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Mietpreisbremse: Wann Ihre Miete zu hoch ist — und wie Sie zu viel Gezahltes zurückholen

In vielen Städten sind die Mieten explodiert. Die Mietpreisbremse soll das dämpfen: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wer mehr zahlt, kann die Miete senken und zu viel Gezahltes zurückfordern — wenn er den Verstoß rügt. Es gibt aber Ausnahmen, etwa für Neubauten. Hier lesen Sie, wann die Bremse gilt, wie Sie die zulässige Miete ermitteln und wie Sie Ihr Geld zurückholen.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

  • Höchstens zehn Prozent: In Bremsen-Gebieten darf die Anfangsmiete die Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB).
  • Nur in bestimmten Gebieten: Es gilt nur, wo die Landesregierung einen angespannten Wohnungsmarkt festgelegt hat.
  • Ausnahmen: Neubau und umfassende Modernisierung sind ausgenommen (§ 556f BGB); eine höhere Vormiete darf fortgeführt werden (§ 556e BGB).
  • Rüge nötig: Zurückfordern können Sie erst, wenn Sie den Verstoß gerügt haben (§ 556g BGB).
  • Rückwirkend bei früher Rüge: innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn auch für die Vergangenheit.

Worauf es ankommt

Der Maßstab: die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent (§ 556d Abs. 1 BGB) — meist aus dem Mietspiegel.

Die Rüge: Ohne Rüge keine Rückforderung; rückwirkend nur bei Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn (§ 556g Abs. 2 BGB).

Die Ausnahmen prüfen: Neubau, umfassende Modernisierung oder höhere Vormiete (§§ 556e, 556f BGB).

Ihr Mietpreisbremse-Check

Drei Fragen zu Ihrer Lage, sofortige Einordnung, dann die nächsten Schritte. Alles bleibt auf Ihrem Gerät — bis Sie es selbst an den Anwalt schicken. Die Einordnung zeigt allgemeine gesetzliche Regeln; Ihren konkreten Fall prüft der Anwalt.

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Ihre nächsten Schritte

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Die Mietpreisbremse wirkt nur, wenn man sie zieht — der Schlüssel ist die Rüge“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

  • 1. Prüfen Sie das Gebiet. Nur wo die Landesverordnung gilt (§ 556d Abs. 2 BGB).
  • 2. Ermitteln Sie die Grenze. Vergleichsmiete plus zehn Prozent (§ 556d Abs. 1 BGB).
  • 3. Schließen Sie Ausnahmen aus. Neubau, Modernisierung, Vormiete (§§ 556e, 556f BGB).
  • 4. Rügen Sie früh. Rückwirkend nur bei Rüge binnen 30 Monaten (§ 556g Abs. 2 BGB).
  • 5. Verlangen Sie Auskunft und Rückzahlung. (§ 556g Abs. 1, 3 BGB)

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

  • Die überteuerte Neuvermietung. In einer angespannten Stadt liegt die Miete deutlich über dem Mietspiegel. Über zehn Prozent hinaus ist sie unwirksam (§ 556d BGB).
  • Der angebliche Neubau. Der Vermieter beruft sich auf eine Ausnahme, obwohl die Wohnung alt ist. Die Ausnahmen sind eng und nachzuweisen (§ 556f BGB).
  • Die vergessene Rüge. Die Miete war jahrelang zu hoch, aber niemand hat gerügt. Rückwirkend geht es nur bei einer Rüge binnen 30 Monaten (§ 556g Abs. 2 BGB).

Tipp aus der Praxis

Die Mietpreisbremse ist ein starkes Instrument, aber sie wirkt nur, wenn man sie richtig bedient. Der erste Schritt ist immer die Frage, ob sie am eigenen Wohnort überhaupt gilt: Nur in Gebieten, die die jeweilige Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, greift die Grenze. Ist das der Fall, lautet die Regel: Die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Diese Vergleichsmiete ergibt sich meist aus dem örtlichen Mietspiegel. Bevor man jubelt, muss man aber die Ausnahmen prüfen, denn sie sind zahlreich: Für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, gilt die Bremse gar nicht; ebenso wenig für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Und wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat, darf diese höhere Vormiete weiterverlangt werden. Der wichtigste praktische Punkt aber ist die Rüge: Man bekommt zu viel gezahlte Miete nicht automatisch zurück, sondern muss den Verstoß gegenüber dem Vermieter ausdrücklich rügen. Und hier steckt eine Frist, die viele übersehen — nur wer innerhalb von dreißig Monaten nach Mietbeginn rügt, kann auch rückwirkend das zu viel Gezahlte zurückverlangen; wer später dran ist, bekommt nur die künftige Überzahlung erstattet. Ein nützliches Nebenrecht: Der Vermieter muss auf Verlangen Auskunft über die für die Miethöhe maßgeblichen Tatsachen geben. Ehrlich bleibt: Die zulässige Miete genau zu bestimmen, ist mitunter kniffelig und hängt am Mietspiegel — aber es lohnt sich, denn die Ersparnis läuft Monat für Monat.

