Ein Zimmer untervermieten? Auf die Erlaubnis haben Sie oft einen Anspruch — der Vermieter darf nicht einfach Nein sagen

So verhalten Sie sich jetzt: fünf Regeln

„Beim Untervermieten machen Mieter zwei typische Fehler“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Entweder sie trauen sich nicht zu fragen, obwohl sie einen Anspruch haben — oder sie vermieten heimlich die ganze Wohnung und riskieren die Kündigung.“ Seine fünf Regeln:

• 1. Nutzen Sie Ihren Anspruch. Für die Untervermietung eines Teils der Wohnung bei berechtigtem Interesse können Sie die Erlaubnis verlangen (§ 553 BGB). Der Vermieter darf nicht einfach Nein sagen.
• 2. Benennen Sie Ihr Interesse konkret. Finanzielle Entlastung, Aufnahme des Partners, eine WG oder längere Abwesenheit — je klarer Sie Ihr berechtigtes Interesse schildern, desto sicherer ist Ihr Anspruch.
• 3. Fragen Sie immer vorher — schriftlich. Holen Sie die Erlaubnis vor dem Einzug ein und nennen Sie die Person des Untermieters. Das schafft klare Verhältnisse und schützt Sie.
• 4. Akzeptieren Sie nur einen angemessenen Zuschlag. Der Vermieter kann die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist — aber nicht von einer beliebigen Zusatzforderung.
• 5. Überschreiten Sie die Grenzen nicht. Die ganze Wohnung weiterzugeben oder sie tageweise an Touristen zu vermieten ist vom Anspruch nicht gedeckt und braucht eine gesonderte Erlaubnis — ohne sie droht die Kündigung (§ 540 BGB).

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Das WG-Zimmer. Die Miete allein ist zu teuer geworden, ein Zimmer soll an eine Studentin gehen. Das ist ein klassisches berechtigtes Interesse — Sie können die Erlaubnis für die Untervermietung dieses Teils verlangen (§ 553 BGB), und der Vermieter darf nur aus wenigen Gründen ablehnen.
• Die Zeit im Ausland. Sie gehen für ein Jahr beruflich weg und wollen die Wohnung nicht aufgeben. Wollen Sie einen Teil behalten und nur einen Teil überlassen, greift der Anspruch aus § 553 BGB; geht es um die ganze Wohnung, brauchen Sie eine gesonderte Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB).
• Das heimliche Airbnb. Wer die Wohnung ohne Erlaubnis tageweise an Touristen vermietet, bewegt sich außerhalb des Anspruchs aus § 553 und riskiert Abmahnung und Kündigung — vielerorts kommen kommunale Zweckentfremdungsverbote hinzu. Hier ist Vorsicht geboten.

Ihre Rechte bei der Untervermietung: die Rechtslage in einfacher Sprache

Der Anspruch auf Erlaubnis für einen Teil der Wohnung

Das Gesetz gibt Ihnen für die Untervermietung eines Teils Ihrer Wohnung eine starke Position: Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags für Sie ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, können Sie vom Vermieter die Erlaubnis verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Es ist also nicht so, dass der Vermieter frei entscheiden dürfte — bei berechtigtem Interesse hat er die Erlaubnis grundsätzlich zu erteilen. Wichtig ist nur, dass Sie einen Teil der Wohnung weiterhin selbst nutzen; es geht um die Aufnahme eines Untermieters, nicht um die vollständige Weitergabe.

Was ein berechtigtes Interesse ist

Das berechtigte Interesse wird weit verstanden. Es genügen wirtschaftliche und persönliche Gründe, die nach Vertragsschluss entstanden sind — etwa der Wunsch, durch die Untervermiete die Miete zu senken, den Partner oder eine andere Person aufzunehmen, eine Wohngemeinschaft zu bilden oder während einer längeren beruflich oder ausbildungsbedingten Abwesenheit die Wohnung nicht ganz aufgeben zu müssen. Sie müssen das Interesse aber darlegen. Ein bloßer, nicht näher begründeter Wunsch reicht nicht — schildern Sie deshalb konkret, warum Sie untervermieten wollen.

Wann der Vermieter ablehnen darf

Ablehnen darf der Vermieter nur aus bestimmten Gründen: wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, wenn die Wohnung durch die Aufnahme übermäßig belegt würde oder wenn ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB). Ein pauschales Nein oder allgemeines Misstrauen genügt dafür nicht. Ist ihm die Überlassung nur bei einer höheren Miete zuzumuten, kann er die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB) — ein solcher Untermietzuschlag muss aber angemessen sein und darf nicht als Vorwand für eine beliebige Erhöhung dienen. Vertragsklauseln, die Ihre Rechte einschränken, sind unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).

Die Grenzen: ganze Wohnung und gewerbliche Vermietung

Der Anspruch aus § 553 BGB gilt nur für einen Teil der Wohnung. Wollen Sie die gesamte Wohnung überlassen — etwa während einer langen Abwesenheit vollständig weitergeben — oder sie tageweise gewerblich an Touristen vermieten, greift dieser Anspruch nicht. Solche Überlassungen sind zwar möglich, aber nur mit gesonderter Erlaubnis des Vermieters: Ohne seine Erlaubnis dürfen Sie den Gebrauch der Wohnung nicht einem Dritten überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB). Bei touristischer Kurzzeitvermietung kommen vielerorts zusätzlich kommunale Zweckentfremdungsverbote hinzu. Handeln Sie hier nicht ohne Zustimmung, sonst riskieren Sie eine Abmahnung und im Ernstfall die Kündigung.

Wenn der Vermieter unberechtigt ablehnt

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl kein zulässiger Ablehnungsgrund vorliegt, bleiben Sie nicht rechtlos: Sie können die Erteilung der Erlaubnis verlangen und im Streitfall gerichtlich durchsetzen. Daneben räumt Ihnen das Gesetz für den Fall der verweigerten Erlaubnis ein außerordentliches Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist ein (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB), sofern nicht ausnahmsweise ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt. Untervermieten Sie dagegen einfach ohne Erlaubnis, drehen sich die Verhältnisse um: Dann ist es der Vermieter, der abmahnen und im Ernstfall kündigen kann. Der Weg über die verlangte Erlaubnis ist deshalb der sichere.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis haben, wie Sie ihn formulieren und durchsetzen und wo für Ihr Vorhaben die Grenzen liegen. Der Einsatz lohnt sich, weil eine durchgesetzte Untervermietung Ihre Miete spürbar senken kann und weil ein sauber formuliertes Erlaubnisverlangen die meisten Vermieter zum Einlenken bringt — oder umgekehrt eine unberechtigte Ablehnung angreifbar macht. Ein Mietrechtsschutz übernimmt solche Auseinandersetzungen häufig; unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab.