Eigenbedarf gekündigt? Sie müssen nicht sofort raus — und viele Kündigungen halten nicht

So verhalten Sie sich jetzt: fünf Regeln

„Bei der Eigenbedarfskündigung verliert selten, wer prüfen lässt — sondern wer aus Schreck sofort auszieht“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Müller. Seine fünf Regeln:

• 1. Bestellen Sie nicht als Erstes den Umzugswagen. Eine Kündigung ist noch keine Räumung. Erst wird geprüft, ob sie überhaupt wirksam ist — und selbst dann bleiben Ihnen Fristen und der Härte-Widerspruch.
• 2. Lesen Sie die Begründung wie ein Prüfer. Für wen genau wird gekündigt, und warum braucht diese Person ausgerechnet Ihre Wohnung? Eine pauschale oder personenlose Begründung macht die Kündigung angreifbar (§ 573 Abs. 3 BGB).
• 3. Nehmen Sie Härtegründe ernst — und belegen Sie sie. Hohes Alter, Krankheit, Pflegebedürftigkeit, tiefe Verwurzelung, kein bezahlbarer Ersatz: Das sind keine Ausreden, sondern gesetzlich anerkannte Härtegründe (§ 574 BGB). Sammeln Sie Atteste und Wohnungsabsagen.
• 4. Halten Sie die Widerspruchsfrist ein. Der Härte-Widerspruch muss in Textform und spätestens zwei Monate vor dem Beendigungstermin beim Vermieter sein (§ 574b BGB) — sonst geht ein starkes Recht verloren.
• 5. Behalten Sie die Wohnung im Auge — auch nach dem Auszug. Zieht der angebliche Bedarfsträger nie ein oder wird die Wohnung bald neu vermietet, spricht viel für einen vorgetäuschten Eigenbedarf — und für Schadensersatz.

Kommt Ihnen das bekannt vor?

Typische Situationen — zusammengefasst und ohne Namen:

• Die Kündigung ohne Namen. „Wegen Eigenbedarf“ steht da — aber nicht, für wen. Ohne die konkrete Bedarfsperson und einen nachvollziehbaren Grund erfüllt die Kündigung die gesetzliche Begründungspflicht nicht (§ 573 Abs. 3 BGB) und ist schon deshalb angreifbar.
• Der Bedarf, der nach dem Auszug verschwindet. Kaum ist die Wohnung leer, zieht niemand ein — oder sie wird teurer neu vermietet. Das ist der klassische Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs, bei dem dem ehemaligen Mieter Schadensersatz zustehen kann.
• Die 80-Jährige seit 40 Jahren im Haus. Ein Umzug wäre gesundheitlich und sozial kaum zu bewältigen. Genau dafür gibt es den Härte-Widerspruch (§ 574 BGB): Die Kündigung mag wirksam sein — der Auszug kann trotzdem unzumutbar und deshalb abzuwehren sein.

Ihr Zuhause, Ihre Rechte: die Rechtslage in einfacher Sprache

Wann Eigenbedarf überhaupt trägt

Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Der Eigenbedarf ist ein solcher Grund: wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). „Benötigen“ heißt mehr als „hätte gern gerne“: Der Bedarf muss ernsthaft, konkret und vernünftig nachvollziehbar sein. Eine Kündigung allein zu dem Zweck, die Miete zu erhöhen, ist ausdrücklich ausgeschlossen.

Die Form: ohne saubere Begründung keine wirksame Kündigung

Eigenbedarfskündigungen scheitern in der Praxis oft schon an der Form: Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben selbst angegeben werden — insbesondere für welche Person die Wohnung benötigt wird und warum (§ 573 Abs. 3 BGB). Eine pauschale Behauptung „wegen Eigenbedarf“ ohne konkrete Person und ohne nachvollziehbaren Grund genügt nicht. Nachgeschobene Gründe zählen nur, soweit sie erst nachträglich entstanden sind. Deshalb lohnt der genaue Blick auf das Schreiben, bevor man über den Umzug nachdenkt.

Die Fristen: gestaffelt nach Ihrer Wohndauer

Wie viel Zeit Ihnen bleibt, hängt davon ab, wie lange Sie schon dort wohnen: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate; nach fünf Jahren verlängert sie sich um drei Monate auf sechs, nach acht Jahren um weitere drei auf neun Monate (§ 573c BGB). Erst zum Ablauf dieser Frist endet das Mietverhältnis — und auch das nur, wenn die Kündigung wirksam ist und Sie ihr nicht wirksam widersprechen.

Der Härte-Widerspruch: die Sozialklausel

Selbst wenn die Kündigung formal und inhaltlich wirksam ist, sind Sie nicht wehrlos: Sie können ihr widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Anerkannte Härten sind etwa hohes Alter, schwere Krankheit, Behinderung, tiefe Verwurzelung — und ausdrücklich auch der Fall, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu finden ist. Der Widerspruch muss in Textform und spätestens zwei Monate vor dem Beendigungstermin erklärt werden (§ 574b Abs. 2 BGB); hat der Vermieter Sie darauf nicht rechtzeitig hingewiesen, können Sie ihn noch im Räumungsprozess erheben.

Räumung nur mit Urteil — und der vorgetäuschte Eigenbedarf

Ziehen Sie nicht aus, kann der Vermieter Sie nicht einfach auf die Straße setzen: Er muss auf Räumung klagen, und erst ein Gericht entscheidet — wobei es Ihnen sogar eine angemessene Räumungsfrist gewähren kann (§ 721 ZPO). Und es gibt eine Kehrseite, die Vermieter oft unterschätzen: Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war — weil der benannte Bedarfsträger nie einzieht oder die Wohnung bald teurer weitervermietet wird —, kann Ihnen Schadensersatz zustehen: für Umzugskosten, die Mehrkosten einer teureren Wohnung, Makler- und weitere Folgekosten. Genau deshalb lohnt es sich, den tatsächlichen Bedarf im Blick zu behalten.

Lohnt sich das — und was kostet es?

Die Ersteinschätzung kostet nichts: Sie erfahren, ob die Kündigung formal und inhaltlich wirksam ist, ob Härtegründe tragen und wie Sie Fristen und Widerspruch richtig setzen. Der Einsatz lohnt, weil es um Ihr Zuhause geht — und weil eine unwirksame oder vorgetäuschte Kündigung Sie sonst Umzug, höhere Miete und mehr kostet. In vielen Fällen trägt ein Mietrechtsschutz oder die Mitgliedschaft in einem Mieterverein die Prüfung und Vertretung; ob Ihre Deckung greift, klären wir mit. Für die anwaltliche Vertretung helfen bei wenig Einkommen Beratungs- und Prozesskostenhilfe. Und wenn die Kündigung wirksam und der Bedarf echt ist, sagen wir Ihnen das ehrlich — dann geht es darum, das Beste an Fristen und Konditionen für Sie herauszuholen.