Die Bauabnahme: der wichtigste Moment am Bau — und wie Sie ihn nicht verschenken

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Die Abnahme ist der Moment, in dem sich die Machtverhältnisse am Bau drehen“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Danach sitzen Sie am kürzeren Hebel.“ Seine fünf Regeln:

• 1. Behandeln Sie die Abnahme als das, was sie ist. Sie macht die Schlusszahlung fällig, verlagert die Gefahr und die Beweislast auf Sie und startet die Verjährung (§§ 641, 644, 634a BGB).
• 2. Prüfen Sie gründlich — notfalls mit Sachverständigem. Nach der Abnahme müssen Sie beweisen, dass ein Mangel schon vorher da war.
• 3. Verweigern Sie bei wesentlichen Mängeln. Nur wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 BGB); bei wesentlichen schon.
• 4. Behalten Sie sich alles vor. Nehmen Sie mit bekannten Mängeln ab, behalten Sie sich diese und eine etwaige Vertragsstrafe ausdrücklich im Protokoll vor (§ 640 Abs. 3, § 341 Abs. 3 BGB).
• 5. Ignorieren Sie keine Aufforderung. Reagieren Sie nicht, kann eine fiktive Abnahme eintreten (§ 640 Abs. 2 BGB) — als Verbraucher nur nach einem Hinweis in Textform.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Die Abnahme „zwischen Tür und Angel“. Der Bauleiter reicht ein Formular, alle wollen fertig werden. Nehmen Sie nie ohne gründliche Prüfung und Protokoll ab — die Folgen sind einschneidend (§§ 641, 644, 634a BGB).
• Die stillschweigende Abnahme. Sie ziehen ein und zahlen die Schlussrate, ohne je förmlich abzunehmen. Auch das kann als Abnahme gelten — mit allen Folgen. Klären Sie den Zustand vorher.
• Die ignorierte Aufforderung. Der Unternehmer setzt eine Frist zur Abnahme, Sie reagieren nicht. Als Verbraucher tritt die fiktive Abnahme nur ein, wenn Sie in Textform gewarnt wurden (§ 640 Abs. 2 BGB) — aber reagieren sollten Sie trotzdem.

Die Bauabnahme: die Rechtslage in einfacher Sprache

Was die Abnahme bedeutet — und auslöst

Mit der Abnahme bestätigen Sie, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist. Das Gesetz knüpft daran mehrere Folgen: Die Vergütung wird fällig (§ 641 BGB), die Gefahr für das Werk geht vom Unternehmer auf Sie über (§ 644 BGB), und die fünfjährige Verjährung der Mängelansprüche beginnt (§ 634a BGB). Zugleich kehrt sich die Beweislast um: Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist; danach müssen Sie beweisen, dass ein Mangel schon bei der Abnahme vorlag. Deshalb ist die sorgfältige Prüfung vor der Abnahme so entscheidend.

Die Arten der Abnahme

Es gibt mehrere Wege, wie eine Abnahme zustande kommt. Bei der ausdrücklichen, am besten förmlichen Abnahme erklären Sie die Abnahme, idealerweise in einem gemeinsamen Protokoll. Bei der konkludenten Abnahme ergibt sie sich aus Ihrem Verhalten — etwa wenn Sie das Werk vorbehaltlos in Gebrauch nehmen und die Schlussrechnung bezahlen. Und schließlich gibt es die fiktive Abnahme: Setzt Ihnen der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und verweigern Sie diese nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen; als Verbraucher aber nur, wenn der Unternehmer Sie zusammen mit der Aufforderung in Textform auf diese Folge hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB).

Wann Sie verweigern dürfen — und der Vorbehalt

Sie sind verpflichtet, ein vertragsgemäß hergestelltes Werk abzunehmen; wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 BGB). Bei wesentlichen Mängeln dagegen können Sie die Abnahme verweigern und zunächst Nacherfüllung verlangen. Nehmen Sie trotz bekannter Mängel ab, ist der ausdrückliche Vorbehalt entscheidend: Nur wenn Sie sich Ihre Rechte wegen dieser Mängel bei der Abnahme vorbehalten, bleiben sie erhalten (§ 640 Abs. 3 BGB). Dasselbe gilt für eine vereinbarte Vertragsstrafe, die Sie sich bei der Abnahme vorbehalten müssen (§ 341 Abs. 3 BGB). Deshalb gehört in jedes Abnahmeprotokoll eine vollständige Liste der offenen Punkte samt Vorbehalt.

Wenn Sie die Abnahme verweigern

Verweigern Sie die Abnahme wegen wesentlicher Mängel, sollten Sie das schriftlich und unter Angabe der Mängel tun. Auf Verlangen des Unternehmers wirken Sie an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mit (§ 650g BGB); bleiben Sie einem vereinbarten Termin ohne Grund fern, kann der Unternehmer den Zustand einseitig feststellen. Eine solche Zustandsfeststellung dokumentiert, welche Mängel bei der Verweigerung vorlagen — das schützt Sie im späteren Streit. Bleiben die wesentlichen Mängel unbehoben, bleibt auch die Schlusszahlung offen, denn ohne Abnahme wird die Vergütung nicht fällig (§ 641 BGB).

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob Sie die Abnahme verweigern dürfen, wie Sie richtig abnehmen und sich Rechte vorbehalten, und was eine bereits erfolgte Abnahme für Sie bedeutet. Der Einsatz lohnt sich, weil die Abnahme über hohe Beträge entscheidet — über die Schlusszahlung, die Gefahrtragung und die Frage, wer künftige Mängel beweisen muss. Wir bereiten die Abnahme vor, formulieren Vorbehalte und Verweigerung rechtssicher und begleiten die Zustandsfeststellung. Bei größeren Bauten arbeiten wir mit Sachverständigen zusammen. Ein ehrlicher Hinweis: Manche Rechtsschutzversicherungen schließen Baurisiken aus — wir prüfen Ihre Deckung, bevor Kosten entstehen, und besprechen die Vergütung transparent vorab.