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Nachtragsforderung vom Bauunternehmer? So wehren Sie überzogene Preise ab

Mitten im Bau kommt die böse Überraschung: Der Unternehmer verlangt saftige Nachträge für angeblich zusätzliche Leistungen — und droht sonst mit Baustopp. Doch der Bauunternehmer kann Mehrkosten nicht einfach diktieren. Das Gesetz gibt das Anordnungsrecht dem Bauherrn und begrenzt die Höhe von Nachträgen. Hier lesen Sie, wann Sie zahlen müssen — und wann nicht.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

  • Ihr Anordnungsrecht: Änderungen ordnen Sie als Bauherr an, nicht der Unternehmer (§ 650b BGB).
  • Kein Nachtrag ohne Grundlage: für nicht angeordnete oder ohnehin geschuldete Leistungen besteht kein Mehranspruch.
  • Höhe begrenzt: nur die tatsächlich erforderlichen Kosten plus angemessene Zuschläge (§ 650c BGB).
  • 80-Prozent-Grenze: bei strittigen Abschlägen darf der Unternehmer nur 80 % der Mehrvergütung ansetzen (§ 650c Abs. 3 BGB).
  • Nicht ungeprüft zahlen: erst prüffähige Aufstellung, dann Entscheidung.

Worauf es ankommt

Grundlage prüfen: Liegt überhaupt eine von Ihnen angeordnete Änderung vor — oder war die Leistung schon geschuldet? (§ 650b BGB)

Höhe prüfen: Nachträge nur nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen (§ 650c BGB).

Abschläge deckeln: bei Streit über die Höhe höchstens 80 % (§ 650c Abs. 3 BGB) — Überzahltes ist zu erstatten.

Ihr Nachtragsforderung-Check

Drei Fragen zu Ihrer Lage, sofortige Einordnung, dann die nächsten Schritte. Alles bleibt auf Ihrem Gerät — bis Sie es selbst an den Anwalt schicken. Die Einordnung zeigt allgemeine gesetzliche Regeln; Ihren konkreten Fall prüft der Anwalt.

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So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Bei Nachträgen zahlen Bauherren oft aus Angst vor dem Baustopp — dabei sind viele Forderungen der Höhe nach oder dem Grunde nach angreifbar“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

  • 1. Erkennen Sie nichts vorschnell an. Kein Nachtrag ohne Prüfung.
  • 2. Prüfen Sie die Grundlage. Nur angeordnete Änderungen sind Nachträge (§ 650b BGB).
  • 3. Verlangen Sie eine Aufstellung. Prüffähig und nach tatsächlichen Kosten (§ 650c BGB).
  • 4. Deckeln Sie Abschläge. Höchstens 80 % bei Streit (§ 650c Abs. 3 BGB).
  • 5. Sichern Sie die Unterlagen. Vertrag, Leistungsverzeichnis, Schriftwechsel.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

  • Die Leistung war schon geschuldet. Der Unternehmer verlangt einen Nachtrag für etwas, das im Leistungsverzeichnis stand — dann ist es kein Nachtrag (§ 650b BGB).
  • Der eigene Planungsfehler. Eine Änderung wird nötig, weil die Planung des Unternehmers fehlerhaft war — dafür gibt es keine Mehrvergütung (§ 650c Abs. 1 BGB).
  • Der überhöhte Abschlag. Es wird der volle Nachtrag als Abschlag gefordert — zulässig sind nur 80 % (§ 650c Abs. 3 BGB).

Tipp aus der Praxis

Der häufigste Denkfehler bei Nachträgen ist die Annahme, der Bauunternehmer könne Mehrkosten einfach festlegen und im Zweifel die Arbeit einstellen. Das Gesetz sieht es genau umgekehrt: Das Recht, eine Änderung des Bauvorhabens anzuordnen, liegt beim Bauherrn, nicht beim Unternehmer. Ein Nachtragsanspruch entsteht deshalb überhaupt nur, wenn Sie eine Änderung begehrt oder — nach gescheiterter Einigung — förmlich in Textform angeordnet haben. Führt der Unternehmer dagegen eigenmächtig zusätzliche Arbeiten aus oder verlangt er Geld für etwas, das ohnehin zum vereinbarten Leistungsumfang gehörte, trägt in der Regel er das Risiko. Und selbst wenn ein Nachtrag dem Grunde nach berechtigt ist, bedeutet das nicht, dass jeder Preis gilt: Die Höhe richtet sich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge — nicht nach dem, was auf dem Nachtragsangebot steht. Verlangen Sie deshalb immer eine prüffähige, nachvollziehbare Kostenaufstellung. Solange man sich über die Höhe streitet, darf der Unternehmer zudem nur 80 Prozent seiner geforderten Mehrvergütung als Abschlag ansetzen; zahlt man später zu viel, ist das zurückzuerstatten und zu verzinsen. Kurz: Erkennen Sie nichts vorschnell an, sondern lassen Sie Grund und Höhe des Nachtrags prüfen — gerade bei großen Beträgen lohnt sich das fast immer.

