Wohnung gekündigt: Sie müssen nicht sofort raus

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen aus unserer Beratungspraxis — zusammengefasst und ohne Namen. „Wer unter Druck auszieht, gibt mehr auf als eine Wohnung — er gibt seine ganze Verhandlungsposition ab“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller:

• Die Wohnung wurde verkauft — der neue Eigentümer meldet Eigenbedarf an. Gerade bei Wohnungen, die nach Ihrem Einzug in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, in vielen Städten per Landesverordnung deutlich länger (§ 577a BGB). Das wird erstaunlich oft übersehen.
• Zwei Monatsmieten offen nach einer Jobcenter-Lücke — und sofort die fristlose Kündigung. Genau dafür gibt es die Schonfrist: Zahlung oder Übernahmeerklärung der Behörde binnen zwei Monaten ab Räumungsklage macht die fristlose Kündigung unwirksam. Entscheidend ist, ob daneben hilfsweise ordentlich gekündigt wurde — das ändert die ganze Strategie.
• „Ziehen Sie doch freiwillig aus, dann zahlen wir Ihnen etwas.“ Vor einer Modernisierung oder einem Verkauf kommt das Angebot, gegen Prämie zu gehen — oft verbunden mit Druck. Unterschreiben Sie nichts ungeprüft: Mit der Unterschrift unter einen Aufhebungsvertrag geben Sie Kündigungsschutz, Fristen und Widerspruchsrecht auf einmal auf.

Ihr Zuhause, Ihre Rechte: die Rechtslage in einfacher Sprache

Wann darf der Vermieter überhaupt kündigen?

Nur mit einem berechtigten Interesse (§ 573 BGB): vor allem Eigenbedarf, eine erhebliche schuldhafte Vertragsverletzung oder die sogenannte Verwertungskündigung. Eine Kündigung, um mehr Miete zu erzielen, ist ausdrücklich ausgeschlossen. Und: Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben selbst stehen — nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 BGB). Formal gilt: nur schriftlich mit Unterschrift (§ 568 BGB); E-Mail, Messenger oder ein Gespräch im Treppenhaus beenden kein Mietverhältnis.

Eigenbedarf: der häufigste Grund — und der am häufigsten angreifbare

Eigenbedarf setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige benötigt (§ 573 BGB) — und zwar konkret: Wer soll einziehen, warum, warum gerade in diese Wohnung? Vage Begründungen genügen nicht. Bei Wohnungen, die nach Ihrem Einzug in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft wurden, kann sich der Erwerber frühestens nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). Und stellt sich ein Eigenbedarf später als vorgeschoben heraus, kommen nach der Rechtsprechung Schadensersatzansprüche in Betracht — etwa für Umzugs- und Mehrkosten (BGH, Urteil vom 10.6.2015 — VIII ZR 99/14).

Der Härte-Widerspruch: die Sozialklausel des Mietrechts

Auch gegen eine wirksame ordentliche Kündigung können Sie sich wehren: Bedeutet der Verlust der Wohnung für Sie oder Ihre Angehörigen eine Härte, die schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters, können Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574 BGB). Anerkannte Härtegründe sind etwa hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, lange Verwurzelung — und ausdrücklich auch, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist. Der Widerspruch braucht Textform und muss spätestens zwei Monate vor dem Beendigungstermin beim Vermieter sein (§ 574b BGB); ohne rechtzeitigen Hinweis des Vermieters auf das Widerspruchsrecht geht es sogar noch im Räumungsprozess.

Fristlos wegen Mietschulden: der Rettungsanker

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt einen erheblichen Rückstand voraus — als Faustregel: zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete oder insgesamt zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum (§ 543, § 569 BGB). Dann gilt die Schonfrist: Wird alles Offene — einschließlich der nach der Kündigung angefallenen Nutzungsentschädigung — binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage beglichen — oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter zur Übernahme —, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 BGB). Der Haken, den viele nicht kennen: Kündigt der Vermieter daneben hilfsweise ordentlich, bleibt diese ordentliche Kündigung nach der Rechtsprechung von der Schonfristzahlung unberührt (ständige Rechtsprechung, zuletzt BGH, Urteil vom 23.7.2025 — VIII ZR 287/23). Ob die Wohnung wirklich gerettet ist, entscheidet sich also am Kleingedruckten der Kündigung — genau das prüfen wir zuerst.

Was passiert, wenn ich einfach wohnen bleibe?

Ausziehen müssen Sie erst, wenn ein Gericht Sie zur Räumung verurteilt hat, das Urteil vollstreckbar ist und der Gerichtsvollzieher vollstreckt (§ 885 ZPO). Ehrlich dazu: Räumungsurteile sind oft schon vor der Rechtskraft vollstreckbar — umso wichtiger, früh zu reagieren statt auf die Berufung zu hoffen. Der Vermieter darf weder das Schloss austauschen noch Ihre Sachen vor die Tür stellen — das wäre verbotene Eigenmacht. Diese Zeit ist Ihr wichtigster Verbündeter: Sie erlaubt, die Kündigung in Ruhe anzugreifen, den Widerspruch zu erklären oder eine geordnete Lösung mit auskömmlicher Frist zu verhandeln. Wichtig dabei: laufende Miete pünktlich weiterzahlen.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob die Kündigung angreifbar ist, welche Fristen laufen und wie realistisch der Verbleib in der Wohnung ist. Es geht dabei um mehr als Papier — Umzug, höhere Neumiete, Kaution und Doppelbelastung kosten schnell mehrere Tausend Euro; gemessen daran ist die Prüfung der Kündigung die günstigste Stellschraube. Mit Rechtsschutzversicherung ist der Mietrechts-Baustein in der Regel die Deckung; bei wenig Einkommen helfen Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe. Und wenn die Kündigung wirksam ist, sagen wir Ihnen auch das ehrlich — dann verhandeln wir Zeit und Konditionen, statt falsche Hoffnung zu verkaufen.