Die Wohnung ist kleiner als versprochen: Wann Sie Geld zurückbekommen

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Kaum jemand misst die eigene Wohnung nach — dabei steckt in der Fläche oft bares Geld“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

• 1. Messen Sie fachgerecht nach. Grundlage ist ein sauberes Aufmaß, üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung — Balkone zählen anteilig, Dachschrägen reduziert.
• 2. Prüfen Sie, was vereinbart war. Eine verbindliche Flächenangabe ist beim Kauf eine Beschaffenheit (§ 434 BGB); ein bloßes „ca.“ schwächt Ihre Position.
• 3. Ordnen Sie die Abweichung ein. Bei der Miete berechtigt erst eine erhebliche Abweichung — nach der Rechtsprechung über zehn Prozent — zur Minderung (§ 536 BGB).
• 4. Wählen Sie das richtige Recht. Als Mieter mindern Sie die Miete, als Käufer den Kaufpreis (§§ 536, 441 BGB) — oder verlangen Schadensersatz (§ 437 BGB).
• 5. Beim Kauf: prüfen Sie den Ausschluss. Der übliche Gewährleistungsausschluss greift nicht, wenn die Fläche arglistig falsch angegeben wurde (§ 444 BGB).

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Die geschrumpfte Mietwohnung. Nachgemessen fehlen zwölf Prozent der im Vertrag genannten Fläche. Über zehn Prozent ist das nach der Rechtsprechung ein Mangel — Sie können die Miete mindern (§ 536 BGB).
• Die zu kleine Eigentumswohnung. Der Kaufvertrag nennt eine feste Quadratmeterzahl, das Aufmaß ergibt weniger. Eine erhebliche Unterschreitung ist ein Sachmangel; Sie können den Kaufpreis mindern (§§ 434, 441 BGB).
• Die falsche Fläche in der Nebenkostenabrechnung. Abgerechnet wird nach einer zu großen Fläche. Nach der Rechtsprechung zählt die tatsächliche Fläche — die Abrechnung ist zu korrigieren.

Wohnflächenabweichung: die Rechtslage in einfacher Sprache

Wie die Wohnfläche berechnet wird

Bevor man über Rechte spricht, muss die Fläche feststehen. Üblicherweise wird sie nach der Wohnflächenverordnung berechnet. Danach zählen nicht alle Quadratmeter gleich: Balkone, Loggien und Terrassen werden nur anteilig angerechnet, Flächen unter Dachschrägen je nach Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht. Deshalb ist die maßgebliche Wohnfläche oft kleiner als die reine Grundfläche — und ein sauberes Aufmaß durch eine fachkundige Person ist die Grundlage jeder Auseinandersetzung.

Miete: die Zehn-Prozent-Schwelle

Bei der Wohnraummiete ist eine zu kleine Wohnfläche ein Mangel der Mietsache, wenn er die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert; eine nur unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung ist eine Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche von mehr als zehn Prozent erheblich und berechtigt zur Mietminderung — und zwar in Höhe der prozentualen Abweichung. Bleibt die Abweichung darunter, scheidet eine Minderung wegen der Fläche in der Regel aus. Zu beachten ist eine Besonderheit: Für die Frage einer Mieterhöhung und für die Betriebskostenabrechnung hat die Rechtsprechung die frühere Toleranz aufgegeben; dort zählt stets die tatsächliche Wohnfläche.

Kauf: die Fläche als Beschaffenheit

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist die im Kaufvertrag angegebene Wohnfläche in aller Regel eine vereinbarte Beschaffenheit. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich zu Ihren Ungunsten ab, liegt ein Sachmangel vor (§ 434 BGB), und Sie können die Käuferrechte geltend machen (§ 437 BGB): vor allem die Minderung des Kaufpreises im Verhältnis der Werte (§ 441 BGB), gegebenenfalls Schadensersatz. Zwei Einschränkungen sind wichtig: Eine bloße „ca.“-Angabe oder ein ausdrücklicher Ausschluss der Haftung für die Fläche schwächen Ihre Position; und der beim Immobilienkauf übliche Gewährleistungsausschluss greift nur dann nicht, wenn die Fläche arglistig falsch angegeben wurde (§ 444 BGB) — dann kommt auch eine Anfechtung wegen Täuschung in Betracht (§ 123 BGB).

So setzen Sie Ihre Ansprüche durch

Der Weg ist in beiden Fällen ähnlich: Lassen Sie die Fläche fachgerecht ermitteln, halten Sie das Ergebnis in einem nachvollziehbaren Aufmaß fest und vergleichen Sie es mit der vereinbarten Fläche. Steht eine erhebliche Abweichung fest, fordern Sie als Mieter die Minderung und die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, als Käufer die Minderung des Kaufpreises. Weil die richtige Messung und die Auslegung der Flächenangabe im Vertrag oft umstritten sind, lohnt sich gerade beim Kauf — wo es um hohe Beträge geht — die genaue Prüfung.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob Ihre Wohnung rechtlich zu klein ist, wie hoch die Minderung ausfällt und wie Sie zu viel gezahltes Geld zurückholen. Der Einsatz lohnt sich, weil sich schon kleine Flächenabweichungen summieren — bei der Miete über die gesamte Mietzeit, beim Kauf sofort als Teil des Kaufpreises. Wir prüfen die Flächenangabe im Vertrag, veranlassen bei Bedarf ein Aufmaß und setzen Ihre Minderung oder Ihren Schadensersatz durch. Ein ehrlicher Hinweis: Beim Immobilienkauf schließen manche Rechtsschutzversicherungen die Deckung aus — wir prüfen das, bevor Kosten entstehen, und besprechen die Vergütung transparent vorab.