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Der Vermieter verkauft: Was mit Ihrem Mietvertrag passiert

Ihre Wohnung wird verkauft — und plötzlich taucht ein neuer Eigentümer auf. Viele Mieter fürchten dann die Kündigung. Zu Unrecht: Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Ihr Mietvertrag läuft unverändert weiter, der Käufer wird einfach Ihr neuer Vermieter. Hier lesen Sie, warum Sie nicht ausziehen müssen, an wen Sie ab wann die Miete zahlen und was mit Ihrer Kaution geschieht.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

  • Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt in Ihren bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB).
  • Kein Auszug: Der Verkauf allein beendet Ihr Mietverhältnis nicht — alles läuft unverändert weiter.
  • Miete erst nach Kenntnis: An den neuen Eigentümer zahlen Sie erst, wenn Sie vom Eigentumsübergang wissen (§ 566c BGB).
  • Kaution gesichert: Sie geht auf den Erwerber über; notfalls haftet der alte Vermieter weiter (§ 566a BGB).
  • Kündigung nur normal: Der Neue braucht ein berechtigtes Interesse — bei Umwandlung gilt zusätzlich eine Sperrfrist.

Worauf es ankommt

Der Eintritt: Der Erwerber übernimmt Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (§ 566 Abs. 1 BGB) — dieselbe Miete, dieselben Bedingungen.

Die Kenntnis: Erst ab Kenntnis vom Eigentumsübergang zahlen Sie an den Neuen; bis dahin gilt die Zahlung an den alten Vermieter (§ 566c BGB).

Die Kaution: geht auf den Erwerber über; bei Ausfall bleibt der alte Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a BGB).

Ihr Vermieterwechsel-Check

Drei Fragen zu Ihrer Lage, sofortige Einordnung, dann die nächsten Schritte. Alles bleibt auf Ihrem Gerät — bis Sie es selbst an den Anwalt schicken. Die Einordnung zeigt allgemeine gesetzliche Regeln; Ihren konkreten Fall prüft der Anwalt.

Ihre Lage: die Einordnung

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Was möchten Sie?

Ihre nächsten Schritte

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Beim Verkauf ändert sich für den Mieter erstaunlich wenig — außer dem Namen auf der Überweisung“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

  • 1. Bleiben Sie ruhig. Der Vertrag läuft unverändert weiter (§ 566 Abs. 1 BGB).
  • 2. Verlangen Sie einen Nachweis. Eigentumsübergang belegen lassen (§ 566c BGB).
  • 3. Leiten Sie die Miete erst dann um. Nicht auf bloße Behauptung.
  • 4. Sichern Sie die Kaution. Übergang bestätigen lassen (§ 566a BGB).
  • 5. Prüfen Sie jede Kündigung. Nur mit berechtigtem Interesse, ggf. Sperrfrist.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

  • Der Brief vom Fremden. Ein unbekannter neuer Eigentümer verlangt ab sofort die Miete. Zahlen müssen Sie erst nach nachgewiesenem Eigentumsübergang (§ 566c BGB).
  • Die Angst vor der Kündigung. Der Käufer will die Wohnung „frei bekommen“. Er tritt aber in den Vertrag ein und kann nur mit berechtigtem Interesse kündigen (§ 566 Abs. 1 BGB).
  • Die verschwundene Kaution. Bei Auszug will der neue Eigentümer die Kaution nicht kennen. Dann haftet weiterhin der alte Vermieter auf Rückzahlung (§ 566a BGB).

Tipp aus der Praxis

Der Verkauf der Mietwohnung löst bei vielen Mietern zunächst Sorge aus — dabei ist die Rechtslage ausgesprochen mieterfreundlich. Der zentrale Satz lautet „Kauf bricht nicht Miete“: Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft sie mitsamt dem laufenden Mietvertrag. Der Käufer rückt einfach in die Stelle des bisherigen Vermieters und übernimmt dessen Rechte und Pflichten. Für den Mieter ändert sich am Vertrag nichts — dieselbe Miete, dieselbe Wohnung, dieselben Bedingungen. Ein Auszug oder ein neuer Vertrag sind nicht nötig. Drei praktische Punkte sollte man kennen. Erstens die Miete: An den neuen Eigentümer zahlt man erst, wenn man vom Eigentumsübergang tatsächlich weiß. Solange man davon keine Kenntnis hat, wirken Zahlungen an den bisherigen Vermieter weiter. Deshalb gilt: nicht auf einen bloßen Brief hin umleiten, sondern sich den Eigentumswechsel nachweisen lassen. Zweitens die Kaution: Sie geht auf den Erwerber über, der sie am Ende zurückzahlen muss. Sollte er das nicht tun, bleibt zusätzlich der alte Vermieter in der Pflicht — die Kaution ist also doppelt abgesichert, weshalb sich der Einzahlungsbeleg lohnt. Drittens die Kündigung: Der neue Eigentümer kann nicht einfach kündigen, nur weil er gekauft hat. Er braucht ein berechtigtes Interesse wie jeder Vermieter, etwa Eigenbedarf. Und wenn die Wohnung im Zuge des Verkaufs in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, gilt sogar eine mehrjährige Sperrfrist. Ehrlich bleibt: Im Detail — etwa bei der Kündigung — lohnt die Prüfung, aber die Grundregel schützt Sie zuverlässig.