Nachträge beim Bauvertrag: die Rechtslage in einfacher Sprache

Das Anordnungsrecht liegt beim Bauherrn (§ 650b BGB)

Beim Bauvertrag darf der Besteller — also der Bauherr — Änderungen des vereinbarten Werks oder Änderungen verlangen, die zur Erreichung des Werkerfolgs notwendig sind. Zunächst sollen sich die Parteien über die Änderung und die Mehr- oder Mindervergütung einigen; kommt binnen 30 Tagen keine Einigung zustande, kann der Bauherr die Änderung in Textform anordnen (§ 650b BGB). Wichtig ist die Richtung: Anordnen darf der Bauherr, nicht der Unternehmer. Für Leistungen, die weder vereinbart noch angeordnet wurden, gibt es grundsätzlich keinen Nachtragsanspruch.

Wie hoch darf ein Nachtrag sein? (§ 650c BGB)

Ist ein Nachtrag dem Grunde nach berechtigt, bestimmt sich seine Höhe nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn (§ 650c Abs. 1 BGB). Zur Berechnung kann der Unternehmer auf eine hinterlegte Urkalkulation zurückgreifen (§ 650c Abs. 2 BGB). Schuldet der Unternehmer auch die Planung, steht ihm für notwendige Änderungen zur Erreichung des Werkerfolgs keine Mehrvergütung zu — eigene Planungsfehler gehen also nicht zu Lasten des Bauherrn.

Abschläge und Rückforderung (§ 650c Abs. 3 BGB)

Solange sich die Parteien über die Höhe nicht geeinigt haben und keine gerichtliche Entscheidung vorliegt, darf der Unternehmer als Abschlag nur 80 Prozent der in seinem Angebot genannten Mehrvergütung ansetzen (§ 650c Abs. 3 BGB). Stellt sich später heraus, dass zu viel gezahlt wurde, ist der überschießende Betrag zurückzugewähren und zu verzinsen. Sie müssen überhöhte Abschläge also nicht endgültig hinnehmen.

Wenn die VOB/B vereinbart ist

Diese Regeln gelten für den gesetzlichen Bauvertrag nach dem BGB. Ist zwischen den Parteien die VOB/B vereinbart, gelten für Nachträge teils eigene Bestimmungen. Ob und wie die VOB/B wirksam einbezogen wurde, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob der Nachtrag dem Grunde nach berechtigt ist, ob die Höhe stimmt und wie Sie überzogene Abschläge abwehren. Gerade bei Bauvorhaben geht es schnell um erhebliche Summen — hier kann sich eine Prüfung besonders lohnen. Ein ehrlicher Hinweis: Ob und in welcher Höhe ein Nachtrag berechtigt ist, hängt vom Vertrag und den Umständen ab und lässt sich nicht pauschal garantieren. Über unsere Vergütung sprechen wir transparent vorab.

Häufige Fragen zu Nachtragsforderungen

Kann der Bauunternehmer Nachträge einfach festsetzen?

Nein. Das Anordnungsrecht liegt beim Bauherrn (§ 650b BGB). Ohne von Ihnen begehrte oder angeordnete Änderung entsteht grundsätzlich kein Nachtragsanspruch.

Muss ich zahlen, wenn die Leistung schon im Vertrag stand?

Nein. War die Leistung vom vereinbarten Leistungssoll umfasst, ist sie kein Nachtrag — dafür gibt es keine zusätzliche Vergütung.

Wie wird die Höhe eines Nachtrags berechnet?

Nach den tatsächlich erforderlichen Kosten plus angemessenen Zuschlägen (§ 650c Abs. 1 BGB) — nicht nach beliebigen Fantasiepreisen. Verlangen Sie eine prüffähige Aufstellung.

Er verlangt den vollen Nachtrag als Abschlag — geht das?

Nur zu 80 %: Bei Streit über die Höhe darf der Unternehmer nur 80 % der Mehrvergütung als Abschlag ansetzen (§ 650c Abs. 3 BGB); Überzahltes ist zu erstatten.

Gilt das auch bei einem VOB/B-Vertrag?

Dann können eigene Regeln gelten. Ob die VOB/B wirksam vereinbart wurde und was sie vorsieht, sollte im Einzelfall geprüft werden.

So geht es weiter

Schildern Sie kurz Ihre Lage — welche Leistung strittig ist, ob Sie eine Änderung angeordnet haben und wie hoch der Nachtrag ist — und laden Sie Bauvertrag, Leistungsverzeichnis und das Nachtragsangebot hoch. Sie erhalten eine kostenfreie Ersteinschätzung von Rechtsanwalt Müller: ob der Nachtrag berechtigt ist und wie Sie überzogene Preise abwehren. Schriftlich, zum Nachlesen.

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