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Wohnungsübergabe beim Auszug: Was Sie ersetzen müssen — und was nicht

Nach dem Auszug kommt oft Post: Der Vermieter verlangt Geld für Kratzer, Bohrlöcher oder abgewohnte Böden. Doch nicht jede Gebrauchsspur ist ein Schaden, den Sie ersetzen müssen — normale Abnutzung geht nicht zu Ihren Lasten. Und es gibt eine kurze Frist: Nach sechs Monaten sind die Ansprüche des Vermieters in der Regel verjährt. Hier lesen Sie, was als Schaden gilt, wer was beweisen muss und wie Sie überzogene Forderungen abwehren.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

  • Normale Abnutzung zählt nicht: Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch müssen Sie nicht ersetzen (§ 538 BGB).
  • Nur echte Schäden: Ersatzpflichtig sind Sie nur für Schäden, die Sie zu vertreten haben (§ 280 Abs. 1 BGB).
  • Sechs-Monats-Frist: Die Ersatzansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB).
  • Beweislast: Der Vermieter muss den Schaden darlegen und beweisen.
  • Protokoll sichern: Das Übergabeprotokoll von Ein- und Auszug ist Ihr wichtigstes Beweismittel.

Worauf es ankommt

Die Sechs-Monats-Frist: Sie beginnt mit der Rückgabe der Wohnung, nicht erst mit dem Mietende auf dem Papier (§ 548 Abs. 1 BGB).

Die Grenze: normale Abnutzung (nicht zu ersetzen, § 538 BGB) gegen echten Schaden (nur bei Verschulden, § 280 Abs. 1 BGB).

Ihre eigene Frist: eigene Ansprüche verjähren sechs Monate nach Mietende (§ 548 Abs. 2 BGB).

Ihr Wohnungsübergabe-Check

Drei Fragen zu Ihrer Lage, sofortige Einordnung, dann die nächsten Schritte. Alles bleibt auf Ihrem Gerät — bis Sie es selbst an den Anwalt schicken. Die Einordnung zeigt allgemeine gesetzliche Regeln; Ihren konkreten Fall prüft der Anwalt.

Ihre Lage: die Einordnung

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Ihre nächsten Schritte

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Beim Auszug ist die Uhr Ihr Freund — nach sechs Monaten ist meist Schluss“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

  • 1. Notieren Sie den Rückgabetag. Er startet die Verjährung (§ 548 Abs. 1 BGB).
  • 2. Trennen Sie Abnutzung von Schaden. Normale Spuren zählen nicht (§ 538 BGB).
  • 3. Verlangen Sie eine Aufstellung. Jeder Posten muss nachvollziehbar sein.
  • 4. Sichern Sie das Protokoll. Fotos und Übergabeprotokoll sind entscheidend.
  • 5. Zahlen Sie nicht vorschnell. Strittiges nur unter Vorbehalt.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

  • Der abgewohnte Teppich. Nach vielen Jahren ist der Bodenbelag verschlissen. Das ist normale Abnutzung und kein zu ersetzender Schaden (§ 538 BGB).
  • Die späte Rechnung. Erst acht Monate nach der Rückgabe kommt die Forderung. Dann ist sie regelmäßig verjährt (§ 548 Abs. 1 BGB).
  • Die Bohrlöcher. Der Vermieter verlangt Ersatz für Dübellöcher. Ein übliches Maß an Bohrlöchern gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 538 BGB).

Tipp aus der Praxis

Nach dem Auszug flattern viele Mietern Forderungen ins Haus, die sich bei genauem Hinsehen als überzogen erweisen. Zwei Hebel sind dabei entscheidend. Der erste ist die Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung und echtem Schaden. Das Gesetz sagt ausdrücklich, dass Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu ersetzen sind. Wer jahrelang in einer Wohnung lebt, hinterlässt Spuren — abgelaufene Böden, vergilbte Wände, die üblichen kleinen Gebrauchsspuren. Das alles ist mit der Miete abgegolten. Ersatz schuldet man nur für echte Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen und die man auch zu vertreten hat — etwa einen Weinfleck im Parkett oder einen Sprung im Waschbecken. Der zweite Hebel ist die Zeit: Für die Ersatzansprüche des Vermieters gilt eine besonders kurze Verjährung von nur sechs Monaten. Diese Frist beginnt nicht mit dem Datum im Mietvertrag, sondern in dem Moment, in dem der Vermieter die Wohnung tatsächlich zurückbekommt. Wer erst danach angeschrieben wird, sollte prüfen, ob die sechs Monate schon abgelaufen sind — dann genügt oft der Hinweis auf die Verjährung. In beiden Fällen gilt: Der Vermieter muss den Schaden beweisen, nicht der Mieter seine Unschuld. Deshalb sind das Übergabeprotokoll und Fotos vom Ein- und Auszug so wertvoll. Ehrlich bleibt: Ob ein einzelner Posten berechtigt ist, hängt vom konkreten Zustand ab — die Prüfung lohnt sich aber fast immer.

