Mieterhöhung im Briefkasten? Nicht jede ist wirksam — und Sie haben zwei Monate Zeit

So verhalten Sie sich jetzt: fünf Regeln

„Bei der Mieterhöhung gewinnt selten, wer am lautesten widerspricht — sondern wer die zwei Monate nutzt und nachrechnet“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

• 1. Unterschreiben Sie nichts unter Zeitdruck. Das Gesetz schenkt Ihnen zwei Monate — der Vermieter kann daran nichts ändern. Eine einmal erteilte Zustimmung bindet; eine verpasste Prüfung nicht mehr rückgängig zu machen.
• 2. Lesen Sie die Begründung, nicht nur den Betrag. Die meisten angreifbaren Erhöhungen scheitern an der Form: keine echte Begründung, falscher oder veralteter Mietspiegel, fehlende Vergleichswohnungen. Der höhere Betrag steht groß da — der Fehler steckt im Kleingedruckten.
• 3. Rechnen Sie zwei Grenzen, nicht eine. Die Kappungsgrenze (20 oder 15 Prozent in drei Jahren) ist die erste; die ortsübliche Vergleichsmiete ist die zweite. Eine Erhöhung muss beide einhalten — unter der Kappungsgrenze zu bleiben genügt allein nicht.
• 4. Verwechseln Sie Modernisierung nicht mit Vergleichsmiete. Es sind zwei verschiedene Wege mit verschiedenen Regeln. Bei der Modernisierung zählen die tatsächlichen Kosten, der Erhaltungsanteil ist abzuziehen, und es gibt einen Deckel und den Härtefall — hier lohnt der genaue Blick besonders.
• 5. Reden Sie, aber schriftlich und sachlich. Wer eine Erhöhung für unwirksam hält, sagt das am besten belegt und ruhig — und zahlt die verlangte Differenz nicht einfach kommentarlos, denn geleistete Zahlungen können als stillschweigende Zustimmung gedeutet werden.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Der runde Betrag ohne echte Begründung. „Wir erhöhen die Miete auf 800 Euro“ — ohne Mietspiegel, ohne Vergleichswohnungen. Ein solches Verlangen erfüllt die Form nicht und ist angreifbar; der Vermieter kann den Mangel zwar heilen, aber erst dann läuft Ihre Prüffrist neu (§§ 558a, 558b BGB).
• Der Sprung knapp unter die Kappungsgrenze. Die Erhöhung bleibt genau unter 20 Prozent — und trotzdem ist sie womöglich zu hoch, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Die Kappungsgrenze ist eine Obergrenze, kein Freibrief bis zu ihr (§ 558 BGB).
• Die Modernisierung, die zur Erhaltung wurde. Nach dem neuen Dach oder der neuen Heizung kommt die Umlage von 8 Prozent — doch was ohnehin fällige Reparatur war, gehört nicht in die Kosten. Der Erhaltungsanteil ist herauszurechnen, und der Deckel begrenzt den Rest (§ 559 BGB).

Ihre Rechte bei der Mieterhöhung: die Rechtslage in einfacher Sprache

Die häufigste Form: Anpassung an die Vergleichsmiete

Der Vermieter kann Ihre Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert war; das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen (§ 558 Abs. 1 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten vergleichbarer Wohnungen der letzten sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB). Und es gibt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete auf diesem Weg um höchstens 20 Prozent steigen — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Länder per Verordnung festlegen, nur um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Wichtig ist das Zusammenspiel: Beide Grenzen — Vergleichsmiete und Kappung — müssen eingehalten sein.

Die Form: ohne Begründung keine wirksame Erhöhung

Ein Erhöhungsverlangen muss in Textform kommen und begründet sein. Der Vermieter kann sich dafür insbesondere auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen berufen (§ 558a BGB). Fehlt diese Begründung oder trägt sie nicht, ist das Verlangen unwirksam — Sie müssen einer solchen Erhöhung nicht zustimmen. Ehrlich dazu: Der Vermieter darf einen Formfehler nachholen; dann beginnt Ihre zweimonatige Prüffrist allerdings von Neuem (§ 558b Abs. 3 BGB). Der Formfehler verschafft Ihnen also oft Zeit und Verhandlungsposition, nicht immer das endgültige Aus der Erhöhung.

Ihre zwei Monate — und was Zustimmung bedeutet

Sie haben Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Stimmen Sie zu, schulden Sie die höhere Miete ab dem dritten Kalendermonat (§ 558b Abs. 1 BGB). Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Sie können auch nur teilweise zustimmen — soweit die Erhöhung berechtigt ist. Und Vorsicht bei der stillschweigenden Zustimmung: Wer die höhere Miete kommentarlos über Monate zahlt, kann so verstanden werden, als habe er zugestimmt.

Modernisierung: andere Regeln, eigener Deckel

Hat der Vermieter tatsächlich modernisiert — nicht nur repariert —, darf er 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559 Abs. 1 BGB). Was an den Arbeiten ohnehin fällige Erhaltung war, gehört nicht zu diesen Kosten und ist herauszurechnen (§ 559 Abs. 2 BGB). Auch hier gibt es einen Deckel: Die Miete darf sich dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Und es gibt den Härtefall: Würde die Erhöhung Sie unzumutbar hart treffen, kann sie ausgeschlossen sein (§ 559 Abs. 4 BGB). Anders als bei der Vergleichsmiete brauchen Sie hier nicht zuzustimmen — die Erklärung wirkt einseitig; umso wichtiger ist die genaue Kontrolle der Kosten.

Wenn im Vertrag schon alles stand: Staffel- und Indexmiete

Manchmal steht die Erhöhung längst im Mietvertrag. Bei der Staffelmiete ist jede künftige Miete oder Erhöhung als fester Geldbetrag vereinbart; sie muss jeweils mindestens ein Jahr gleich bleiben, und daneben sind Erhöhungen zur Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung ausgeschlossen (§ 557a BGB). Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Preisindex des Statistischen Bundesamts, ebenfalls mit der Jahresbindung; auch hier ist die Vergleichsmieten-Erhöhung ausgeschlossen (§ 557b BGB). Ob eine solche Klausel wirksam vereinbart und richtig umgesetzt wurde, lohnt trotzdem den Blick.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob die Erhöhung formal wirksam ist, ob Kappungsgrenze und Wartefristen gewahrt sind und ob der verlangte Betrag überhaupt der Vergleichsmiete entspricht. Der Streitwert wirkt klein — es geht um die monatliche Differenz —, aber er läuft Monat für Monat, Jahr für Jahr: Schon eine um 80 Euro zu hohe Miete summiert sich über die Mietdauer zu einem vierstelligen Betrag. In vielen Fällen trägt ein Mietrechtsschutz oder die Mitgliedschaft in einem Mieterverein die Prüfung; ob Ihre Police greift, hängt vom Tarif ab — die Deckungsanfrage übernehmen wir. Unsere Vergütung besprechen wir transparent vorab; bei wenig Einkommen helfen Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe. Und wenn die Erhöhung schlicht berechtigt ist, sagen wir Ihnen das ehrlich, bevor Kosten entstehen.