Maklerprovision: Als Mieter zahlen Sie meist gar nichts — und als Käufer höchstens die Hälfte

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Bei der Maklerprovision zahlen viele aus Unkenntnis, was sie gar nicht schulden“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. „Die entscheidende Frage ist fast immer: Wer hat den Makler bestellt?“ Seine fünf Regeln:

• 1. Klären Sie den Auftraggeber. Bei der Miete zahlt nur, wer den Makler selbst beauftragt hat (§ 2 WoVermRG). Hat der Vermieter ihn bestellt, zahlen Sie als Mieter nichts.
• 2. Kennen Sie die Höchstgrenze. Wird ausnahmsweise der Mieter provisionspflichtig, sind höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer erlaubt (§ 3 WoVermRG) — mehr nicht.
• 3. Beim Kauf gilt die Teilung. Bei Wohnung oder Einfamilienhaus darf höchstens die Hälfte der Provision auf Sie als Käufer entfallen (§ 656d BGB), und Sie zahlen erst, wenn der Verkäufer seinen Teil beglichen hat.
• 4. Zahlen Sie nichts im Voraus. Vorschüsse sind bei der Wohnungsvermittlung unzulässig, und Zusatzgebühren für „Besichtigungen“ oder „Bearbeitung“ sind es ebenfalls.
• 5. Holen Sie sich Unrechtmäßiges zurück. Eine gegen diese Regeln gezahlte Provision ist ohne Rechtsgrund geflossen — Sie können sie zurückverlangen, solange die Verjährung nicht abgelaufen ist.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Die Wohnung über den Makler des Vermieters. Sie finden eine Wohnung über einen Makler, den der Vermieter eingeschaltet hat — und sollen zwei Monatsmieten Provision zahlen. Das ist unzulässig: Nach dem Bestellerprinzip zahlt der Mieter hier nichts (§ 2 WoVermRG). Eine trotzdem gezahlte Provision bekommen Sie zurück.
• Der Kauf mit voller Käuferprovision. Beim Kauf einer Eigentumswohnung soll allein der Käufer die gesamte Maklercourtage tragen, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Auch das ist unzulässig: Höchstens die Hälfte darf auf Sie entfallen (§ 656d BGB).
• Die versteckten Zusatzgebühren. Neben der Provision werden „Bearbeitungs-“ oder „Besichtigungsgebühren“ verlangt. Bei der Wohnungsvermittlung sind solche Zusatzentgelte nicht erlaubt (§ 3 WoVermRG) — Sie müssen sie nicht zahlen.

Maklerprovision im Detail: die Rechtslage in einfacher Sprache

Bei der Miete: das Bestellerprinzip

Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit einigen Jahren das Bestellerprinzip: Der Makler darf von Ihnen als Wohnungssuchendem nur dann ein Entgelt verlangen, wenn Sie ihn selbst beauftragt haben und er ausschließlich wegen dieses Auftrags für Sie beim Vermieter tätig geworden ist (§ 2 WoVermRG). In der Praxis ist das selten der Fall: Meist ist der Makler bereits vom Vermieter mit der Vermarktung beauftragt — und dann zahlen Sie als Mieter gar keine Provision. Auch versteckte Umgehungen sind unwirksam, etwa eine Klausel, die Sie zur Zahlung eines eigentlich vom Vermieter geschuldeten Entgelts verpflichtet. Vorschüsse darf der Makler ebenfalls nicht verlangen, und keine Provision fällt an, wenn nur ein bestehendes Mietverhältnis verlängert wird oder der Makler selbst Eigentümer oder Verwalter der Wohnung ist.

Die Höchstgrenze bei der Miete

Selbst in dem Ausnahmefall, in dem Sie als Mieter wirklich provisionspflichtig sind, ist die Höhe gedeckelt: Der Makler darf höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen (§ 3 WoVermRG). Maßgeblich ist dabei die Nettokaltmiete; Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, bleiben außer Betracht. Zusätzliche Gebühren — etwa für Besichtigungen, Schreibarbeiten oder eine „Bearbeitung“ — sind nicht erlaubt. Wird mehr gefordert, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam.

Beim Kauf: die Provisionsteilung

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten seit 2020 eigene Regeln, die den Käufer schützen. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, so ist eine Vereinbarung, die Sie als Käufer zur Zahlung verpflichtet, nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens die gleiche Provision trägt — auf Sie darf also höchstens die Hälfte entfallen (§ 656d BGB). Und selbst diese Hälfte wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, muss das in gleicher Höhe geschehen (§ 656c BGB). Außerdem bedarf der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform (§ 656a BGB) — eine mündliche Provisionsabrede genügt nicht.

Zu Unrecht gezahlt? So holen Sie das Geld zurück

Wurde eine Provision entgegen diesen Regeln verlangt und haben Sie gezahlt, ist das Geld ohne Rechtsgrund geflossen und lässt sich zurückfordern. Das betrifft die volle Provision beim Verstoß gegen das Bestellerprinzip ebenso wie den überschießenden Teil, wenn beim Kauf mehr als die Hälfte auf Sie abgewälzt wurde oder die Fälligkeit gar nicht eingetreten war. Für die Rückforderung gilt die regelmäßige Verjährung, Sie sollten also nicht zu lange warten. Sammeln Sie den Maklervertrag, das Exposé und die Zahlungsbelege — damit lässt sich die Rückforderung gut begründen.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob Sie die Provision überhaupt schulden, ob die Höhe zulässig ist und wie Sie zu Unrecht Gezahltes zurückholen. Der Einsatz lohnt sich schnell, denn bei einer Wohnung geht es leicht um zwei Monatsmieten, beim Kauf um mehrere Tausend bis Zehntausend Euro. Oft genügt schon ein Schreiben mit dem Hinweis auf das Bestellerprinzip oder die Provisionsteilung, damit der Makler nachgibt. Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt solche Auseinandersetzungen häufig; unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab.