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Kündigung im Zweifamilienhaus: Wenn der Vermieter ohne Grund kündigen darf

Normalerweise braucht ein Vermieter einen guten Grund, um zu kündigen — etwa Eigenbedarf. Es gibt aber eine Ausnahme: Wohnt der Vermieter im selben Haus mit höchstens zwei Wohnungen, darf er ganz ohne Grund kündigen. Als Ausgleich bekommen Sie eine deutlich längere Frist, und die Kündigung muss klar auf diese Sonderregel gestützt sein. Hier lesen Sie, wann diese erleichterte Kündigung gilt, welche Frist Sie haben und wie Sie eine fehlerhafte Kündigung angreifen.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

  • Ausnahme vom Kündigungsschutz: Im vom Vermieter selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen darf er ohne berechtigtes Interesse kündigen (§ 573a BGB).
  • Auch bei Einliegerwohnung: Das gilt entsprechend, wenn Sie Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermieters gemietet haben (§ 573a Abs. 2 BGB).
  • Aber längere Frist: Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate gegenüber der normalen Frist (§ 573a Abs. 1 BGB).
  • Der Grund muss genannt sein: Die Kündigung muss ausdrücklich angeben, dass sie sich auf § 573a stützt (§ 573a Abs. 3 BGB).
  • Angreifbar: Hat das Haus mehr als zwei Wohnungen, wohnt der Vermieter nicht selbst darin oder fehlt der Hinweis, greift die Erleichterung nicht.

Worauf es sofort ankommt

Die verlängerte Frist prüfen: Zur normalen Frist von drei Monaten kommen bei langem Wohnen je drei Monate nach fünf und nach acht Jahren hinzu — und bei § 573a zusätzlich drei Monate. Rechnen Sie genau nach, ob die Kündigung die richtige Frist wahrt (§§ 573a, 573c BGB).

Auf den § 573a-Hinweis achten: Fehlt im Kündigungsschreiben die Angabe, dass es sich um eine erleichterte Kündigung nach § 573a handelt, ist die Kündigung angreifbar (§ 573a Abs. 3 BGB).

Härtewiderspruch bedenken: Auch hier können Sie der Kündigung aus Härtegründen widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (Sozialklausel).

Ihr Check: Kündigung im Zweifamilienhaus

Drei Fragen zu Ihrer Lage, eine sofortige Einschätzung, dann die nächsten Schritte. Alles bleibt auf Ihrem Gerät — bis Sie es selbst an die Kanzlei senden. Die Einschätzung zeigt die allgemeine Rechtslage; Ihren konkreten Fall prüft ein Anwalt.

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So gehen Sie vor: fünf Regeln

Rechtsanwalt Sebastian Müller rät in dieser Situation zu fünf einfachen Regeln:

  • 1. Zählen Sie die Wohnungen. Mehr als zwei oder der Vermieter wohnt nicht darin — dann braucht er einen Grund (§ 573).
  • 2. Suchen Sie den § 573a-Hinweis. Fehlt er, ist die Kündigung angreifbar (§ 573a Abs. 3).
  • 3. Rechnen Sie die Frist nach. Drei Monate plus die Verlängerung nach Wohndauer plus drei Monate (§§ 573a, 573c).
  • 4. Prüfen Sie Härtegründe. Auch die erleichterte Kündigung können Sie mit dem Härtewiderspruch angreifen.
  • 5. Handeln Sie schnell. Für den Widerspruch bleibt nur wenig Zeit vor Fristende.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

  • Vermieter oben, Mieter unten. Der Eigentümer wohnt im selben Haus mit zwei Wohnungen und kündigt ohne Begründung — das kann zulässig sein.
  • Die dritte Wohnung. Im Keller wurde eine weitere Einheit ausgebaut — dann sind es mehr als zwei Wohnungen, und § 573a greift nicht mehr.
  • Kein Hinweis im Schreiben. Die Kündigung nennt § 573a nicht — ein häufiger Formfehler.

