Kauf vom Bauträger: Mängel, Raten und die Falle bei der Abnahme

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Beim Bauträger entscheiden zwei Dinge über Ihre Position: das Geld und die Abnahme“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Beides sollten Sie nicht aus der Hand geben.“ Seine fünf Regeln:

• 1. Zahlen Sie nur nach Baufortschritt. Der Bauträger darf Raten nur verlangen, soweit sie wirksam vereinbart und verdient sind (§ 650v BGB). Wer vorauszahlt, verliert das wichtigste Druckmittel.
• 2. Rügen Sie Mängel schriftlich und setzen Sie Fristen. Für den Bau gilt Werkvertragsrecht (§ 650u BGB) mit dem vollen Katalog aus § 634 BGB.
• 3. Nutzen Sie den Kostenvorschuss. Bessert der Bauträger nach Fristablauf nicht nach, lassen Sie selbst beseitigen und verlangen den Vorschuss (§ 637 Abs. 3 BGB) — Sie strecken nichts vor.
• 4. Nehmen Sie vorsichtig ab. Nur mit Mängelprotokoll und Vorbehalt (§ 640 Abs. 3 BGB); bei der Wohnung Sonder- und Gemeinschaftseigentum getrennt. Klauseln, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums einem vom Bauträger bestimmten Verwalter übertragen, sind nach der Rechtsprechung häufig unwirksam.
• 5. Behalten Sie die fünf Jahre im Blick. Mängelansprüche verjähren fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a BGB).

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Die Rate eilt dem Bau voraus. Der Bauträger fordert die nächste Rate, obwohl der Bauabschnitt nicht fertig ist. Sie müssen nur zahlen, was dem Baufortschritt entspricht (§ 650v BGB) — der Rest ist Ihr Druckmittel.
• Die gedrängte Abnahme. Kurz vor Fertigstellung soll schnell abgenommen und die Schlussrate gezahlt werden. Nehmen Sie nur mit Mängelprotokoll und Vorbehalt ab (§ 640 Abs. 3 BGB).
• Die Abnahme durch den Verwalter. Der Vertrag lässt das Gemeinschaftseigentum durch den vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter abnehmen — eine Konstruktion, die nach der Rechtsprechung häufig unwirksam ist.

Der Bauträgerkauf: die Rechtslage in einfacher Sprache

Zwei Rechtsgebiete in einem Vertrag

Ein Bauträgervertrag verpflichtet den Unternehmer, ein Haus oder eine Wohnung zu errichten und Ihnen zugleich das Eigentum am Grundstück zu verschaffen. Das Gesetz teilt diesen Vertrag auf: Für die Errichtung des Bauwerks gilt Werkvertragsrecht, für die Übertragung des Grundstücks das Kaufrecht (§ 650u BGB). Das ist für Sie wichtig, weil das Werkvertragsrecht Ihnen bei Baumängeln starke Rechte gibt — dieselben wie beim Neubau durch einen Bauunternehmer.

Zahlen Sie nur, was gebaut ist

Der wirksamste Schutz vor einem trödelnden oder in Schieflage geratenen Bauträger ist Ihr Geld. Der Bauträger darf Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie nach der maßgeblichen Verordnung vereinbart sind (§ 650v BGB) — und diese knüpft die Raten an den tatsächlichen Baufortschritt. Prüfen Sie vor jeder Zahlung, ob der abgerechnete Bauabschnitt wirklich erreicht ist. Zahlen Sie voraus, verlieren Sie Ihr wichtigstes Druckmittel und tragen das Risiko, wenn der Bauträger nicht fertigstellt.

Ihre Rechte bei Baumängeln

Für die Bauleistung stehen Ihnen die vollen Werkmängelrechte zu (§ 634 BGB): Zuerst können Sie Nacherfüllung verlangen (§ 635 BGB); bessert der Bauträger nach erfolgloser Frist nicht nach, dürfen Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und dafür einen Vorschuss fordern (§ 637 Abs. 3 BGB). Alternativ können Sie mindern (§ 638 BGB), bei erheblichem Mangel zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Ein vollständiger Rücktritt ist beim Bauträgervertrag allerdings besonders aufwendig, weil auch die Grundstücksübertragung rückabgewickelt werden müsste — in der Praxis sind Vorschuss und Minderung oft der bessere Weg. Die Ansprüche verjähren in fünf Jahren ab der Abnahme (§ 634a BGB).

Die Abnahme — und die getrennten Ebenen bei der Wohnung

Die Abnahme ist auch beim Bauträger der kritische Moment: Schlusszahlung, Beweislast und Verjährungsbeginn hängen an ihr. Nehmen Sie nur mit Mängelprotokoll und ausdrücklichem Vorbehalt ab (§ 640 Abs. 3 BGB), und achten Sie auf die fiktive Abnahme, wenn Sie auf eine Aufforderung nicht reagieren (§ 640 Abs. 2 BGB). Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, gibt es zwei Abnahmen: die Ihres Sondereigentums und die des gemeinsamen Gebäudes (Gemeinschaftseigentum). Die Durchsetzung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann die Wohnungseigentümergemeinschaft an sich ziehen (§ 9a Abs. 2 WEG). Und ein verbreiteter Fallstrick: Klauseln, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums einem vom Bauträger bestimmten Erstverwalter übertragen, sind nach der Rechtsprechung häufig unwirksam — bestehen Sie darauf, selbst mitzuwirken.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob Ihr Ratenplan zulässig ist, ob Sie zu viel gezahlt haben, welche Mängelrechte Sie haben und wie Sie die Abnahme sicher gestalten. Der Einsatz lohnt sich, weil beim Bauträgerkauf schnell hohe fünf- bis sechsstellige Beträge auf dem Spiel stehen — von vorausgezahlten Raten bis zu den Kosten der Mängelbeseitigung. Wir prüfen den Vertrag und den Ratenplan, formulieren die Mängelrüge, sichern den Vorschussanspruch und begleiten die Abnahme. Weil Bausachen technisch sind, arbeiten wir mit Sachverständigen. Ein ehrlicher Hinweis: Manche Rechtsschutzversicherungen schließen Baurisiken aus — wir prüfen Ihre Deckung, bevor Kosten entstehen, und besprechen die Vergütung transparent vorab.