Planungsfehler, Bauaufsicht versagt: Wann der Architekt für den Baumangel haftet

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Beim Baumangel denken viele nur an den Handwerker — und übersehen den Architekten“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Dabei haftet er oft mit.“ Seine fünf Regeln:

• 1. Sichern Sie Pläne und Bautagebücher. Ob ein Fehler in der Planung oder in der Überwachung lag, lässt sich nur mit den Unterlagen und einem Sachverständigengutachten belegen.
• 2. Unterscheiden Sie Planungs- und Überwachungsfehler. Beim Planungsfehler haftet der Architekt allein; beim Überwachungsfehler gesamtschuldnerisch mit dem Bauunternehmer (§ 650t BGB).
• 3. Setzen Sie beim Überwachungsfehler zuerst dem Bauunternehmer eine Frist. Sonst kann der Architekt die Zahlung verweigern (§ 650t BGB).
• 4. Denken Sie an den Schadensersatz. Steckt der Fehler im fertigen Bauwerk, ist der Schadensersatz für die Beseitigungskosten meist der praktischste Weg (§§ 634, 280 BGB).
• 5. Prüfen Sie die Berufshaftpflicht — und die Fünf-Jahres-Frist. Architekten sind meist haftpflichtversichert; die Ansprüche verjähren fünf Jahre ab Abnahme der Architektenleistung (§ 634a BGB).

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Die falsch geplante Abdichtung. Der Keller wird feucht, weil die Abdichtung von Anfang an fehlerhaft geplant war. Ein Planungsfehler, für den der Architekt nach Werkvertragsrecht haftet (§§ 650p, 634 BGB).
• Die fehlende Bauaufsicht. Der Handwerker hat gepfuscht, und der bauüberwachende Architekt hat es nicht bemerkt. Dann haften beide gesamtschuldnerisch — mit dem Bauunternehmer zuerst (§ 650t BGB).
• Der Fehler, der erst später auffällt. Jahre nach dem Einzug zeigt sich ein Schaden. Solange die fünf Jahre ab Abnahme der Architektenleistung nicht abgelaufen sind, ist der Anspruch nicht verjährt (§ 634a BGB).

Architektenhaftung: die Rechtslage in einfacher Sprache

Was der Architekt schuldet

Der Architekten- oder Ingenieurvertrag ist ein Werkvertrag: Der Architekt verpflichtet sich, die Leistungen zu erbringen, die erforderlich sind, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen (§ 650p BGB). Er schuldet also einen Erfolg, nicht nur ein Bemühen. Ist seine Planung fehlerhaft oder hat er die Bauausführung nicht ordentlich überwacht, liegt ein Werkmangel vor, für den er einzustehen hat. Für die Rechte gelten die Vorschriften des Werkvertragsrechts (§ 650q BGB).

Planungsfehler und Überwachungsfehler

Man unterscheidet zwei typische Fehlerquellen. Der Planungsfehler betrifft die Pläne selbst — eine falsch berechnete Statik, eine fehlerhaft geplante Abdichtung, eine nicht genehmigungs- fähige Planung. Der Bauüberwachungsfehler betrifft die Kontrolle der Ausführung: Der Architekt hätte einen Ausführungsmangel bemerken und verhindern müssen, hat es aber nicht getan. Die Unterscheidung ist wichtig, weil sie darüber entscheidet, wer haftet und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen.

Ihre Rechte — meist Schadensersatz

Bei einem Mangel der Architektenleistung stehen Ihnen die Werkmängelrechte zu (§ 634 BGB): Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung des Honorars oder Schadensersatz. In der Praxis läuft es beim Architektenfehler häufig auf Schadensersatz hinaus (§ 634 Nr. 4, § 280 BGB), denn der Fehler steckt bereits im fertigen Bauwerk und lässt sich nicht mehr durch eine bessere Planung ungeschehen machen — ersetzt werden dann die Kosten, den entstandenen Baumangel zu beseitigen. War die Planungs- oder Überwachungsleistung selbst mangelhaft, kommt daneben eine Minderung des Architektenhonorars in Betracht (§ 638 BGB).

Die gesamtschuldnerische Haftung — und die richtige Reihenfolge

Beruht der Baumangel auf einem Überwachungsfehler, haften der Architekt und der ausführende Bauunternehmer gesamtschuldnerisch — beide für denselben Schaden. Das Gesetz gibt dem Architekten hier aber ein Zurückbehaltungsrecht: Nehmen Sie ihn wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, kann er die Leistung verweigern, solange Sie dem bauausführenden Unternehmer nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben (§ 650t BGB). Für Sie heißt das: Setzen Sie zuerst dem Handwerker eine Frist zur Mängelbeseitigung. Erst wenn das erfolglos bleibt, können Sie den Architekten voll in Anspruch nehmen. Diese Reihenfolge sollten Sie einhalten, sonst läuft Ihre Forderung gegen den Architekten zunächst ins Leere.

Fristen, Beweis und Versicherung

Ansprüche gegen den Architekten verjähren in fünf Jahren ab der Abnahme seiner Leistung (§ 634a BGB); hat er arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung. Der Nachweis von Fehler und Ursache gelingt in aller Regel nur mit einem Sachverständigengutachten — sichern Sie deshalb früh alle Pläne, Bautagebücher und Fotos. Ein praktischer Vorteil: Architekten und Ingenieure sind berufsrechtlich fast immer haftpflichtversichert, sodass hinter dem Anspruch in der Regel eine solvente Versicherung steht — das erhöht die Aussicht, berechtigte Forderungen auch tatsächlich zu realisieren.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob ein Planungs- oder Überwachungsfehler vorliegt, gegen wen und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen und welcher Anspruch — Schadensersatz, Honorarminderung oder Nacherfüllung — für Sie am meisten herausholt. Der Einsatz lohnt sich, weil bei Bau- und Planungsfehlern schnell hohe fünf- bis sechsstellige Beträge im Raum stehen und hinter dem Architekten meist eine Haftpflichtversicherung steht. Wir sichern die Beweise, beauftragen bei Bedarf einen Sachverständigen, wahren die Reihenfolge gegenüber Bauunternehmer und Architekt und setzen Ihren Anspruch durch. Ein ehrlicher Hinweis: Manche Rechtsschutzversicherungen schließen Baurisiken aus — wir prüfen Ihre Deckung, bevor Kosten entstehen, und besprechen die Vergütung transparent vorab.