SmarterAnwalt Recht schnell.

Befristeter Mietvertrag: Wann die Befristung gilt — und wann Sie bleiben dürfen

Ein befristeter Wohnraummietvertrag endet nicht automatisch, nur weil ein Enddatum darin steht. Das Gesetz lässt eine Befristung nur aus wenigen Gründen zu — und nur, wenn der Vermieter sie Ihnen bei Vertragsschluss schriftlich nennt. Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet. Hier lesen Sie, wann eine Befristung wirksam ist, welche Rechte Sie zum Ende der Mietzeit haben und wann Sie bleiben dürfen.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

  • Nur mit Grund: Eine Befristung ist nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der gesetzlichen Gründe nennt (§ 575 Abs. 1 BGB).
  • Drei Gründe: Eigenbedarf, geplanter Abriss oder wesentlicher Umbau oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten.
  • Sonst unbefristet: Ohne wirksamen Grund gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
  • Auskunftsrecht: Vier Monate vor Ablauf können Sie fragen, ob der Grund noch besteht (§ 575 Abs. 2 BGB).
  • Verlängerung: Entfällt der Grund, können Sie eine Verlängerung verlangen — bei Wegfall sogar auf unbestimmte Zeit (§ 575 Abs. 3 BGB).

Worauf es ankommt

Der schriftliche Grund: Er muss bei Vertragsschluss im Vertrag stehen — sonst ist die Befristung unwirksam (§ 575 Abs. 1 BGB).

Die Vier-Monats-Grenze: Frühestens vier Monate vor Ablauf können Sie Auskunft über den Fortbestand des Grundes verlangen (§ 575 Abs. 2 BGB).

Die Beweislast: Für den Befristungsgrund ist der Vermieter beweispflichtig (§ 575 Abs. 3 BGB).

Ihr Zeitmietvertrag-Check

Drei Fragen zu Ihrer Lage, sofortige Einordnung, dann die nächsten Schritte. Alles bleibt auf Ihrem Gerät — bis Sie es selbst an den Anwalt schicken. Die Einordnung zeigt allgemeine gesetzliche Regeln; Ihren konkreten Fall prüft der Anwalt.

Ihre Lage: die Einordnung

Ihre Situation?
Ihre Frage?
Was möchten Sie?

Ihre nächsten Schritte

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Ein Enddatum allein macht noch keinen wirksamen Zeitmietvertrag — es kommt auf den Grund an“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

  • 1. Suchen Sie den Grund im Vertrag. Fehlt er, ist die Befristung unwirksam (§ 575 Abs. 1 BGB).
  • 2. Ordnen Sie den Grund ein. Nur Eigenbedarf, Abriss/Umbau oder Dienstwohnung zählen.
  • 3. Fragen Sie rechtzeitig nach. Vier Monate vor Ablauf nach dem Fortbestand (§ 575 Abs. 2 BGB).
  • 4. Verlangen Sie Verlängerung. Wenn der Grund wegfällt oder später eintritt (§ 575 Abs. 3 BGB).
  • 5. Ziehen Sie nicht vorschnell aus. Bei unwirksamer Befristung bleiben Sie Mieter.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

  • Die Befristung ohne Grund. Der Vertrag läuft „auf zwei Jahre“, nennt aber keinen Grund. Dann gilt das Mietverhältnis als unbefristet (§ 575 Abs. 1 BGB).
  • Der weggefallene Eigenbedarf. Der Vermieter wollte einziehen, hat es sich aber anders überlegt. Der Mieter kann eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB).
  • Die späte Auskunft. Der Vermieter meldet sich erst kurz vor dem Ende. Wer rechtzeitig gefragt hat und zu spät Auskunft erhält, kann eine Verlängerung um die Verspätung verlangen (§ 575 Abs. 2 BGB).