Wohnungsübergabe: die Rechtslage in einfacher Sprache

Die Rückgabe

Nach Beendigung des Mietverhältnisses müssen Sie die Wohnung zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Das bedeutet vor allem: geräumt und mit allen Schlüsseln. In welchem Zustand die Wohnung dabei sein muss, richtet sich nach dem, was vereinbart und gesetzlich geschuldet ist — normale Abnutzung gehört nicht dazu.

Normale Abnutzung gegen echten Schaden

Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, haben Sie nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Das ist der Kern: Wer normal wohnt, haftet nicht für die Spuren des Wohnens. Ersatz schulden Sie nur für Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen und die Sie zu vertreten haben, also auf einer Pflichtverletzung beruhen (§ 280 Abs. 1 BGB). Ob ein Posten in die eine oder andere Kategorie fällt, ist im Einzelfall zu beurteilen.

Die kurze Verjährung

Besonders wichtig ist die Frist: Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten; die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB). Diese kurze Frist gilt gerade auch für Schadensersatzforderungen nach dem Auszug. Umgekehrt verjähren Ihre eigenen Ansprüche — etwa auf Ersatz von Aufwendungen — in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB).

Wer muss was beweisen?

Macht der Vermieter Schadensersatz geltend, muss er darlegen und beweisen, dass überhaupt ein ersatzpflichtiger Schaden vorliegt und dass dieser über die normale Abnutzung hinausgeht (§ 538 BGB). Ein bei Ein- und Auszug gemeinsam erstelltes Übergabeprotokoll ist dafür das wichtigste Beweismittel. Fehlt ein solches Protokoll, ist der Nachweis für den Vermieter oft schwierig — was Ihre Position stärkt.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob die Forderung des Vermieters berechtigt ist, ob sie schon verjährt ist und welche Posten Sie zurückweisen können. Der Einsatz lohnt sich, weil überzogene Nachforderungen nach dem Auszug häufig sind und sich mit einem klaren Schreiben oft ganz oder teilweise abwehren lassen. Gerade die kurze Sechs-Monats-Frist wird von Vermietern immer wieder versäumt. Ein ehrlicher Hinweis: Ob ein einzelner Posten berechtigt ist, hängt vom konkreten Zustand der Wohnung ab; der Ausgang lässt sich nicht garantieren. Unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab; ob eine Rechtsschutzversicherung eintritt, klären wir mit.

Häufige Fragen zur Wohnungsübergabe

Muss ich für normale Abnutzung zahlen?

Nein. Veränderungen und Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch müssen Sie nicht ersetzen (§ 538 BGB). Ersatz schulden Sie nur für echte, zu vertretende Schäden (§ 280 Abs. 1 BGB).

Wie lange kann der Vermieter Schäden geltend machen?

Seine Ersatzansprüche verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Danach können Sie sich auf die Verjährung berufen.

Ab wann läuft die Sechs-Monats-Frist?

Ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Wohnung tatsächlich zurückerhält — also mit der Rückgabe, nicht erst mit dem vereinbarten Mietende (§ 548 Abs. 1 BGB).

Wer muss den Schaden beweisen?

Der Vermieter. Er muss darlegen und beweisen, dass ein ersatzpflichtiger Schaden vorliegt und dass er über die normale Abnutzung hinausgeht. Ein Übergabeprotokoll ist dafür entscheidend.

Muss ich Bohrlöcher verschließen?

Ein übliches Maß an Bohrlöchern gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 538 BGB). Ob und in welchem Umfang etwas zu tun ist, hängt vom Einzelfall und der Vereinbarung ab.

So geht es weiter

Schildern Sie kurz Ihre Lage — wann Sie die Wohnung zurückgegeben haben und was der Vermieter verlangt — und laden Sie hoch, was relevant ist (Übergabeprotokoll, Fotos, Forderungsschreiben). Sie erhalten eine kostenfreie Ersteinschätzung von Rechtsanwalt Müller: welche Posten berechtigt sind und ob die Forderung schon verjährt ist. Schriftlich, zum Nachlesen.

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