Sprzedaż mieszkania przez wynajmującego w Niemczech: co dzieje się z Twoją umową najmu

Jak postępować: pięć zasad

„Przy sprzedaży mieszkania w Niemczech najemcy niepotrzebnie się boją — umowa trwa bez zmian, a zmienia się tylko osoba wynajmującego”, mówi Rechtsanwalt (niemiecki adwokat) Sebastian Müller. Jego pięć zasad:

• 1. Zachowaj spokój. Umowa trwa bez zmian, nabywca wstępuje w Twoje prawa (§ 566 Abs. 1 BGB).
• 2. Żądaj dowodu przejścia własności. Nie płać na samo pismo (§ 566c BGB).
• 3. Przekieruj czynsz dopiero po dowodzie. Chroni Cię przed podwójną zapłatą.
• 4. Zabezpiecz kaucję. Zachowaj dowód wpłaty (§ 566a BGB).
• 5. Sprawdzaj każde wypowiedzenie. Tylko z uzasadnionym interesem, ew. po okresie ochronnym (§§ 573, 577a BGB).

Czy to brzmi znajomo?

Typowe sytuacje — streszczone i bez nazwisk:

• List od obcego. Nieznany nowy właściciel żąda czynszu „od zaraz” na inne konto — płacisz mu dopiero po udowodnionym przejściu własności (§ 566c BGB).
• Strach przed wypowiedzeniem. Kupujący chce mieszkanie „na czysto” — wstępuje jednak w umowę i wypowie tylko z uzasadnionym interesem (§§ 566 Abs. 1, 573 BGB).
• Zniknięta kaucja. Nowy właściciel „nie zna” Twojej kaucji — w razie problemów nadal odpowiada za nią dawny wynajmujący (§ 566a BGB).

Zmiana właściciela w Niemczech: stan prawny prosto wyjaśniony

Sprzedaż nie łamie najmu (§ 566 BGB)

Z chwilą przejścia własności nabywca wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego we wszystkie prawa i obowiązki z umowy najmu (§ 566 Abs. 1 BGB). Umowa trwa dalej bez zmian — ten sam czynsz, ten sam okres, te same warunki; zmienia się jedynie osoba wynajmującego. Dawny wynajmujący odpowiada przy tym pomocniczo, jak poręczyciel, gdyby nabywca nie wywiązał się z przejętych obowiązków (§ 566 Abs. 2).

Komu płacisz czynsz (§ 566c BGB)

Czynsz na rzecz nowego właściciela płacisz dopiero od chwili, gdy dowiesz się o przejściu własności (§ 566c BGB); do tego momentu zapłata na rzecz dotychczasowego wynajmującego jest skuteczna. Dlatego zanim przekierujesz płatności na nowe konto, zażądaj dowodu, że nabywca jest już właścicielem. Chroni Cię to przed podwójną zapłatą, gdyby żądanie okazało się przedwczesne lub nieuprawnione.

Twoja kaucja (§ 566a BGB)

Kaucja przechodzi na nabywcę wraz z prawami i obowiązkami z umowy (§ 566a BGB). Jest przy tym podwójnie zabezpieczona: jeśli na koniec najmu nie zdołasz odzyskać jej od nowego właściciela, do zwrotu pozostaje zobowiązany także dawny wynajmujący. Dlatego zachowaj dowód wpłaty kaucji i rozliczenia — Twoje roszczenie o zwrot nie przepada z powodu samej sprzedaży.

Wypowiedzenie przez nowego właściciela (§ 573, § 577a BGB)

Sama sprzedaż nie jest powodem do wypowiedzenia. Nowy właściciel może wypowiedzieć tylko wtedy, gdy ma uzasadniony interes, np. własną potrzebę (§ 573 BGB) — na tych samych zasadach co każdy wynajmujący. Jeśli mieszkanie zostało po wynajęciu przekształcone w odrębną własność i sprzedane, obowiązuje dodatkowo okres ochronny: przez co najmniej trzy lata (a w regionach o napiętym rynku najmu nawet dłużej) nabywca nie może powołać się na własną potrzebę (§ 577a BGB). Szczegóły opisujemy w osobnym poradniku o prawie pierwokupu.

Czy to się opłaca — i ile kosztuje?

Wstępna ocena nic nie kosztuje: dowiesz się, komu płacić czynsz, jak zabezpieczyć kaucję i czy wypowiedzenie nowego właściciela w ogóle się broni. Chroni Cię to przed podwójną zapłatą i pochopną wyprowadzką. Często wystarcza pismo żądające dowodu przejścia własności i potwierdzenia kaucji. Wielu najemców ma ubezpieczenie kosztów prawnych z zakresu najmu (Rechtsschutzversicherung). Czy wypowiedzenie nabywcy się utrzyma, zależy od konkretnego przypadku; określonego wyniku nie da się zagwarantować. O naszym wynagrodzeniu rozmawiamy przejrzyście z góry. Informacje na tej stronie są po polsku; poradę wstępną koordynujemy, na życzenie ze wsparciem w języku polskim.