1. April 2026 · Fundstellen geprüft am 13. Juli 2026

Immer mehr Kündigungen wegen Eigenbedarf: Was der Brief vom Vermieter darf — und warum Sie nicht sofort ausziehen müssen

In diesen Frühjahrswochen 2026 melden Mietervereine wieder mehr Kündigungen wegen Eigenbedarf — also Kündigungen, mit denen der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familie beansprucht. In Städten wie Berlin, München und Köln ist das Thema seit Wochen in den Schlagzeilen, und die Politik streitet darüber, solche Kündigungen stärker einzuschränken. Der Frühling ist außerdem klassische Umzugszeit. Wer jetzt so einen Brief im Kasten hat, gerät leicht in Panik.

Das ist verständlich. Es geht nicht um irgendeinen Vertrag, es geht um Ihr Zuhause — die Straße, in der Ihre Kinder zur Schule gehen, die Nachbarn, der vertraute Weg zur Arbeit. Der erste Impuls ist oft: „Ich muss hier raus.“ Genau dieser Impuls ist der teuerste. Denn ein Kündigungsschreiben ist zunächst eine Behauptung, kein Räumungsbefehl. Bis etwas anderes feststeht, entscheidet die Rechtslage — nicht der Druck im Brief.

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Ein Vermieter kann eine Wohnung nicht einfach so kündigen. Er braucht ein „berechtigtes Interesse“ (§ 573 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf ist ein solcher Grund: Der Vermieter darf kündigen, wenn er die Räume für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Entscheidend ist das Wort benötigt — es muss eine konkrete Person geben, die dort wirklich einziehen will, aus nachvollziehbaren Gründen.

Und dieser Grund muss schwarz auf weiß im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Wer einzieht, warum diese Wohnung: Das gehört konkret in den Brief. Ein pauschaler Satz wie „wegen Eigenbedarfs“ reicht dafür nicht. Fehlt die konkrete Begründung, ist die Kündigung angreifbar.

Wie groß der Wohnbedarf sein darf, entscheidet grundsätzlich der Vermieter. Die Gerichte prüfen nur, ob er die Wohnung rechtsmissbräuchlich beansprucht — und rechtsmissbräuchlich ist nicht schon ein etwas großzügiger, sondern erst ein weit überhöhter Bedarf (BGH, Urteil vom 04.03.2015 — VIII ZR 166/14). Die Hürde liegt also hoch. Sie liegt aber nicht bei null: Manche Kündigungen scheitern in der Praxis genau an dieser schwammigen Begründung — geprüft gehört deshalb jeder Brief.

Sie haben Zeit — und oft ein Widerspruchsrecht

Selbst eine wirksame Kündigung wirft Sie nicht über Nacht auf die Straße. Die Fristen richten sich nach Ihrer Wohndauer (§ 573c Abs. 1 BGB): drei Monate, wenn Sie noch keine fünf Jahre dort wohnen, sechs Monate ab fünf Jahren und neun Monate ab acht Jahren. Bei langer Wohndauer bleibt Ihnen also fast ein Jahr.

Und es gibt die Sozialklausel, den Härte-Widerspruch (§ 574 BGB). Würde der Auszug für Sie oder Ihren Haushalt eine Härte bedeuten — etwa hohes Alter, schwere Krankheit, eine Schwangerschaft oder kein zumutbarer Ersatzwohnraum in der Nähe —, können Sie der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574a BGB). Diesen Widerspruch müssen Sie in Textform erklären, spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses (§ 574b BGB). Die Frist ist wichtig: Wer sie verpasst, verschenkt dieses Recht.

Ein Sonderfall betrifft Wohnungen, die erst nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wurden. Dann darf sich der neue Eigentümer frühestens nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen — in Gebieten mit knappem Wohnraum sogar deutlich länger (§ 577a BGB). Wenn Ihre Wohnung vor Kurzem den Eigentümer gewechselt hat, kann das Ihre Kündigung aushebeln.

Und wenn der Bedarf nur vorgeschoben ist?

Es kommt vor, dass Eigenbedarf nur behauptet wird, um lästige Mieter loszuwerden oder um teurer neu zu vermieten. Fliegt das auf — zieht also niemand ein und wird die Wohnung stattdessen wieder vermietet oder verkauft —, kann der ausgezogene Mieter Schadensersatz verlangen: für Umzugskosten, höhere Miete am neuen Ort, Maklerkosten (BGH, Urteil vom 10.06.2015 — VIII ZR 99/14). Der Vermieter muss dann plausibel erklären, warum aus dem angeblichen Bedarf nichts wurde. Das ist kein Freibrief, aber ein echter Hebel.

Was Sie jetzt konkret tun sollten

Bewahren Sie den Brief auf und notieren Sie, wann er gekommen ist — das Datum steuert alle Fristen. Sagen Sie nichts zu, weder mündlich noch schriftlich, und unterschreiben Sie nichts, was Ihnen der Vermieter vorlegt. Lesen Sie die Kündigung in Ruhe: Wird eine konkrete Person genannt, die einziehen soll? Steht ein nachvollziehbarer Grund da? Tragen Sie die Widerspruchsfrist — zwei Monate vor dem genannten Auszugstermin — sofort in den Kalender ein. Und vor allem: Wohnen Sie normal weiter, bis die Sache geklärt ist. Niemand muss ausziehen, nur weil ein Brief das verlangt.

„Der teuerste Fehler ist der Umzugswagen aus schlechtem Gewissen“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Ein Kündigungsschreiben ist eine Behauptung. Erst prüfen, dann packen — in dieser Reihenfolge verliert man selten den Kopf und die Wohnung gleich mit.“

Wie eine Eigenbedarfskündigung im Detail aussehen muss, welche Begründungen vor Gericht halten und wie der Härte-Widerspruch Schritt für Schritt läuft, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung. Wenn Sie einen solchen Brief bekommen haben, schildern Sie uns Ihre Lage — die wichtigsten Fragen dafür können Sie hier gleich beantworten.

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Wann ist Ihnen die Kündigung zugegangen?
Wie lange wohnen Sie schon in der Wohnung?
Nennt das Schreiben eine konkrete Person, die einziehen soll (z. B. „Tochter“, „Vater des Vermieters“)?
Ja, eine Person wird genannt Nein, nur allgemein „Eigenbedarf“ Weiß ich nicht
Gibt es in Ihrem Haushalt Gründe, die einen Umzug besonders hart machen (hohes Alter, Krankheit, Pflege, Schwangerschaft, Kind in der Schule)?
Ja Nein Unsicher
Was steht als Grund im Kündigungsschreiben — und was wissen Sie über die Person, die einziehen soll?
Haben Sie dem Vermieter schon geantwortet oder etwas zugesagt?
Ja, schriftlich Ja, mündlich Nein, noch nicht

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