Śmierć najemcy w Niemczech: kto może zostać w mieszkaniu i kto odpowiada za długi

Jak postępować: pięć zasad

„Po śmierci najemcy w Niemczech najważniejsze jest ustalić, kto z nim mieszkał, i nie przegapić miesięcznych terminów — bo od tego zależy i prawo do mieszkania, i odpowiedzialność za długi”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Ustal krąg osób. Kto prowadził wspólne gospodarstwo z najemcą (§ 563 BGB).
• 2. Poznaj automatyzm. Wstąpienie następuje z mocy prawa, z chwilą śmierci.
• 3. Pilnuj miesiąca. Rezygnacja i wypowiedzenie tylko w ciągu miesiąca (§§ 563 Abs. 3, 563a, 564 BGB).
• 4. Sprawdź odpowiedzialność. Wewnętrznie długi zmarłego ponosi spadkobierca (§ 563b BGB).
• 5. Działaj na piśmie. Oświadczenia z dowodem doręczenia (list polecony albo świadek).

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• Owdowiały małżonek. Wynajmujący chce nowego najemcy — ale małżonek prowadzący wspólne gospodarstwo wstępuje w umowę z mocy prawa (§ 563 Abs. 1 BGB).
• Wieloletni partner bez ślubu. Wstąpienie następuje przez trwałe wspólne gospodarstwo domowe (§ 563 Abs. 2 BGB) — nie jest potrzebny akt małżeństwa.
• Spadkobierca w innym mieście. Nikt nie mieszkał w lokalu, najem przechodzi na spadkobiercę, który ma miesięczne prawo wypowiedzenia (§ 564 BGB).

Śmierć najemcy w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Wstąpienie osób bliskich i jego kolejność (§ 563 Abs. 1 i 2 BGB)

W pierwszej kolejności w najem wstępuje małżonek lub zarejestrowany partner, który prowadził z najemcą wspólne gospodarstwo domowe (§ 563 Abs. 1 BGB). Jeśli taka osoba nie wstępuje, wstępują dzieci mieszkające w lokalu, a następnie inni członkowie rodziny oraz osoby prowadzące z najemcą trwałe wspólne gospodarstwo — także partner bez ślubu (§ 563 Abs. 2). To nie jest lista równoległa: małżonek i zarejestrowany partner mają pierwszeństwo przed pozostałymi.

Rezygnacja i kontynuacja ze współnajemcami (§ 563 Abs. 3, § 563a BGB)

Wstąpienie następuje automatycznie, ale osoba wstępująca może w ciągu jednego miesiąca od powzięcia wiadomości o śmierci oświadczyć wynajmującemu, że nie chce kontynuować — wtedy wstąpienie uznaje się za niebyłe (§ 563 Abs. 3 BGB). Jeśli najemców było kilku, po śmierci jednego najem trwa dalej z pozostałymi, którzy mogą wypowiedzieć go nadzwyczajnie z ustawowym terminem w ciągu miesiąca (§ 563a BGB).

Kontynuacja ze spadkobiercą (§ 564, § 563 Abs. 4 BGB)

Jeśli nie wstępuje nikt bliski i najem nie trwa dalej ze współnajemcami, przechodzi on na spadkobiercę. Wtedy zarówno spadkobierca, jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę nadzwyczajnie z ustawowym terminem w ciągu jednego miesiąca od powzięcia wiadomości o śmierci i o tym, że nikt nie wstąpił (§ 564 BGB). Osobie, która wstąpiła, wynajmujący może wypowiedzieć tylko z ważnego powodu leżącego w jej osobie (§ 563 Abs. 4).

Kto odpowiada za długi? (§ 563b, § 563 Abs. 5 BGB)

Za zaległości powstałe do chwili śmierci osoby wstępujące odpowiadają wobec wynajmującego solidarnie ze spadkobiercą, ale w rozliczeniu wewnętrznym ciężar tych długów ponosi spadkobierca (§ 563b Abs. 1 BGB). Jeśli zmarły nie wniósł kaucji, wynajmujący może jej zażądać od osób wstępujących na zasadach ogólnych (§ 563b Abs. 3, § 551). Postanowienia umowne na niekorzyść osób uprawnionych do wstąpienia są nieważne (§ 563 Abs. 5).

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, czy wstępujesz w najem, jaki masz termin i kto odpowiada za długi. Warto, bo terminy są krótkie — miesiąc mija szybko, a przegapienie go może kosztować mieszkanie albo niepotrzebną odpowiedzialność. Uczciwie: kto wstępuje i jaki termin obowiązuje, zależy od konkretnego przypadku, a wyniku nie da się zagwarantować. Wielu najemców ma ubezpieczenie kosztów prawnych z zakresu najmu (Rechtsschutzversicherung). O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.