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Fristlose Kündigung wegen Mietschulden? So retten Sie oft Ihre Wohnung

Ein paar Monate Rückstand, und plötzlich flattert die fristlose Kündigung ins Haus — für viele der blanke Schrecken, weil die Wohnung auf dem Spiel steht. Doch so schnell verliert man sein Zuhause nicht: Das Gesetz stellt hohe Anforderungen an eine solche Kündigung, und selbst wenn sie berechtigt war, gibt es einen mächtigen Rettungsanker — die Schonfristzahlung. Hier lesen Sie, worauf es jetzt ankommt.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

  • Nur bei hohem Rückstand: nötig sind rund zwei Monatsmieten Rückstand (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
  • Schonfristzahlung: vollständige Zahlung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage macht die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
  • Jobcenter zählt: auch die Übernahme durch eine öffentliche Stelle rettet die Wohnung.
  • Form prüfen: der Grund muss im Kündigungsschreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB).
  • Ehrlich bleiben: eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung kann bestehen bleiben — Einzelfall.

Die wichtigste Frist

Zwei Monate ab Räumungsklage: Bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage können Sie durch vollständige Zahlung die fristlose Kündigung unwirksam machen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Sofort handeln: Schalten Sie bei Zahlungsproblemen umgehend das Jobcenter oder Sozialamt ein — dessen Übernahme zählt.

Nur einmal in zwei Jahren: Die Schonfristzahlung hilft nicht, wenn sie in den letzten zwei Jahren schon einmal gegriffen hat.

Ihr Mietrückstand-Check

Drei Fragen zu Ihrer Lage, sofortige Einordnung, dann die nächsten Schritte. Alles bleibt auf Ihrem Gerät — bis Sie es selbst an den Anwalt schicken. Die Einordnung zeigt allgemeine gesetzliche Regeln; Ihren konkreten Fall prüft der Anwalt.

Ihre Lage: die Einordnung

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Ihre nächsten Schritte

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Bei der Kündigung wegen Mietschulden verlieren die meisten Mieter nicht, weil das Recht gegen sie steht, sondern weil sie zu lange warten“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

  • 1. Handeln Sie sofort. Die Schonfrist läuft ab Zustellung der Räumungsklage (§ 569 Abs. 3 BGB).
  • 2. Schalten Sie das Jobcenter ein. Dessen Übernahme rettet die Wohnung.
  • 3. Prüfen Sie den Rückstand. Er muss die gesetzliche Höhe erreichen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
  • 4. Prüfen Sie die Form. Der Grund muss im Schreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB).
  • 5. Denken Sie an die ordentliche Kündigung. Sie kann trotz Zahlung bestehen bleiben.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

  • Der Rückstand nach Krankheit oder Jobverlust. Zwei Monate offen, dann die fristlose Kündigung — die Schonfristzahlung ist der Ausweg (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
  • Der falsch berechnete Rückstand. Mietminderungen oder Zahlungen wurden nicht berücksichtigt — die Kündigung kann unwirksam sein.
  • Die Übernahme durch das Amt. Verpflichtet sich das Jobcenter, ist die Wohnung gerettet — wenn die Frist gewahrt wird.

Tipp aus der Praxis

Die fristlose Kündigung wegen Mietschulden fühlt sich an wie das Ende — dabei ist sie einer der Fälle, in denen das Gesetz Mietern besonders stark hilft. Erstens sind die Hürden hoch: Gekündigt werden darf erst bei einem erheblichen Rückstand, nämlich in der Größenordnung von zwei Monatsmieten; ein kleinerer Rückstand trägt die fristlose Kündigung nicht. Zweitens muss der Vermieter den Grund im Kündigungsschreiben nennen, sonst ist die Kündigung angreifbar. Der wichtigste Rettungsanker ist aber die Schonfristzahlung: Wird der gesamte Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen, wird die fristlose Kündigung von Gesetzes wegen unwirksam — und dabei zählt ausdrücklich auch die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle wie des Jobcenters. Wer seine Miete also nicht selbst aufbringen kann, sollte sofort dort vorstellig werden. Ein Punkt gehört zur ehrlichen Beratung dazu: Diese Heilung wirkt für die fristlose Kündigung; hat der Vermieter daneben vorsorglich auch ordentlich, also fristgemäß gekündigt, kann diese nach der Rechtsprechung bestehen bleiben — das hängt vom Einzelfall ab und sollte anwaltlich geprüft werden. Und: Die Schonfristzahlung greift nur, wenn sie nicht schon in den letzten zwei Jahren einmal genutzt wurde.

