1. Oktober 2026 · Fundstellen geprüft am 24. August 2026

Haus an die Kinder übertragen: Pflichtteil, Pflegekosten und Absicherung

Stand: 1. Oktober 2026.

Viele Eltern möchten ihr Haus zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen. Dahinter stehen unterschiedliche Ziele: Wohnen im Alter absichern, die Nachfolge ordnen oder Streit vermeiden. Ob eine Schenkung dafür der richtige Weg ist, hängt von der Vertragsgestaltung und der gesamten finanziellen Situation ab.

Und in vielen Familien fällt gerade derselbe Satz: „Sollen wir das Haus nicht schon jetzt überschreiben?“ Der Wunsch dahinter ist verständlich. Das Zuhause soll in der Familie bleiben, Streit und Steuern später will man sich ersparen. Vielleicht sitzen Sie selbst mit Ihren Eltern oder Ihren Kindern am Küchentisch. Und Sie fragen sich, ob Sie das mit einem Termin beim Notar einfach „erledigen“ können. Die Frage ist klug. Denn eine Überschreibung ist eine große Sache — und sie lässt sich später kaum zurückdrehen.

Überschreiben heißt verschenken — und das ist ernst

Wenn Eltern ihr Haus zu Lebzeiten übertragen, ohne dass Geld dafür fließt, ist das rechtlich eine Schenkung (§ 516 BGB). Ein Grundstück können Sie nicht per Handschlag oder mit einem Zettel übergeben. Der Vertrag muss zur Notarin oder zum Notar (§ 311b Absatz 1 BGB). Erst mit der Eintragung im Grundbuch gehört das Haus dem Kind. Das ist gewollt und schützt alle Beteiligten vor Schnellschüssen.

Warum die Sache nicht so erledigt ist, wie sie sich anfühlt

Viele denken: einmal überschrieben, für immer geregelt. Rechtlich stimmt das nur halb. Zwei Dinge holen Familien oft Jahre später ein.

Das Erste betrifft mögliche Pflichtteilsberechtigte. Bei einer Schenkung an ein Kind können andere pflichtteilsberechtigte Angehörige später einen Pflichtteilsergänzungsanspruch haben (§ 2325 BGB). Gemeint sind beispielsweise Geschwister des beschenkten Kindes als weitere Kinder des Schenkers; Geschwister des Erblassers sind selbst nicht pflichtteilsberechtigt. Der anzusetzende Schenkungswert reduziert sich grundsätzlich nach jedem vollendeten Jahr um ein Zehntel. Fristbeginn, vorbehaltene Nutzungsrechte und Schenkungen unter Ehegatten erfordern eine gesonderte Prüfung.

Wenn später das Pflegeheim ruft

Das Zweite ist der Pflegefall. Reicht das Geld der Eltern eines Tages nicht für Heim oder Pflege, kann eine Schenkung zurückgefordert werden (Rückforderung wegen Verarmung, § 528 BGB). Springt das Sozialamt ein, darf es diesen Anspruch auf sich überleiten und sich beim beschenkten Kind melden (§ 93 SGB XII). Auch hier gibt es eine Grenze: Liegen zwischen der Übertragung und dem Eintritt der Bedürftigkeit mehr als zehn Jahre, ist die Rückforderung in der Regel ausgeschlossen (§ 529 Absatz 1 BGB). Wer also früh und sauber überträgt, steht am Ende oft besser da als der, der wartet.

Was Sie tun können, bevor Sie etwas unterschreiben

Am meisten entscheidet, was Sie klären, bevor der Vertrag steht.

• Keine überstürzte Übertragung. Klären Sie zuerst, ob Schenkung, Verkauf, Testament oder eine andere Gestaltung Ihren Zielen entspricht. Die eigene Versorgung der Übergebenden muss dauerhaft gesichert bleiben.
• Regeln Sie alles im Vertrag, nicht auf Zuruf. Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch für die Eltern gehört ausdrücklich hinein. Ebenso ein Rückforderungsrecht — für den Fall, dass das Kind vor ihnen stirbt, das Haus verkauft oder in die Insolvenz gerät.
• Beziehen Sie die Geschwister früh ein. Ein Gespräch kann Konflikte früh sichtbar machen; rechtlich bindende Verzichts- oder Ausgleichsregelungen bedürfen einer gesonderten Gestaltung.
• Erst rechnen, dann übertragen. Wer bekommt was, welche Fristen laufen, was heißt das für Pflichtteil und Steuer — das klären Sie besser vorher als hinterher.

Ob eine Überschreibung für Sie sinnvoll ist — und wie Sie sich dabei absichern —, hängt von Ihrer Familie und Ihrem Vermögen ab. In einer kostenfreien Ersteinschätzung sagen wir Ihnen klar, worauf es in Ihrem Fall ankommt und was wir dafür noch von Ihnen brauchen.

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1. Um welche Immobilie geht es (Ort und ungefährer Wert)?
2. Wer soll das Haus übernehmen?
3. Gibt es weitere Kinder oder Angehörige, die dabei zu kurz kommen könnten?

   Ja Nein Weiß ich nicht
4. Soll ein Wohnrecht oder Nießbrauch für die Übergebenden vereinbart werden?

   Ja Nein Weiß ich nicht
5. Wurde schon etwas unterschrieben oder beim Notar besprochen?

   Ja Nein Unsicher
6. Was möchten Sie mit der Übergabe erreichen?

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Gesetze und Urteile zum Nachlesen

• § 516 BGB — Begriff der Schenkung
• § 311b BGB — Grundstücksverträge müssen zum Notar
• § 1030 BGB — Nießbrauch (Nutzungsrecht am Haus)
• § 2325 BGB — Pflichtteilsergänzung bei Schenkungen, Zehn-Jahres-Regel
• § 2329 BGB — Anspruch gegen die beschenkte Person
• § 528 BGB — Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers
• § 529 BGB — Ausschluss nach zehn Jahren
• § 93 SGB XII — Übergang von Ansprüchen auf das Sozialamt

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