Mängel an der gekauften Eigentumswohnung: Wer haftet — und wer den Anspruch durchsetzt

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Bei der Eigentumswohnung übersehen viele die zweite Ebene — das Gemeinschaftseigentum“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Genau dort steckt oft der teure Mangel.“ Seine fünf Regeln:

• 1. Ordnen Sie den Mangel zu. Sondereigentum ist Ihre Wohnung, Gemeinschaftseigentum das gemeinsame Gebäude — Dach, Fassade, tragende Teile, Leitungen. Die Teilungserklärung sagt, was wozu gehört.
• 2. Prüfen Sie, was Sie gekauft haben. Gebrauchte Wohnung heißt Kaufrecht mit meist wirksamem Haftungsausschluss; Neubau vom Bauträger heißt Werkvertragsrecht — dort ist ein Ausschluss weitgehend unwirksam (§§ 650u, 634 BGB).
• 3. Beim Verschweigen greift der Ausschluss nicht. Kannte der Verkäufer den Mangel und sagte nichts, hilft ihm „gekauft wie besichtigt“ nicht (§ 444 BGB). Protokolle der Eigentümerversammlung sind hier oft der Schlüssel.
• 4. Stimmen Sie sich mit der Gemeinschaft ab. Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann die Wohnungseigentümergemeinschaft an sich ziehen (§ 9a Abs. 2 WEG) — handeln Sie nicht an ihr vorbei.
• 5. Halten Sie die Fristen ein. Fünf Jahre ab Übergabe bei der gebrauchten Wohnung, fünf Jahre ab Abnahme beim Neubau (§§ 438, 634a BGB).

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Feuchtigkeit aus dem gemeinsamen Dach. Der Mangel liegt am Gemeinschaftseigentum, betrifft aber Ihre Wohnung. Ihr Verkäufer haftet nach Kaufrecht — doch die Durchsetzung kann die Gemeinschaft an sich ziehen (§ 9a Abs. 2 WEG).
• Der verschwiegene Sanierungsstau. In den Protokollen der Eigentümerversammlung stand längst, dass die Fassade marode ist — der Verkäufer sagte nichts. Ein starkes Indiz für arglistiges Verschweigen (§ 444 BGB).
• Die neue Wohnung vom Bauträger. Risse und Mängel kurz nach Einzug: Hier gilt Werkvertragsrecht, ein Haftungsausschluss ist weitgehend unwirksam, und Sie haben fünf Jahre ab Abnahme Zeit (§§ 650u, 634a BGB).

Mängel an der Eigentumswohnung: die Rechtslage in einfacher Sprache

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zweierlei: das Sondereigentum an der Wohnung und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehört alles, was dem gemeinsamen Gebäude dient und nicht ohne Weiteres verändert werden darf — Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, die gemeinsamen Leitungen. Was genau wozu zählt, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Diese Unterscheidung ist entscheidend, weil sie bestimmt, wer einen Mangel geltend machen darf.

Die gebrauchte Wohnung: Kaufrecht und der Haftungsausschluss

Kaufen Sie eine gebrauchte Eigentumswohnung, gilt Kaufrecht — wie beim Hauskauf. Der Kaufvertrag enthält fast immer einen Ausschluss der Sachmängelhaftung, der grundsätzlich wirksam ist. Er hat aber dieselben Grenzen wie überall: Auf ihn kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB), und er gilt nicht gegen eine zugesagte Beschaffenheit. Gerade bei Eigentumswohnungen ist das Verschweigen gut belegbar, denn bekannte Mängel am Gemeinschaftseigentum stehen oft schon in den Protokollen der Eigentümerversammlungen — die der Verkäufer kannte.

Wer den Anspruch durchsetzt

Bei Mängeln am Sondereigentum machen Sie Ihre Käuferrechte selbst gegen den Verkäufer geltend (§ 437 BGB): Nacherfüllung, Rücktritt bei erheblichen Mängeln, Minderung (§ 441 BGB) oder Schadensersatz. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist es besonders: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtsfähig und übt die Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum sowie solche Rechte aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern (§ 9a Abs. 2 WEG). Das bedeutet: Die Gemeinschaft kann die Durchsetzung von Mängelansprüchen am gemeinsamen Gebäude an sich ziehen. Ihr eigener Anspruch auf Rückabwicklung Ihres Kaufvertrags bleibt Ihnen; aber wer die Nacherfüllung am Gemeinschaftseigentum verlangt, sollten Sie früh mit Verwaltung und Miteigentümern klären, um nicht ins Leere zu laufen.

Der Neubau vom Bauträger: das günstigere Werkvertragsrecht

Kaufen Sie eine neu errichtete Wohnung vom Bauträger, gilt für die Bauleistung nicht Kaufrecht, sondern Werkvertragsrecht (§ 650u BGB). Für Sie ist das günstiger: Ein Ausschluss der Mängelhaftung ist weitgehend unwirksam, Sie können Nacherfüllung verlangen, den Mangel nach erfolgloser Frist selbst beseitigen lassen, mindern oder Schadensersatz fordern (§ 634 BGB), und die Verjährung beträgt fünf Jahre ab der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Prüfen Sie deshalb genau, ob Ihr Erwerb ein Kauf einer gebrauchten Wohnung oder ein Bauträgervertrag über einen Neubau war — davon hängt Ihr ganzer Rechtsweg ab.

Fristen und Streitwert

Bei der gebrauchten Wohnung verjähren Ansprüche wegen Gebäudemängeln in fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 BGB), beim Neubau in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a BGB). Hat der Verkäufer arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung, die nicht vor Ablauf der fünf Jahre endet. Weil sich der Streitwert am Kaufpreis oder an den Sanierungskosten orientiert, geht es auch bei der Eigentumswohnung regelmäßig um erhebliche Beträge — ein Grund mehr, die Ansprüche früh und richtig zu sichern.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob Kauf- oder Werkvertragsrecht gilt, ob der Haftungsausschluss greift, wo der Mangel liegt und wer ihn durchsetzt — Sie oder die Gemeinschaft. Der Einsatz lohnt sich, weil bei Gebäudemängeln schnell hohe fünf- bis sechsstellige Beträge zusammenkommen, von der Rückabwicklung bis zu den Sanierungskosten. Wir ordnen Ihren Erwerb ein, prüfen die Beweislage und setzen die Ansprüche durch — bei Bedarf auch im Zusammenspiel mit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein ehrlicher Hinweis: Viele Rechtsschutzversicherungen schließen den Immobilienkauf aus — wir prüfen Ihre Deckung, bevor Kosten entstehen, und besprechen die Vergütung transparent vorab.