Mietpreisbremse: die Rechtslage in einfacher Sprache

Die Grundregel

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt abgeschlossen, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Welche Gebiete das sind, bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung; Voraussetzung ist, dass die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 556d Abs. 2 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel.

Die Ausnahmen

Die Mietpreisbremse gilt nicht ausnahmslos. Auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird, ist die Bremse nicht anzuwenden; ebenso wenig auf die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f BGB). War die vom Vormieter zuletzt geschuldete Miete höher als die zulässige Miete, darf sie bis zu dieser Höhe vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB). Auch nach einer Modernisierung darf die zulässige Miete um einen entsprechenden Zuschlag überschritten werden (§ 556e Abs. 2 BGB). Diese Ausnahmen muss der Vermieter allerdings nachweisen.

Die Rüge und die Rückforderung

Ist die Miete zu hoch, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, und der Vermieter muss die zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung herausgeben (§ 556g Abs. 1 BGB). Voraussetzung ist aber eine Rüge: Zurückverlangen können Sie die zu viel gezahlte Miete nur, wenn Sie den Verstoß gegenüber dem Vermieter gerügt haben (§ 556g Abs. 2 BGB). Entscheidend ist der Zeitpunkt: Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, können Sie auch die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückfordern; rügen Sie später, nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete.

Der Auskunftsanspruch

Damit Sie die zulässige Miete beurteilen können, sieht das Gesetz einen Auskunftsanspruch vor: Der Vermieter ist auf Ihr Verlangen verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und er darüber unschwer Auskunft geben kann (§ 556g Abs. 3 BGB). Beruft sich der Vermieter auf eine höhere Vormiete oder eine Modernisierung, muss er über diese Umstände sogar unaufgefordert informieren (§ 556g Abs. 1a BGB).

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob die Mietpreisbremse an Ihrem Wohnort gilt, wie hoch Ihre Miete höchstens sein dürfte und wie Sie zu viel Gezahltes zurückholen. Der Einsatz lohnt sich, weil sich schon eine kleine Überschreitung Monat für Monat summiert und rückwirkend erhebliche Beträge zusammenkommen können — vorausgesetzt, Sie rügen rechtzeitig. Oft genügt ein begründetes Rügeschreiben mit Auskunftsverlangen. Ein ehrlicher Hinweis: Die zulässige Miete hängt von der örtlichen Vergleichsmiete ab und ist im Einzelfall zu ermitteln; der Ausgang lässt sich nicht garantieren. Unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab; ob eine Rechtsschutzversicherung eintritt, klären wir mit.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse

Wie hoch darf meine Miete sein?

In einem Bremsen-Gebiet höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB), die sich meist aus dem Mietspiegel ergibt.

Gilt die Mietpreisbremse überall?

Nein, nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt hat (§ 556d Abs. 2 BGB).

Welche Ausnahmen gibt es?

Neubauten (Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014) und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind ausgenommen (§ 556f BGB); eine höhere Vormiete darf fortgeführt werden (§ 556e BGB).

Wie hole ich zu viel gezahlte Miete zurück?

Sie müssen den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Rückwirkend geht das nur, wenn Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügen; sonst nur für die Zeit ab der Rüge.

Muss der Vermieter mir Auskunft geben?

Ja, über die für die Miethöhe maßgeblichen Tatsachen (§ 556g Abs. 3 BGB); bei Vormiete oder Modernisierung sogar unaufgefordert (Abs. 1a).

So geht es weiter

Schildern Sie kurz Ihre Lage — Wohnort, Höhe der Miete und ob es sich um einen Neubau handelt — und laden Sie hoch, was relevant ist (Mietvertrag, Mietspiegel). Sie erhalten eine kostenfreie Ersteinschätzung von Rechtsanwalt Müller: ob Ihre Miete zu hoch ist und wie Sie zu viel Gezahltes zurückholen. Schriftlich, zum Nachlesen.

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