wilgotne ściany).
• Pleśń w sypialni. Regularna pleśń na ścianie zewnętrznej istotnie ogranicza używanie — czynsz jest obniżony z mocy prawa (§ 536 BGB), o ile zgłoszona.
• Zdrowie w grze. Rozległa pleśń z objawami zdrowotnymi może uzasadniać wypowiedzenie bez okresu (§§ 543, 569 BGB).

Pleśń w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Pleśń jako wada i obniżenie czynszu (§ 536 BGB)

Pleśń, która istotnie ogranicza uzgodnione używanie mieszkania, jest wadą; czynsz jest wtedy z mocy prawa odpowiednio obniżony za czas trwania wady, a przy nieprzydatności lokalu może odpaść w całości. Nieznaczne ślady pozostają bez wpływu. Obniżenie działa automatycznie — nie trzeba osobnego oświadczenia. W przypadku mieszkań wyłączenie tego prawa na niekorzyść najemcy jest bezskuteczne (§ 536 Abs. 4 BGB).

Obowiązek zgłoszenia (§ 536c BGB)

Najemca musi niezwłocznie zawiadomić wynajmującego o pleśni. Bez zgłoszenia — o ile wynajmujący z tego powodu nie mógł usunąć wady — tracisz prawo do obniżenia i odszkodowania, a nawet do wypowiedzenia bez okresu. Dlatego pierwszym krokiem zawsze jest pisemne zgłoszenie z opisem miejsca i żądaniem usunięcia w rozsądnym terminie.

Spór o przyczynę: podzielony ciężar dowodu

Najczęściej strony spierają się, czy pleśń bierze się z budynku, czy ze sposobu użytkowania. Według utrwalonego orzecznictwa ciężar dowodu jest podzielony: najpierw wynajmujący musi wykazać, że przyczyna nie leży w jego sferze, czyli w substancji budynku (mostek termiczny, wilgoć). Dopiero gdy to udowodni, na Tobie spoczywa wykazanie, że wietrzyłeś i ogrzewałeś prawidłowo. Dlatego dokumentacja i ewentualne pomiary są tak istotne.

Zagrożenie zdrowia i wypowiedzenie (§§ 543, 569 Abs. 1 BGB)

Gdy pleśń poważnie zagraża zdrowiu, stanowi to ważny powód do wypowiedzenia umowy bez okresu — i to niezależnie od tego, czy o wadzie wiedziałeś przy zawieraniu umowy (§ 569 Abs. 1 BGB). Poza tym, jeśli wynajmujący nie usuwa pleśni mimo wezwania, w grę wchodzą odszkodowanie i samodzielne usunięcie na jego koszt (§ 536a BGB) oraz wypowiedzenie z ważnego powodu (§ 543 BGB).

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, czy pleśń uzasadnia obniżenie, jak bezpiecznie postąpić przy sporze o przyczynę i czy w grę wchodzi wypowiedzenie. Uczciwa uwaga: najczęstszym błędem jest zbyt duże, samodzielne cięcie czynszu bez zastrzeżenia — dlatego liczy się prawidłowe zgłoszenie, dokumentacja i płatność z zastrzeżeniem. Wielu najemców ma ubezpieczenie kosztów prawnych (Rechtsschutzversicherung). Określonego wyniku nie da się zagwarantować. O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.