Staffelmiete und Indexmiete: Wann die Erhöhung wirklich zulässig ist

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Bei Staffel- und Indexmiete entscheidet die Form — ein Formfehler macht die Erhöhung angreifbar", sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

• 1. Sehen Sie in den Vertrag. Nur eine ausdrücklich vereinbarte Staffel- oder Indexmiete gilt (§ 557 Abs. 2 BGB).
• 2. Prüfen Sie die Form. Schriftform und Geldbetrag bei der Staffel (§ 557a Abs. 1 BGB), Textform mit Indexangabe beim Index (§ 557b Abs. 3 BGB).
• 3. Achten Sie auf das Jahr. Jede Erhöhung erst nach mindestens zwölf Monaten (§§ 557a Abs. 2, 557b Abs. 2 BGB).
• 4. Weisen Sie Doppel-Erhöhungen zurück. Während der Laufzeit kein Aufschlag auf die Vergleichsmiete (§ 558 BGB).
• 5. Denken Sie an die Ausgangsmiete. Für sie kann die Mietpreisbremse gelten (§§ 556d ff. BGB).

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Die Index-Erhöhung ohne Zahlen. Der Vermieter verlangt mehr, nennt aber die maßgebliche Indexänderung nicht. Ohne diese Angabe ist die Erhöhung formunwirksam (§ 557b Abs. 3 BGB).
• Die zu frühe Staffel. Die nächste Staffel soll schon nach wenigen Monaten greifen. Zwischen zwei Erhöhungen muss aber mindestens ein Jahr liegen (§ 557a Abs. 2 BGB).
• Die doppelte Erhöhung. Neben der Staffel will der Vermieter zusätzlich auf die Vergleichsmiete erhöhen. Das ist während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB).

Staffel- und Indexmiete: die Rechtslage in einfacher Sprache

Die Staffelmiete

Bei der Staffelmiete vereinbaren die Parteien schon im Vertrag, dass die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe gilt; die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung muss dabei schriftlich und als Geldbetrag ausgewiesen sein (§ 557a Abs. 1 BGB). Die Miete muss zwischen zwei Staffeln jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; während der Laufzeit ist eine Erhöhung nach den allgemeinen Regeln — etwa auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung — ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Das Kündigungsrecht des Mieters darf für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB).

Die Indexmiete

Bei der Indexmiete wird schriftlich vereinbart, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte richtet (§ 557b Abs. 1 BGB). Auch hier muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Die Änderung muss der Vermieter in Textform geltend machen und dabei die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag angeben; die geänderte Miete ist erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 BGB).

Was für beide gilt

Sowohl die Staffel- als auch die Indexmiete müssen ausdrücklich vereinbart sein; ohne eine solche Abrede kann der Vermieter die Miete nur nach den allgemeinen Regeln erhöhen (§ 557 Abs. 2, 3 BGB). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist in beiden Fällen unwirksam (§§ 557a Abs. 5, 557b Abs. 5 BGB). Fehlt die vorgeschriebene Form oder die Angabe der maßgeblichen Werte, ist die Erhöhung insoweit unwirksam — zu viel Gezahltes können Sie dann nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen.

Die Mietpreisbremse für die Ausgangsmiete

Auch bei Staffel- und Indexmiete kann für die Ausgangsmiete die Mietpreisbremse gelten: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Anfangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen (§§ 556d ff. BGB). Bei der Staffelmiete ist die Bremse sogar auf jede einzelne Staffel anzuwenden (§ 557a Abs. 4 BGB), bei der Indexmiete nur auf die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Für die Rückforderung ist dann eine Rüge nötig (§ 556g BGB).

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob Ihre Staffel- oder Indexmiete wirksam vereinbart ist, ob die verlangte Erhöhung der Form und dem zeitlichen Abstand entspricht und wie Sie eine unwirksame Erhöhung abwehren. Der Einsatz lohnt sich, weil ein Formfehler die gesamte Erhöhung angreifbar machen kann und sich zu viel gezahlte Miete Monat für Monat summiert. Oft genügt ein begründetes Schreiben, das die Erhöhung zurückweist. Ein ehrlicher Hinweis: Ob eine Erhöhung zulässig ist, hängt von der genauen Vertragsklausel und den Indexwerten ab; der Ausgang lässt sich nicht garantieren. Unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab; ob eine Rechtsschutzversicherung eintritt, klären wir mit.