Tipp aus der Praxis

Viele Mieter glauben, ein befristeter Vertrag ende immer automatisch zum vereinbarten Datum — und ziehen brav aus. Das ist beim Wohnraum oft ein Irrtum. Seit der Mietrechtsreform darf ein Wohnraummietvertrag nur noch aus drei bestimmten Gründen befristet werden: wenn der Vermieter die Wohnung später für sich oder seine Familie braucht, wenn er sie abreißen oder wesentlich umbauen will oder wenn er sie an einen Dienstverpflichteten vermieten möchte. Und er muss diesen Grund schon bei Vertragsschluss schriftlich in den Vertrag schreiben. Fehlt der Grund oder passt er nicht in eine dieser drei Schubladen, ist die Befristung unwirksam — und der Vertrag gilt als ganz normaler unbefristeter Mietvertrag, den der Vermieter nur unter den üblichen strengen Voraussetzungen kündigen kann. Ein zweiter wichtiger Punkt: Auch bei einer wirksamen Befristung sind Sie nicht rechtlos. Vier Monate vor dem Ende dürfen Sie schriftlich nachfragen, ob der Grund überhaupt noch besteht. Antwortet der Vermieter nicht oder zu spät, verschiebt sich das Ende. Und wenn der Grund inzwischen weggefallen ist — der Vermieter zieht doch nicht ein —, können Sie sogar verlangen, dass das Mietverhältnis unbefristet weiterläuft. Wichtig ist, dass der Vermieter den Grund beweisen muss, nicht Sie. Ehrlich bleibt: Ob eine Befristung im Einzelfall hält, hängt vom genauen Wortlaut des Vertrages ab — die Prüfung lohnt sich aber fast immer.

Befristeter Mietvertrag: die Rechtslage in einfacher Sprache

Wann eine Befristung zulässig ist

Ein Wohnraummietvertrag kann nur auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, wenn er sie in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses die Maßnahmen erheblich erschweren würde, oder wenn er sie an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will (§ 575 Abs. 1 BGB). Diesen Grund muss er Ihnen bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt der Grund, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Ihr Auskunftsrecht

Nähert sich das Ende, können Sie vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass er Ihnen binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht (§ 575 Abs. 2 BGB). Teilt er es später mit, können Sie eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

Ihr Verlängerungsrecht

Tritt der Grund der Befristung erst später ein, als im Vertrag vorgesehen, können Sie eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund ganz, können Sie sogar eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB). Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer einer Verzögerung trägt der Vermieter. Eine zu Ihrem Nachteil abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 575 Abs. 4 BGB).

Kündigung während der Laufzeit

Ein wirksam befristetes Mietverhältnis endet mit Ablauf der Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf; eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen. Eine außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist bleibt aber möglich, etwa in den vom Gesetz vorgesehenen Sonderfällen (§ 575a BGB). Bei einer unwirksamen Befristung gelten dagegen von vornherein die allgemeinen Kündigungsregeln.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob die Befristung in Ihrem Vertrag wirksam ist, ob Sie zum Ende der Mietzeit ausziehen müssen und wie Sie eine Verlängerung durchsetzen. Der Einsatz lohnt sich, weil eine unwirksame Befristung Ihnen ein unbefristetes Mietverhältnis und damit den vollen Kündigungsschutz sichert. Oft genügt ein Schreiben, das die Rechtslage klarstellt und Auskunft oder Verlängerung verlangt. Ein ehrlicher Hinweis: Ob eine Befristung hält, hängt vom genauen Wortlaut des Vertrages ab; der Ausgang lässt sich nicht garantieren. Unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab; ob eine Rechtsschutzversicherung eintritt, klären wir mit.

Häufige Fragen zum befristeten Mietvertrag

Endet mein befristeter Vertrag automatisch?

Nur, wenn die Befristung wirksam ist — also der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen gesetzlichen Grund genannt hat (§ 575 Abs. 1 BGB). Sonst gilt der Vertrag als unbefristet.

Welche Gründe erlauben eine Befristung?

Nur drei: Eigenbedarf des Vermieters, ein geplanter Abriss oder wesentlicher Umbau und die Vermietung an einen Dienstverpflichteten (§ 575 Abs. 1 BGB).

Was gilt, wenn kein Grund im Vertrag steht?

Dann ist die Befristung unwirksam, und das Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Sie genießen den vollen Kündigungsschutz.

Kann ich verlängern, wenn der Grund wegfällt?

Ja. Entfällt der Grund, können Sie eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen; tritt er später ein, eine Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum (§ 575 Abs. 3 BGB).

Kann ich einen befristeten Vertrag vorzeitig kündigen?

Eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen; eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist bleibt in den gesetzlichen Sonderfällen möglich (§ 575a BGB).

So geht es weiter

Schildern Sie kurz Ihre Lage — ob ein Befristungsgrund im Vertrag steht, wann die Mietzeit endet und ob der Grund noch besteht — und laden Sie hoch, was relevant ist (Mietvertrag, Schreiben des Vermieters). Sie erhalten eine kostenfreie Ersteinschätzung von Rechtsanwalt Müller: ob die Befristung wirksam ist und ob Sie bleiben dürfen. Schriftlich, zum Nachlesen.

Meine Befristung prüfen lassen

Kostenfrei · 5–8 kurze Fragen · vertraulich, auch wenn kein Mandat entsteht