Vermieterwechsel: die Rechtslage in einfacher Sprache

Kauf bricht nicht Miete

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an Sie vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Ihr Mietvertrag bleibt also vollständig bestehen; nur die Person des Vermieters wechselt. Sie müssen weder ausziehen noch einen neuen Vertrag unterschreiben. Erfüllt der Erwerber seine Pflichten nicht, haftet der bisherige Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen weiter wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB).

An wen Sie die Miete zahlen

Die Miete zahlen Sie an den neuen Eigentümer erst, wenn Sie vom Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt haben. Zahlungen und Vereinbarungen mit dem bisherigen Vermieter bleiben dem Erwerber gegenüber bis zu diesem Zeitpunkt wirksam (§ 566c BGB); erlangen Sie die Kenntnis erst nach dem fünfzehnten Tag eines Monats, wirkt das sogar noch für den folgenden Monat. Bestehen Sie deshalb auf einem Nachweis des Eigentumsübergangs, bevor Sie die Miete umleiten.

Ihre Kaution

Haben Sie dem bisherigen Vermieter eine Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein (§ 566a BGB). Er muss Ihnen die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses also zurückgeben. Können Sie die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der bisherige Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. Ihre Kaution ist damit doppelt abgesichert.

Kündigung durch den neuen Eigentümer

Der Erwerber kann Ihnen nicht allein deshalb kündigen, weil er die Wohnung gekauft hat. Als neuer Vermieter braucht er für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Wurde die Wohnung nach der Überlassung an Sie in Wohnungseigentum umgewandelt und dann veräußert, gilt für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verwertung zusätzlich eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, in bestimmten Gebieten länger.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, dass Ihr Vertrag beim Verkauf bestehen bleibt, an wen Sie ab wann zahlen und wie Ihre Kaution gesichert ist. Der Einsatz lohnt sich, weil neue Eigentümer gelegentlich mit übereilten Kündigungen oder Zahlungsforderungen auftreten — und weil ein falsch umgeleiteter Mietbetrag Ärger machen kann. Oft genügt ein Schreiben, das den Nachweis des Eigentumsübergangs und die Bestätigung der Kaution verlangt. Ein ehrlicher Hinweis: Ob eine Kündigung des Erwerbers trägt, hängt vom Einzelfall ab; der Ausgang lässt sich nicht garantieren. Unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab; ob eine Rechtsschutzversicherung eintritt, klären wir mit.

Häufige Fragen zum Vermieterwechsel

Muss ich ausziehen, wenn die Wohnung verkauft wird?

Nein. Der Käufer tritt in Ihren bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 Abs. 1 BGB). Der Vertrag läuft unverändert weiter.

An wen zahle ich jetzt die Miete?

An den neuen Eigentümer erst, wenn Sie vom Eigentumsübergang Kenntnis haben; bis dahin bleibt die Zahlung an den bisherigen Vermieter wirksam (§ 566c BGB). Verlangen Sie einen Nachweis.

Was passiert mit meiner Kaution?

Sie geht auf den Erwerber über (§ 566a BGB). Zahlt er sie bei Auszug nicht zurück, haftet weiterhin der bisherige Vermieter. Sichern Sie Ihren Einzahlungsbeleg.

Kann der neue Eigentümer mir einfach kündigen?

Nein. Er braucht wie jeder Vermieter ein berechtigtes Interesse. Bei einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt zusätzlich eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren.

Gilt mein alter Vertrag weiter?

Ja, vollständig — mit derselben Miete und denselben Bedingungen. Nur die Person des Vermieters wechselt (§ 566 Abs. 1 BGB).

So geht es weiter

Schildern Sie kurz Ihre Lage — ob die Wohnung verkauft wurde, ob sich ein neuer Eigentümer gemeldet hat und was er verlangt — und laden Sie hoch, was relevant ist (Mietvertrag, Kautionsbeleg, Mitteilung über den Verkauf). Sie erhalten eine kostenfreie Ersteinschätzung von Rechtsanwalt Müller: an wen Sie zahlen und wie Ihre Rechte gesichert sind. Schriftlich, zum Nachlesen.

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