Kündigung wegen Mietschulden: die Rechtslage in einfacher Sprache

Wann darf fristlos gekündigt werden? (§ 543 BGB)

Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt einen erheblichen Rückstand voraus: Der Mieter muss entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug sein oder über einen längeren Zeitraum einen Betrag schulden, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). „Nicht unerheblich“ ist ein Rückstand dabei erst, wenn er mehr als eine Monatsmiete beträgt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Einer vorherigen Abmahnung bedarf es beim Zahlungsverzug nicht (§ 543 Abs. 3 BGB).

Der Rettungsanker: die Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)

Selbst eine berechtigte fristlose Kündigung wird nachträglich unwirksam, wenn die fälligen Rückstände spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung (Rechtshängigkeit) der Räumungsklage vollständig ausgeglichen werden — oder wenn sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Schonfristzahlung ist der wichtigste Weg, die Wohnung zu behalten. Sie greift allerdings nicht, wenn ihr in den letzten zwei Jahren bereits eine auf diesem Weg geheilte Kündigung vorausging.

Form und ein ehrlicher Vorbehalt (§ 569 Abs. 4 BGB)

Der wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben sein (§ 569 Abs. 4 BGB) — fehlt er, ist die Kündigung angreifbar. Wichtig zu wissen: Die Schonfristzahlung heilt die fristlose Kündigung. Hat der Vermieter zugleich vorsorglich ordentlich (fristgemäß) gekündigt, kann diese ordentliche Kündigung nach der Rechtsprechung bestehen bleiben. Ob das der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte anwaltlich geprüft werden — pauschale Entwarnung wäre unseriös.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob die Kündigung wirksam ist, wie Sie die Schonfrist nutzen und wie Sie mit einer ordentlichen Kündigung umgehen. Weil hier das Zuhause auf dem Spiel steht, zählt jeder Tag — und eine schnelle Prüfung kann den Verlust der Wohnung abwenden. Ein ehrlicher Hinweis: Ob die Wohnung zu halten ist, hängt vom Einzelfall ab; garantieren lässt sich das nicht. Wenn eine Rechtsschutzversicherung besteht, übernimmt sie in Mietsachen häufig die Kosten. Über unsere Vergütung sprechen wir transparent vorab.

Häufige Fragen zur Kündigung wegen Mietschulden

Ab welchem Rückstand darf fristlos gekündigt werden?

Grob gesagt ab rund zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB); „nicht unerheblich“ ist ein Rückstand erst über einer Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Kann ich die Kündigung durch Nachzahlung stoppen?

Ja — mit der Schonfristzahlung: vollständige Zahlung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage macht die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Zählt auch die Zahlung durch das Jobcenter?

Ja. Verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Übernahme der Rückstände, rettet auch das die Wohnung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Bin ich dann endgültig aus dem Schneider?

Nicht unbedingt: Eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung kann nach der Rechtsprechung bestehen bleiben. Das ist Einzelfallfrage und sollte geprüft werden.

Braucht der Vermieter erst eine Abmahnung?

Beim Zahlungsverzug nicht (§ 543 Abs. 3 BGB). Dafür muss der Grund im Kündigungsschreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB).

So geht es weiter

Schildern Sie kurz Ihre Lage — wie hoch der Rückstand ist, ob schon eine Räumungsklage zugestellt wurde und ob das Jobcenter eingeschaltet ist — und laden Sie Mietvertrag, Kündigung und eine etwaige Klageschrift hoch. Sie erhalten eine kostenfreie Ersteinschätzung von Rechtsanwalt Müller: ob die Kündigung hält und wie Sie Ihre Wohnung sichern. Schriftlich, zum Nachlesen.

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