Renovieren beim Auszug? Viele Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam — und dann müssen Sie gar nichts streichen

So verhalten Sie sich jetzt: fünf Regeln

„Beim Auszug wird reflexhaft renoviert, weil es alle so machen“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Dabei lohnt sich der Blick in den Vertrag: Sehr oft ist die Renovierungsklausel unwirksam — dann sparen Sie sich die Arbeit und das Geld.“ Seine fünf Regeln:

• 1. Prüfen Sie zuerst, ob Sie überhaupt müssen. Renovieren ist von Gesetzes wegen Vermietersache (§ 535 BGB). Nur eine wirksame Klausel verpflichtet Sie — und die ist oft nicht wirksam.
• 2. Denken Sie an den Einzugszustand. Haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen und keinen Ausgleich bekommen, müssen Sie in der Regel nicht renovieren.
• 3. Misstrauen Sie starren Fristen. Steht im Vertrag, Sie müssten „spätestens alle drei/fünf Jahre“ streichen — egal wie die Wohnung aussieht —, ist das ein starker Hinweis auf eine unwirksame Klausel.
• 4. Übernehmen Sie keine normale Abnutzung. Nagellöcher vom Bild, nachgedunkelte Wände, übliche Gebrauchsspuren: Das ist vertragsgemäßer Verschleiß und geht zulasten des Vermieters (§ 538 BGB).
• 5. Schützen Sie Ihre Kaution. Behält der Vermieter wegen fehlender Renovierung Geld ein, obwohl die Klausel unwirksam ist, fordern Sie die volle Kaution zurück — und behalten Sie die Sechs-Monats-Frist im Blick (§ 548 BGB).

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Die unrenoviert übernommene Wohnung. Sie sind vor Jahren in eine Wohnung mit Gebrauchsspuren gezogen, ohne dafür einen Ausgleich zu bekommen. Beim Auszug soll frisch gestrichen werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Abwälzungsklausel hier unwirksam — Sie müssen nicht renovieren (BGH, VIII ZR 185/14).
• Der starre Fristenplan. Ihr Formularvertrag verlangt das Streichen „spätestens“ nach festen Jahren, unabhängig davon, ob die Wände es nötig haben. Solche starren Fristen benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam (BGH, VIII ZR 361/03) — meist fällt damit die ganze Renovierungspflicht weg.
• Der Kautionseinbehalt. Der Vermieter zahlt die Kaution nicht vollständig zurück und rechnet „Renovierungskosten“ auf. Ist die Klausel unwirksam oder liegt nur normale Abnutzung vor, hat der Einbehalt keine Grundlage und Sie können die volle Kaution verlangen.

Ihre Rechte rund um die Schönheitsreparaturen: die Rechtslage in einfacher Sprache

Grundregel: Renovieren ist Sache des Vermieters

Viele glauben, Renovieren beim Auszug sei selbstverständlich Mietersache. Das Gesetz sieht es umgekehrt: Der Vermieter muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 BGB) — dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen, also das Streichen, Tapezieren und die üblichen malermäßigen Arbeiten. Nur wenn der Mietvertrag diese Pflicht wirksam auf Sie überträgt, sind Sie überhaupt verpflichtet. Eine solche Übertragung durch eine Formularklausel ist grundsätzlich erlaubt — aber sie muss den Mieter fair behandeln, sonst ist sie unwirksam. Und genau daran scheitern sehr viele Klauseln.

Unrenoviert übernommen — Klausel meist unwirksam

Besonders wichtig ist der Zustand bei Einzug. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn Sie die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen haben und dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen haben (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Der Gedanke dahinter: Sonst müssten Sie beim Auszug die Wohnung in einem besseren Zustand hinterlassen, als Sie sie bekommen haben. Dabei genügt schon, dass die Wohnung bei Einzug mehr als nur ganz unerhebliche Gebrauchsspuren aus der Zeit davor hatte — sie muss nicht „abgewohnt“ gewesen sein. Ist die Klausel unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Grundregel: Der Vermieter ist zuständig, und Sie müssen weder renovieren noch dafür zahlen.

Starre Fristen halten nicht

Ein zweiter häufiger Fehler in Mietverträgen sind starre Fristenpläne. Verlangt der Vertrag, dass Sie „spätestens“ nach festen Zeiträumen renovieren — etwa alle drei Jahre Küche und Bad, alle fünf Jahre die übrigen Räume —, ohne dass es auf den tatsächlichen Zustand ankommt, benachteiligt Sie das unangemessen. Denn Sie müssten dann selbst dann streichen, wenn die Wände noch tadellos sind. Solche Klauseln sind unwirksam (BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03), und die Unwirksamkeit zieht in der Regel die gesamte Renovierungspflicht mit sich. Anders liegt es nur, wenn der Vertrag die Fristen erkennbar als bloße Richtwerte formuliert („in der Regel“, „im Allgemeinen“), bei denen es auf den wirklichen Renovierungsbedarf ankommt.

Normale Abnutzung müssen Sie nie ersetzen

Unabhängig von jeder Klausel gilt: Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, haben Sie nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Nachgedunkelte Wände, kleine Dübel- oder Nagellöcher, normale Abnutzung des Bodens — all das ist mit der Miete abgegolten und geht zulasten des Vermieters. Zu ersetzen sind nur echte Schäden, die über den normalen Gebrauch hinausgehen, etwa durch grobe Unachtsamkeit. Verwechseln Sie also nicht Abnutzung mit Beschädigung: Für Ersteres müssen Sie nicht aufkommen.

Kaution und die Sechs-Monats-Frist

Häufig wird der Streit über die Kaution ausgetragen: Der Vermieter zahlt nicht alles zurück und beruft sich auf fehlende Renovierung. Ist die Renovierungsklausel unwirksam oder geht es nur um normale Abnutzung, fehlt dem Einbehalt die Grundlage, und Sie können die volle Kaution verlangen. Wichtig ist dabei die Zeit: Ersatzansprüche des Vermieters wegen des Wohnungszustands verjähren in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 BGB). Nach Ablauf dieser Frist kann er wegen unterlassener Schönheitsreparaturen regelmäßig nichts mehr fordern. Reagieren Sie deshalb zügig, wenn die Kaution nicht vollständig zurückkommt.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob Ihre Renovierungsklausel überhaupt wirksam ist, ob Sie streichen müssen und wie Sie Ihre Kaution vollständig zurückbekommen. Der Einsatz lohnt sich schnell — eine Wohnungsrenovierung kostet oft mehrere Hundert bis über tausend Euro, und viele zahlen oder streichen freiwillig, obwohl sie gar nicht müssten. Schon ein klärendes Schreiben mit Hinweis auf eine unwirksame Klausel bewegt viele Vermieter zum Einlenken. Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz übernimmt solche Auseinandersetzungen häufig; unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab.