Räumungsklage oder Zwangsräumung? Selbst jetzt gibt es noch Wege — und Ihr Vermieter darf Sie auf keinen Fall eigenmächtig vor die Tür setzen

So verhalten Sie sich jetzt: fünf Regeln

„Bei einer Räumung ist das Schlimmste, in Schockstarre zu verfallen und nichts zu tun“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Fast immer gibt es noch einen Hebel — aber nur, wenn man rechtzeitig zieht.“ Seine fünf Regeln:

• 1. Reagieren Sie auf jede Zustellung. Kündigung, Räumungsklage, gerichtliche Fristen — jedes Schreiben verlangt eine Antwort. Wer schweigt, kassiert am Ende ein Versäumnisurteil, gegen das kaum noch etwas hilft.
• 2. Bei Mietschulden: sofort ans Amt. Verspricht das Jobcenter oder Sozialamt die Übernahme der Rückstände, oder zahlen Sie selbst rechtzeitig, kann die fristlose Kündigung unwirksam werden (§ 569 Abs. 3 BGB). Das ist die stärkste Rettungsleine — aber sie ist an eine knappe Frist gebunden.
• 3. Lassen Sie die Kündigung prüfen. Nicht jede Kündigung ist wirksam: Formfehler, ein nicht tragfähiger Grund, eine falsche Frist — vieles hält der Prüfung nicht stand. Das kann das ganze Verfahren zu Fall bringen.
• 4. Gewinnen Sie Zeit über die Räumungsfrist. Auch wenn zur Räumung verurteilt wird, können Sie eine angemessene Frist erhalten, um eine neue Wohnung zu finden (§ 721 ZPO) — und in Härtefällen zusätzlichen Schutz (§ 765a ZPO).
• 5. Dulden Sie keine Selbstjustiz. Kein Vermieter darf die Wohnung eigenmächtig räumen, Schlösser tauschen oder Sachen entfernen. Räumen darf nur der Gerichtsvollzieher mit Titel (§ 885 ZPO). Passiert es doch, wehren Sie sich sofort.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Der Rückstand, der auflief. Zwei Monatsmieten offen, dann die fristlose Kündigung. Wird der Rückstand rechtzeitig ausgeglichen — oft übernimmt das Jobcenter —, kann die Kündigung unwirksam werden (§ 569 Abs. 3 BGB). Entscheidend ist die knappe Zwei-Monats-Frist nach Zustellung der Klage.
• Der ausgetauschte Schließzylinder. Der Vermieter verliert die Geduld und sperrt die Wohnung ab, während der Mieter unterwegs ist. Das ist verbotene Eigenmacht — der Mieter kann die Wiedereinräumung des Besitzes verlangen, notfalls im Eilverfahren.
• Der Termin des Gerichtsvollziehers. Das Urteil steht, der Räumungstermin ist da. Auch jetzt sind eine Räumungsfrist (§ 721 ZPO) und in besonderen Härtefällen ein Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO) möglich — aber beides muss beantragt und begründet werden.

Ihre Rechte bei drohender Räumung: die Rechtslage in einfacher Sprache

Ohne Urteil keine Räumung — und nie durch den Vermieter selbst

Eine Wohnung darf niemals eigenmächtig geräumt werden. Der Vermieter darf keine Schlösser austauschen, keine Möbel hinausstellen, Sie nicht aussperren — täte er es, wäre das verbotene Eigenmacht, gegen die Sie sich sofort wehren können, notfalls im Eilverfahren auf Wiedereinräumung des Besitzes. Räumen darf allein der Gerichtsvollzieher, und auch er erst, wenn ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt (§ 885 ZPO). Bis dahin führt der Weg über die Räumungsklage vor Gericht — und dort haben Sie Gelegenheit, sich zu verteidigen.

Die Schonfristzahlung: die Kündigung wegen Mietschulden heilen

Der häufigste Räumungsgrund sind Mietschulden. Bei Zahlungsverzug in bestimmter Höhe kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Das Gesetz gibt Ihnen aber eine starke zweite Chance: Wird der gesamte fällige Rückstand — samt Nutzungsentschädigung — spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen, oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter oder Sozialamt zur Zahlung, so wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Schonfristzahlung wirkt allerdings nur, wenn nicht schon in den letzten zwei Jahren eine Kündigung auf diese Weise geheilt wurde. Und wichtig: Sie beseitigt die fristlose Kündigung — spricht der Vermieter daneben zusätzlich eine ordentliche Kündigung aus, ist es rechtlich umstritten, ob auch diese entfällt. Deshalb ersetzt die Zahlung nicht die Prüfung der gesamten Kündigung.

Ist die Kündigung überhaupt wirksam?

Bevor es um Fristen und Schutz geht, lohnt der Blick auf die Kündigung selbst. Eine ordentliche Kündigung braucht einen gesetzlichen Grund und die richtige Form und Frist; bei Eigenbedarf etwa muss die Begründung tragen. Gegen eine ordentliche Kündigung können Sie zudem unter dem Gesichtspunkt der Härte widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574 BGB) — etwa wenn kein zumutbarer Ersatzwohnraum zu finden ist. Häufig scheitert eine Räumung schon daran, dass die zugrunde liegende Kündigung nicht hält.

Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz

Kommt es doch zum Räumungsurteil, sind Sie nicht sofort auf der Straße. Das Gericht kann Ihnen eine den Umständen angemessene Räumungsfrist gewähren, damit Sie eine neue Bleibe finden (§ 721 ZPO); bei einem Räumungsvergleich gilt Entsprechendes (§ 794a ZPO). Und wenn die Räumung im Einzelfall eine mit den guten Sitten nicht zu vereinbarende Härte bedeutet — etwa bei schwerer Erkrankung oder einer konkreten Gefahr für Leib und Leben —, kann das Vollstreckungsgericht die Zwangsvollstreckung aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen (§ 765a ZPO). Beides sind keine Selbstläufer: Es kommt auf einen rechtzeitigen, gut begründeten Antrag an, und eine Räumung lässt sich nicht in jedem Fall verhindern.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob die Kündigung hält, ob eine Nachzahlung die Räumung abwenden kann und welche Fristen jetzt laufen. Der Einsatz lohnt sich hier besonders, denn es geht um das Zuhause — und oft entscheidet allein die richtige, rechtzeitige Reaktion darüber, ob eine Räumung abgewendet wird oder nicht. Bei geringem Einkommen helfen Beratungs- und Prozesskostenhilfe; eine Miet-Rechtsschutzversicherung deckt solche Verfahren häufig ab, und auch der örtliche Mieterverein ist ein möglicher Partner. Unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab. Klar ist aber auch: Wir versprechen nichts, was sich nicht halten lässt — manchmal geht es darum, das Bestmögliche herauszuholen, etwa eine faire Räumungsfrist.