Ihre Wohnung wird verkauft? Ihr Vorkaufsrecht und Ihr Schutz bei der Umwandlung

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Bei der Umwandlung entscheidet Tempo — das Vorkaufsrecht hat eine kurze Frist“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

• 1. Prüfen Sie die Voraussetzungen. Umwandlung und Verkauf an einen Dritten (§ 577 Abs. 1 BGB).
• 2. Verlangen Sie die Mitteilung. Kaufvertrag und Hinweis auf Ihr Recht (§ 577 Abs. 2 BGB).
• 3. Handeln Sie in zwei Monaten. Ab Empfang der Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB).
• 4. Erklären Sie schriftlich. Gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB).
• 5. Kennen Sie Ihre Sperrfrist. Drei bis zehn Jahre Schutz vor Eigenbedarf (§ 577a BGB).

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Das aufgeteilte Mietshaus. Der Eigentümer wandelt in Eigentumswohnungen um und verkauft an Kapitalanleger. Der Mieter darf seine Wohnung zu denselben Bedingungen selbst kaufen (§ 577 Abs. 1 BGB).
• Die knappe Frist. Die Mitteilung kommt, aber die zwei Monate laufen schnell. Wer zu spät erklärt, verliert das Vorkaufsrecht für diesen Verkauf (§ 469 Abs. 2 BGB).
• Die schnelle Eigenbedarfskündigung. Der neue Eigentümer will sofort selbst einziehen. Er muss aber die Sperrfrist von mindestens drei Jahren abwarten (§ 577a Abs. 1 BGB).

Vorkaufsrecht und Umwandlung: die Rechtslage in einfacher Sprache

Das Vorkaufsrecht

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an Sie Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, sind Sie zum Vorkauf berechtigt (§ 577 Abs. 1 BGB). Das bedeutet: Sie können in den Kaufvertrag eintreten und die Wohnung zu denselben Bedingungen erwerben wie der vorgesehene Käufer. Dieses Recht gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.

Mitteilung und Frist

Der Verkäufer oder der Käufer muss Ihnen den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und Sie dabei über Ihr Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Ab dem Empfang dieser Mitteilung können Sie das Vorkaufsrecht bei einer Wohnung nur bis zum Ablauf von zwei Monaten ausüben (§ 469 Abs. 2 BGB). Die Ausübung erfolgt durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB). Eine zu Ihrem Nachteil abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB).

Der Kündigungsschutz nach der Umwandlung

Auch wenn Sie nicht kaufen, sind Sie geschützt: Ist an der Wohnung nach der Überlassung an Sie Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert worden, kann sich der Erwerber auf ein berechtigtes Interesse im Sinne von Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Ist die Versorgung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde besonders gefährdet, kann diese Frist durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein (§ 577a Abs. 2 BGB).

Wenn der Mieter stirbt

Stirbt der Mieter, geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die nach den gesetzlichen Regeln in das Mietverhältnis eintreten — etwa Ehegatten oder Lebenspartner, die mit im Haushalt gelebt haben (§ 577 Abs. 4 BGB). Das Vorkaufsrecht ist also nicht rein persönlich, sondern kann in diesem Rahmen weitergegeben werden.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob Ihnen ein Vorkaufsrecht zusteht, wie lange Ihre Frist läuft und wie lange Sie vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt sind. Der Einsatz lohnt sich, weil das Vorkaufsrecht eine seltene Gelegenheit sein kann, die eigene Wohnung zu bekannten Bedingungen zu erwerben — und weil die Sperrfrist Sie selbst dann schützt, wenn Sie nicht kaufen. Oft geht es darum, die kurze Zwei-Monats-Frist nicht zu verpassen. Ein ehrlicher Hinweis: Ob die Voraussetzungen vorliegen, hängt vom Einzelfall ab; der Ausgang lässt sich nicht garantieren. Unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab; ob eine Rechtsschutzversicherung eintritt, klären wir mit.