Der Vermieter will in die Wohnung: Ein allgemeines Zutrittsrecht hat er nicht

So verhalten Sie sich: fünf Regeln

„Viele Mieter glauben, der Vermieter dürfe jederzeit in die Wohnung — das stimmt nicht“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Die Wohnung ist Ihr geschützter Bereich.“ Seine fünf Regeln:

• 1. Verlangen Sie einen konkreten Anlass. Ohne sachlichen Grund — Reparatur, Modernisierung, Ablesung, Besichtigung — hat der Vermieter kein Zutrittsrecht (Art. 13 GG, § 535 BGB).
• 2. Bestehen Sie auf einer Ankündigung. Auch bei berechtigtem Anlass muss der Termin rechtzeitig angekündigt werden; unangekündigt müssen Sie niemanden hereinlassen.
• 3. Reden Sie beim Termin mit. Sie müssen zumutbare Termine ermöglichen, dürfen aber einen passenden Zeitpunkt vorschlagen — Sie sind nicht verpflichtet, sich nach dem Vermieter zu richten.
• 4. Misstrauen Sie der Zutrittsklausel. Ein allgemeines oder periodisches Zutrittsrecht im Mietvertrag ist unwirksam (§ 307 BGB) — darauf kann sich der Vermieter nicht berufen.
• 5. Dulden Sie keine Eigenmacht. Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Ankündigung oder mit eigenem Schlüssel, ist das eine Besitzstörung (§ 862 BGB) — verlangen Sie Unterlassung und die Herausgabe des Schlüssels.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Die „Routinekontrolle“. Der Vermieter möchte regelmäßig vorbeikommen, um „nach dem Rechten zu sehen“. Ein solches anlassloses, periodisches Zutrittsrecht besteht nicht, und eine entsprechende Klausel ist unwirksam (§ 307 BGB) — Sie dürfen das ablehnen.
• Die Verkaufsbesichtigung. Die Wohnung soll verkauft werden, der Vermieter will mit Interessenten kommen. Das ist ein anerkannter Anlass, aber nur nach rechtzeitiger Ankündigung und in zumutbarem Umfang; Sie dürfen bei den Terminen mitreden.
• Der eigenmächtige Zutritt. Der Vermieter betritt die Wohnung in Ihrer Abwesenheit mit seinem Schlüssel. Das ist verbotene Eigenmacht und eine Besitzstörung (§ 862 BGB) — Sie können Unterlassung verlangen, und der Vorgang kann sogar strafbar sein.

Das Zutrittsrecht des Vermieters: die Rechtslage in einfacher Sprache

Ihre Wohnung, Ihr Besitz

Mit dem Mietvertrag überlässt Ihnen der Vermieter den Gebrauch der Wohnung (§ 535 BGB); während der Mietzeit sind Sie es, der den Besitz an der Wohnung hat, und Ihre Wohnung genießt den Schutz der Unverletzlichkeit (Art. 13 GG). Das bedeutet: Grundsätzlich entscheiden Sie, wer die Wohnung betritt. Ein allgemeines Recht des Vermieters, die Wohnung nach Belieben zu besichtigen oder zu kontrollieren, gibt es nicht. Auch dass ihm das Haus gehört, ändert daran nichts — sein Eigentum tritt für die Dauer der Vermietung hinter Ihr Besitzrecht zurück, soweit es um den Zutritt geht.

Zutritt nur bei konkretem Anlass und mit Ankündigung

Ein Zutrittsrecht hat der Vermieter nur, wenn ein konkreter, sachlicher Anlass vorliegt. Anerkannt sind etwa notwendige Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten, eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung, das Ablesen von Zählern, die Besichtigung mit Kauf- oder Mietinteressenten bei beabsichtigtem Verkauf oder Neuvermietung sowie der konkrete Verdacht einer Gefahr für das Gebäude. In all diesen Fällen gilt zusätzlich: Der Vermieter muss den Termin rechtzeitig und mit angemessenem Vorlauf ankündigen, und er muss auf Ihre Belange Rücksicht nehmen. Ein anlassloses „mal schauen“, eine regelmäßige Kontrolle ohne Grund oder ein Überraschungsbesuch begründen dagegen kein Zutrittsrecht.

Unwirksame Zutrittsklauseln

Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die dem Vermieter ein weitgehendes oder sogar regelmäßiges Zutrittsrecht einräumen sollen. Solche Klauseln halten der Prüfung meist nicht stand: Eine Bestimmung, die ein allgemeines, periodisches oder anlassloses Besichtigungsrecht vorsieht, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam (§ 307 BGB). Auch aus einer solchen Klausel kann der Vermieter also kein Zutrittsrecht herleiten. Es bleibt dabei, dass er einen konkreten Anlass braucht und rechtzeitig ankündigen muss.

Wenn der Vermieter eigenmächtig hereinkommt

Betritt der Vermieter die Wohnung unangekündigt, gegen Ihren Willen oder gar in Ihrer Abwesenheit mit einem eigenen Schlüssel, überschreitet er seine Rechte deutlich. Ein solches eigenmächtiges Betreten ist eine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht: Als Besitzer können Sie die Beseitigung der Störung und die Unterlassung künftiger Eingriffe verlangen (§ 862 BGB). Der Vermieter darf auch keinen Schlüssel zu dem Zweck zurückbehalten, sich jederzeit Zutritt zu verschaffen. Kommt es wiederholt vor, kann das zudem eine erhebliche Pflichtverletzung sein und im Einzelfall sogar eine strafrechtliche Dimension haben. Dokumentieren Sie solche Vorfälle und fordern Sie den Vermieter schriftlich auf, das Betreten zu unterlassen.

Ihre Grenze: der berechtigte Zutritt

So stark Ihr Schutz ist — grenzenlos ist er nicht. Liegt ein berechtigter Anlass vor und hat der Vermieter rechtzeitig angekündigt, müssen Sie ihm den Zutritt in zumutbarem Umfang ermöglichen. Verweigern Sie ihn dann beharrlich und ohne Grund, kann das umgekehrt eine Pflichtverletzung sein, die im Extremfall eine Abmahnung oder Kündigung nach sich zieht — die Hürden dafür sind allerdings hoch, und eine einmalige Absage aus nachvollziehbaren Gründen genügt nicht. Der richtige Weg ist deshalb, nicht pauschal zu blockieren, sondern beim berechtigten Anlass kooperativ einen zumutbaren Termin zu finden und nur das anlasslose oder unangekündigte Verlangen zurückzuweisen.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob der Vermieter ein Zutrittsrecht hat, ob eine Vertragsklausel wirksam ist und wie Sie sich gegen unangekündigtes Betreten wehren. Der Einsatz lohnt sich, weil es um Ihren privatesten Bereich geht — und weil ein klares Schreiben mit dem Hinweis auf das fehlende allgemeine Zutrittsrecht die meisten Vermieter zur Rücksicht bewegt. Bei fortgesetzter Eigenmacht lässt sich der Unterlassungsanspruch durchsetzen. Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz übernimmt solche Fälle häufig; unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab.