Prawo pierwokupu najemcy w Niemczech: gdy Twoje mieszkanie zostaje sprzedane po przekształceniu

Jak postępować: pięć zasad

„Prawo pierwokupu w Niemczech to rzadka szansa, ale wiąże się z krótkim terminem — dwa miesiące mijają szybko, dlatego warto działać od razu”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Sprawdź przesłanki. Przekształcenie w odrębną własność + sprzedaż osobie trzeciej (§ 577 Abs. 1 BGB).
• 2. Zażądaj pełnego zawiadomienia. Treść umowy i pouczenie o prawie (§ 577 Abs. 2 BGB).
• 3. Działaj w dwa miesiące. Od otrzymania zawiadomienia (§ 469 Abs. 2 BGB).
• 4. Oświadcz na piśmie sprzedawcy. Pisemne wykonanie prawa (§ 577 Abs. 3 BGB).
• 5. Znaj okres ochronny. 3–10 lat blokady własnej potrzeby (§ 577a BGB).

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• Podzielona kamienica. Mieszkania przekształcono w odrębną własność i sprzedano inwestorowi — najemca może wejść w umowę na tych samych warunkach (§ 577 Abs. 1 BGB).
• Krótki termin. Dwa miesiące biegną szybko — spóźnione oświadczenie oznacza utratę prawa dla tej sprzedaży (§ 469 Abs. 2 BGB).
• Szybkie wypowiedzenie na własną potrzebę. Nowy właściciel chce sam się wprowadzić — musi jednak odczekać co najmniej trzy lata od nabycia (§ 577a Abs. 1 BGB).

Prawo pierwokupu w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Kiedy masz prawo pierwokupu (§ 577 Abs. 1 BGB)

Prawo pierwokupu przysługuje, gdy spełnione są łącznie warunki: mieszkanie było Ci wynajęte, po wynajęciu przekształcono je w odrębną własność (albo ma być przekształcone) i jest sprzedawane osobie trzeciej (§ 577 Abs. 1 zd. 1 BGB). Wchodzisz wtedy w umowę na tych samych warunkach, które sprzedawca uzgodnił z kupującym (§ 463). Prawo nie przysługuje jednak, gdy sprzedaż następuje na rzecz członka rodziny lub gospodarstwa domowego wynajmującego (§ 577 Abs. 1 zd. 2).

Zawiadomienie i termin dwóch miesięcy (§ 577 Abs. 2, § 469 Abs. 2, § 577 Abs. 3 BGB)

Sprzedawca (albo kupujący) musi zawiadomić Cię o treści umowy sprzedaży i pouczyć o Twoim prawie pierwokupu (§ 577 Abs. 2 BGB). Od otrzymania takiego zawiadomienia masz dwa miesiące, by skorzystać z prawa (§ 469 Abs. 2). Prawo wykonuje się przez pisemne oświadczenie złożone sprzedawcy (§ 577 Abs. 3). Po upływie terminu prawo dla tej sprzedaży wygasa. Postanowienia na Twoją niekorzyść są nieważne (§ 577 Abs. 5).

Ochrona przed wypowiedzeniem po przekształceniu (§ 577a BGB)

Nawet jeśli nie kupisz mieszkania, chroni Cię okres blokujący. Jeśli mieszkanie przekształcono po wynajęciu w odrębną własność i sprzedano, nabywca może powołać się na własną potrzebę (Eigenbedarf) albo na wykorzystanie gospodarcze dopiero po upływie co najmniej trzech lat od nabycia (§ 577a Abs. 1 BGB). W regionach, w których zaopatrzenie w mieszkania jest szczególnie zagrożone, kraj związkowy może rozporządzeniem wydłużyć ten okres nawet do dziesięciu lat (Abs. 2). Blokada dotyczy tylko tych powodów, nie zaś wypowiedzenia z powodu naruszenia obowiązków.

Gdy najemca umrze (§ 577 Abs. 4 BGB)

Jeśli najemca umrze, prawo pierwokupu przechodzi na osoby, które wstępują w najem po jego śmierci — małżonka lub zarejestrowanego partnera prowadzącego wspólne gospodarstwo, a w dalszej kolejności dzieci i innych domowników (§ 577 Abs. 4 w związku z § 563 Abs. 1 i 2 BGB). To osobna sytuacja niż wyjątek dla sprzedaży w rodzinie.

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, czy masz prawo pierwokupu, ile masz czasu i jak działa okres ochronny — również wtedy, gdy zakup nie wchodzi w grę. Termin jest krótki, więc szybkie działanie się opłaca. Czy przesłanki w Twoim przypadku są spełnione, zależy od okoliczności; określonego wyniku nie da się zagwarantować. Wielu najemców ma ubezpieczenie kosztów prawnych z zakresu najmu (Rechtsschutzversicherung). O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.