Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Oft müssen Sie gar nichts zahlen

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Kleinreparaturklauseln sind oft unwirksam — und dann zahlt der Mieter keinen Cent“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Es lohnt sich, genau hinzusehen.“ Seine fünf Regeln:

• 1. Denken Sie an die Grundregel. Reparieren ist Sache des Vermieters (§ 535 BGB). Nur eine wirksame Klausel verlagert die Kosten kleiner Reparaturen auf Sie.
• 2. Prüfen Sie beide Höchstgrenzen. Ohne einen Höchstbetrag je Reparatur und eine Jahresobergrenze ist die Klausel unwirksam (§ 307 BGB) — dann zahlen Sie nichts.
• 3. Achten Sie auf das reparierte Teil. Nur Dinge des häufigen Zugriffs sind erfassbar. Rohre, Leitungen und das Innere der Heizung fallen nie darunter.
• 4. Rechnen Sie den Einzelbetrag nach. Übersteigt eine Reparatur den Höchstbetrag, tragen Sie sie ganz nicht — nicht einmal bis zur Grenze.
• 5. Lassen Sie sich nicht zur Reparatur verpflichten. Eine Klausel, die Sie zur Durchführung zwingt, ist unwirksam — Sie schulden allenfalls Kosten.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Die Klausel ohne Jahresgrenze. Im Vertrag steht ein Höchstbetrag je Reparatur, aber keine Obergrenze pro Jahr. Eine solche Klausel ist unwirksam (§ 307 BGB) — Sie müssen keine Reparaturkosten tragen.
• Die Reparatur über der Grenze. Der Einzelhöchstbetrag liegt bei einem bestimmten Betrag, die Rechnung darüber. Dann zahlen Sie die ganze Reparatur nicht, auch nicht den Teil bis zur Grenze — die Kosten trägt der Vermieter.
• Das kaputte Rohr. Ein verdecktes Rohr oder eine Leitung wird repariert, und der Vermieter beruft sich auf die Kleinreparaturklausel. Solche Teile unterliegen nicht Ihrem häufigen Zugriff und sind von der Klausel nicht erfasst (§ 535 BGB).

Die Kleinreparaturklausel im Detail: die Rechtslage in einfacher Sprache

Die Grundregel und die Ausnahme

Der Ausgangspunkt ist klar: Der Vermieter muss die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten, Reparaturen sind also seine Sache (§ 535 BGB). Davon kann der Mietvertrag zulasten des Mieters nur eingeschränkt abweichen. Eine Kleinreparaturklausel darf ihm die Kosten für kleinere Reparaturen auferlegen — aber eben nur die Kosten, und nur unter engen, von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen. Werden diese nicht eingehalten, benachteiligt die Klausel den Mieter unangemessen und ist unwirksam (§ 307 BGB); dann bleibt es bei der Grundregel, und der Vermieter trägt die Kosten.

Nur Teile des häufigen Zugriffs

Erfasst werden dürfen nur solche Gegenstände, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind — also Dinge, mit denen Sie im Alltag ständig umgehen: Wasserhähne und Mischbatterien, Licht- und Jalousieschalter, Steckdosen, Fenster- und Türgriffe, Verschlüsse von Fensterläden oder Rollladengurte. Nicht erfasst sind dagegen Teile, die Ihrem Zugriff entzogen sind, etwa Rohre und Leitungen in der Wand, Installationen oder das Innere der Heizungsanlage. Deren Reparatur bleibt in jedem Fall Sache des Vermieters, auch wenn die Klausel weiter gefasst ist.

Die beiden Höchstgrenzen

Eine wirksame Kleinreparaturklausel muss zwei Obergrenzen enthalten. Zum einen einen Höchstbetrag je einzelner Reparatur: Nur bis zu diesem Betrag dürfen Sie überhaupt beteiligt werden. Zum anderen eine Jahresobergrenze für die Summe aller Kleinreparaturen in einem Jahr, damit Sie nicht durch viele kleine Rechnungen unbegrenzt belastet werden. Fehlt eine dieser beiden Grenzen, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Die konkreten Beträge, die als angemessen gelten, entwickeln sich mit der Zeit und sind im Einzelfall umstritten — deshalb lohnt die Prüfung. Wichtig ist außerdem eine oft übersehene Folge: Übersteigt eine einzelne Reparatur den Höchstbetrag, müssen Sie sie vollständig nicht tragen. Sie zahlen also nicht den Betrag bis zur Grenze und der Vermieter den Rest, sondern der Vermieter trägt die gesamte Reparatur.

Nur Kosten, keine Vornahmepflicht

Eine weitere Grenze betrifft den Inhalt der Pflicht. Zulässig ist allein, dass Sie sich an den Kosten kleiner Reparaturen beteiligen. Unzulässig ist dagegen eine Klausel, die Sie verpflichtet, die Reparatur selbst durchzuführen oder in Auftrag zu geben — eine solche Vornahmeklausel benachteiligt Sie unangemessen und ist unwirksam. Ebenso muss die Klausel klar und verständlich sein: Ist unklar, welche Reparaturen erfasst sind oder ob sich der Höchstbetrag auf Brutto- oder Nettokosten bezieht, kann die Klausel schon wegen dieser Intransparenz unwirksam sein (§ 307 BGB).

Was das für Ihre Rechnung bedeutet

Für die Praxis ergibt sich daraus eine klare Prüfreihenfolge. Ist die Klausel aus einem der genannten Gründe unwirksam, zahlen Sie überhaupt nichts — unabhängig von der Höhe der Rechnung. Ist die Klausel wirksam, kommt es auf die einzelne Reparatur an: Betrifft sie ein erfasstes Teil, liegt sie unter dem Einzelhöchstbetrag und ist die Jahresobergrenze noch nicht ausgeschöpft, tragen Sie die Kosten; andernfalls nicht. Haben Sie bereits gezahlt, obwohl die Klausel unwirksam war oder die Reparatur nicht erfasst wurde, können Sie das Geld zurückverlangen. Warten Sie damit nicht zu lange, denn auch hier gilt die regelmäßige Verjährung.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob Ihre Kleinreparaturklausel wirksam ist, ob Sie die konkrete Reparatur zahlen müssen und wie Sie zu Unrecht Gezahltes zurückholen. Der Einsatz lohnt sich, weil sich kleine Beträge über die Jahre summieren und viele Klauseln schlicht unwirksam sind — dann tragen Sie nichts. Oft genügt ein Schreiben mit dem Hinweis auf die fehlende Jahresgrenze oder die Überschreitung des Höchstbetrags, damit der Vermieter die Forderung fallen lässt. Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz übernimmt solche Fälle häufig; unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab.