Doch nicht kaufen? Wann Sie noch vom Grundstücks- oder Hauskaufvertrag zurückkönnen

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Der gefährlichste Satz beim Immobilienkauf lautet: Wenn die Bank nicht zahlt, komme ich schon raus“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Das stimmt meistens nicht.“ Seine fünf Regeln:

• 1. Klären Sie zuerst den Zeitpunkt. Vor der notariellen Beurkundung sind Sie nicht gebunden (§ 311b Abs. 1 BGB); danach schon.
• 2. Verlassen Sie sich nie auf die Finanzierung als Ausweg. Eine geplatzte Finanzierung löst den Vertrag nicht auf — es sei denn, ein Finanzierungsvorbehalt wurde mitbeurkundet.
• 3. Suchen Sie den echten Rücktrittsgrund. Rücktrittsvorbehalt, Mängel (§ 437 BGB), Nichterfüllung der Gegenseite (§ 323 BGB) oder Anfechtung wegen Täuschung (§ 123 BGB).
• 4. Setzen Sie bei Nichterfüllung eine Frist. Erst nach erfolglosem Ablauf können Sie in der Regel zurücktreten (§ 323 BGB).
• 5. Steigen Sie nie grundlos aus. Wer ohne Rücktrittsrecht nicht erfüllt, riskiert Schadensersatz und eine vereinbarte Vertragsstrafe.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Die Bank sagt ab. Kurz vor oder nach der Beurkundung platzt die Finanzierung. Ohne mitbeurkundeten Finanzierungsvorbehalt bleiben Sie gebunden — ein Grund, den Vorbehalt vorher hineinzuverhandeln.
• Der kalte Fuß vor dem Notar. Solange nicht beurkundet ist, können Sie ohne rechtliche Folgen absagen (§ 311b Abs. 1 BGB) — aber achten Sie auf Reservierungsgebühren und Maklerkosten.
• Der Verkäufer räumt nicht. Die Gegenseite hält den Übergabetermin nicht ein oder liefert nicht lastenfrei. Dann können Sie eine Frist setzen und nach deren Ablauf zurücktreten (§ 323 BGB).

Rücktritt vom Grundstückskauf: die Rechtslage in einfacher Sprache

Vor der Beurkundung: keine Bindung

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Solange diese Beurkundung nicht erfolgt ist, besteht kein wirksamer Kaufvertrag — beide Seiten können sich noch anders entscheiden. Mündliche Zusagen, Handschläge oder unterschriebene Reservierungen binden Sie nicht zum Kauf. Vorsicht gilt nur bei den Nebenkosten: Eine Reservierungsgebühr, die der Makler oder Verkäufer verlangt, ist häufig unwirksam und lässt sich zurückfordern, und die Maklerprovision wird regelmäßig erst mit dem Abschluss des wirksamen Kaufvertrags fällig.

Nach der Beurkundung: nur mit Rücktrittsgrund

Mit der notariellen Beurkundung sind Sie gebunden. Aus dem Vertrag lösen können Sie sich dann nur, wenn Ihnen ein Rücktrittsrecht zusteht. Das kann ein im Vertrag ausdrücklich vereinbarter Rücktrittsvorbehalt sein. Daneben gibt es gesetzliche Rücktrittsrechte: wegen eines erheblichen Mangels nach erfolgloser Frist zur Nacherfüllung (§ 437 Nr. 2 BGB) — wobei der beim Immobilienkauf übliche Haftungsausschluss nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln nicht greift (§ 444 BGB) — und wegen Nichterfüllung durch die Gegenseite: Erbringt der Verkäufer eine fällige Leistung nicht, etwa die lastenfreie Übertragung oder die Räumung, können Sie ihm eine angemessene Frist setzen und nach deren erfolglosem Ablauf zurücktreten (§ 323 BGB). Schließlich kommt bei arglistiger Täuschung eine Anfechtung in Betracht (§ 123 BGB).

Der Finanzierungsirrtum

Der häufigste und teuerste Irrtum ist die Annahme, eine geplatzte Finanzierung berechtige zum Rücktritt. Das ist nicht der Fall: Ob Sie den Kaufpreis aufbringen können, ist Ihr Risiko. Sagt Ihre Bank nach der Beurkundung ab, bleiben Sie an den Vertrag gebunden — es sei denn, im notariellen Vertrag wurde ausdrücklich ein Finanzierungsvorbehalt aufgenommen, der Ihnen für diesen Fall ein Rücktrittsrecht einräumt. Fehlt ein solcher Vorbehalt und können Sie nicht zahlen, kann der Verkäufer seinerseits nach Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen; oft ist zudem eine Vertragsstrafe vereinbart. Deshalb sollten Sie den Finanzierungsvorbehalt immer vor der Beurkundung mit hineinverhandeln.

Die Rückabwicklung

Steht Ihnen ein Rücktrittsrecht zu und üben Sie es aus, wird der Vertrag rückabgewickelt: Die empfangenen Leistungen sind zurückzugewähren und gezogene Nutzungen herauszugeben, bei bestimmten Konstellationen ist Wertersatz zu leisten (§ 346 BGB). War der Eigentumswechsel bereits im Grundbuch vollzogen, ist die Rückabwicklung besonders aufwendig. Auch deshalb lohnt es sich, die Frage des Ausstiegs so früh wie möglich — am besten vor der Beurkundung — zu klären.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob Sie noch aus dem Kauf herauskommen, ob ein Rücktrittsrecht besteht und wie Sie sich — gerade beim Finanzierungsvorbehalt — absichern. Der Einsatz lohnt sich, weil beim Immobilienkauf sofort hohe Beträge auf dem Spiel stehen: der Kaufpreis, eine mögliche Vertragsstrafe, der Schadensersatz bei einem grundlosen Ausstieg. Wir prüfen den Vertragsstand und den Vertragstext, suchen einen tragfähigen Rücktrittsgrund und — wenn Sie noch vor dem Notartermin stehen — sichern Sie mit den richtigen Vorbehalten ab. Ein ehrlicher Hinweis: Manche Rechtsschutzversicherungen schließen den Immobilienkauf aus — wir prüfen Ihre Deckung, bevor Kosten entstehen, und besprechen die Vergütung transparent vorab.