Tipp aus der Praxis

Das Mietrecht schützt Mieter grundsätzlich stark: Eine ordentliche Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse des Vermieters, etwa Eigenbedarf. Von diesem Grundsatz macht § 573a BGB eine wichtige Ausnahme. Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, darf er die andere Wohnung ohne einen solchen Grund kündigen; dasselbe gilt für eine Einliegerwohnung innerhalb seiner eigenen Wohnung. Der Preis für diese Erleichterung ist eine längere Frist: Sie verlängert sich um drei Monate gegenüber der ohnehin nach Wohndauer gestaffelten Kündigungsfrist. Und die Kündigung muss ausdrücklich angeben, dass sie auf § 573a gestützt wird — fehlt dieser Hinweis, ist sie fehlerhaft. Genau hier liegen die Ansatzpunkte, wenn Sie sich wehren wollen: Prüfen Sie, ob das Haus wirklich nur zwei Wohnungen hat und der Vermieter selbst darin wohnt, ob der § 573a-Hinweis im Schreiben steht und ob die verlängerte Frist eingehalten ist. Trifft eines davon nicht zu, ist die Kündigung angreifbar; bei mehr als zwei Wohnungen braucht der Vermieter wieder einen Grund nach § 573. Unabhängig davon können Sie der Kündigung aus Härtegründen widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Kündigung im Zweifamilienhaus: die Rechtslage einfach erklärt

Die Ausnahme vom Kündigungsschutz (§ 573a Abs. 1, 2 BGB)

Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er das Mietverhältnis über die andere Wohnung ordentlich kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse darlegen zu müssen. Dieselbe Erleichterung gilt, wenn Sie Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung gemietet haben, also in einer Einliegerwohnung. Entscheidend sind zwei Voraussetzungen: höchstens zwei Wohnungen im Gebäude und der Vermieter wohnt tatsächlich selbst darin. Fehlt eine davon, bleibt es beim normalen Kündigungsschutz mit Begründungspflicht.

Längere Frist und Formhinweis (§§ 573a Abs. 1, 3, 573c BGB)

Als Ausgleich für den erleichterten Zugang verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Die Grundfrist beträgt drei Monate und verlängert sich für den Vermieter nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate (§ 573c BGB); die zusätzlichen drei Monate aus § 573a kommen obendrauf. Außerdem muss die Kündigung ausdrücklich angeben, dass sie sich auf § 573a stützt (Abs. 3). Ein Verstoß gegen dieses Bezeichnungserfordernis oder gegen die Frist macht die Kündigung angreifbar.

Wie Sie sich wehren können

Ihre Angriffspunkte sind klar umrissen: Prüfen Sie, ob das Gebäude tatsächlich nur zwei Wohnungen hat — ein nachträglicher Ausbau kann daraus drei machen —, ob der Vermieter wirklich selbst darin wohnt, ob der Bezug auf § 573a im Schreiben steht und ob die verlängerte Frist gewahrt ist. Trifft eine dieser Voraussetzungen nicht zu, ist die erleichterte Kündigung unwirksam, und der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse nach § 573. Zusätzlich steht Ihnen der Härtewiderspruch offen: Bei einer besonderen Härte — etwa hohem Alter, Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum — können Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Für die Ersteinschätzung zahlen Sie nichts: Sie erfahren, ob die erleichterte Kündigung überhaupt greift, ob Frist und Formhinweis stimmen und ob sich ein Widerspruch lohnt. Ehrlich gesagt: Gerade bei dieser Sonderkündigung entscheidet oft ein Detail — die Zahl der Wohnungen, der fehlende Hinweis, die Frist. Deshalb lohnt der prüfende Blick fast immer, bevor Sie ausziehen. Einen bestimmten Ausgang können wir nicht garantieren; über unser Honorar sprechen wir vorher offen.

Häufige Fragen zur Kündigung im Zweifamilienhaus

Darf mein Vermieter wirklich ohne Grund kündigen?

Nur unter engen Voraussetzungen: Er muss selbst in einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen wohnen (§ 573a BGB). Sonst braucht er ein berechtigtes Interesse.

Welche Frist gilt bei der erleichterten Kündigung?

Die normale, nach Wohndauer gestaffelte Frist plus drei Monate (§§ 573a, 573c BGB). Im Ausgangsfall also sechs statt drei Monate.

Was, wenn im Kündigungsschreiben § 573a nicht steht?

Dann ist die Kündigung angreifbar. Das Gesetz verlangt die Angabe, dass sie auf § 573a gestützt wird (§ 573a Abs. 3 BGB).

Gilt das auch bei drei Wohnungen im Haus?

Nein. Ab drei Wohnungen greift die Erleichterung nicht mehr; der Vermieter braucht dann ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB).

Kann ich der Kündigung widersprechen?

Ja, aus Härtegründen (Sozialklausel). Bei einer besonderen Härte können Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

So geht es weiter

Schildern Sie kurz Ihre Lage — Zahl der Wohnungen, ob der Vermieter selbst dort wohnt, seit wann Sie dort leben — und legen Sie das Kündigungsschreiben bei. Sie bekommen eine kostenlose Ersteinschätzung von Rechtsanwalt Sebastian Müller: ob die Kündigung wirksam ist und ob sich ein Widerspruch lohnt. Schriftlich, in Ruhe zum Nachlesen.

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