Mietwucher: Wenn die Miete unzulässig hoch ist

So gehen Sie vor: fünf Regeln

„Beim Mietwucher entscheidet nicht das Bauchgefühl, sondern der Abgleich mit der Vergleichsmiete — und der Nachweis, dass es keine Alternative gab“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

• 1. Rechnen Sie nach. Liegt die Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen (§ 5 Abs. 2 WiStG)?
• 2. Belegen Sie die Wohnungsnot. Sammeln Sie Nachweise Ihrer erfolglosen Suche.
• 3. Rügen Sie schriftlich. Verlangen Sie die Rückzahlung des überhöhten Teils (§ 812 BGB).
• 4. Prüfen Sie die Mietpreisbremse mit. Sie ist oft leichter durchzusetzen.
• 5. Wahren Sie die Verjährung. Rückforderungen verjähren in drei Jahren (§ 195 BGB).

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Die Notlösung. In einer angespannten Stadt jede erschwingliche Wohnung weg — man nimmt die überteuerte, weil es nichts anderes gibt. Genau diese Ausnutzung erfasst § 5 WiStG.
• Der stille Aufschlag. Die Miete liegt deutlich über dem Mietspiegel, ohne dass Ausstattung oder Lage das rechtfertigen.
• Die lange Überzahlung. Über Jahre wurde zu viel gezahlt — ein Teil davon lässt sich zurückholen (§ 812 BGB).

Mietwucher: die Rechtslage in einfacher Sprache

Die Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG)

Wer für die Vermietung von Wohnraum vorsätzlich oder leichtfertig unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, handelt ordnungswidrig (§ 5 Abs. 1 WiStG). Unangemessen hoch ist die Miete, wenn sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigt (§ 5 Abs. 2 WiStG). Nicht unangemessen sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden (§ 5 Abs. 3 WiStG).

Der überhöhte Teil ist unwirksam — Rückforderung (§ 134, § 812 BGB)

Für Sie als Mieter ist die zivilrechtliche Folge oft wichtiger als das Bußgeld: Soweit die Miete gegen das Verbot des § 5 WiStG verstößt, ist die Vereinbarung in diesem Teil unwirksam (§ 134 BGB). Für den überhöhten Anteil gibt es keinen Rechtsgrund — Sie können das zu viel Gezahlte als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen (§ 812 BGB) und die laufende Miete auf das zulässige Maß herabsetzen.

Der Knackpunkt: das geringe Angebot

In der Praxis entscheidet sich der Fall am Merkmal „Ausnutzung eines geringen Angebots“. Es genügt nicht, dass die Miete rechnerisch über der Vergleichsmiete liegt — Sie müssen darlegen, dass Sie wegen der angespannten Marktlage keine zumutbare vergleichbare Wohnung fanden und deshalb auf die überteuerte angewiesen waren. Dokumentieren Sie Ihre Wohnungssuche daher sorgfältig: Absagen, Inserate, Anfragen.

Wucher als Straftat (§ 291 StGB)

Eine schärfere Stufe ist der Wucher: Strafbar macht sich, wer eine Zwangslage, Unerfahrenheit, einen Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche ausnutzt und sich dafür Vermögensvorteile gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen (§ 291 StGB). Die Schwelle liegt deutlich höher als bei der Ordnungswidrigkeit; es drohen Freiheits- oder Geldstrafe. Ob ein solcher Fall vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls.

Abgrenzung zur Mietpreisbremse

Nicht zu verwechseln ist der Mietwucher mit der Mietpreisbremse. Diese begrenzt in ausgewiesenen angespannten Wohnlagen die zulässige Miete bei einer Neuvermietung auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und folgt eigenen Regeln. Häufig ist die Mietpreisbremse der einfachere Weg, weil sie den schwierigen Nachweis des „geringen Angebots“ nicht verlangt. Welcher Weg trägt, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob Ihre Miete die zulässige Grenze überschreitet, wie Sie das geringe Angebot belegen und wie viel Sie zurückfordern können. Ein ehrlicher Hinweis: Der Nachweis der Mietpreisüberhöhung ist anspruchsvoll — gerade das Merkmal des geringen Angebots. Oft ist die Mietpreisbremse der leichtere Hebel; welcher Weg passt, klären wir vorab. Besteht eine Rechtsschutzversicherung, prüfen wir, ob sie in Mietsachen eintritt. Über unsere Vergütung sprechen wir transparent vorab.